觀察

房地產政策應告別荒蠻的調控期

在土地財政模式難以改變的情況下，風暴式的調控措施并不能從根本上解決問題

1月10日，國務院發布《通知》，提出了包括加大保障性住房供應、抑制投資投機性購房等十一條具體的舉措，被稱為新一輪房地產調控的“國十一條”。

這樣，自2009年12月9日二手房營業稅優惠取消為肇始，進而在12月14日國務院常務會議提出通過政策組合拳，運用土地、金融、稅收等手段遏制房價過快上漲的“國四條”，再到12月17日將土地出讓金的首付提高至50%，乃至于“國十一條”的正式出臺，預示著中國房地產政策在經歷短暫一年的“救市”之后，再度進入了調控的政策周期。

對于以“國十一條”為代表的本輪房地產調控，民眾疑慮重重，市場亦不買賬，而權威機構和開發商更是無視政策的存在，一再對未來的房價唱多。這種對政策一致投不信任票的“集體行動的邏輯”背后，折射的是長期以來缺乏系統和長期考慮的房地產公共政策急需告別急躁癥，構建科學合理的政策體系。

我們看到，自1998年房改以來，政府關于房地產的政策可謂汗牛充棟，上至中央，下至地方政府，每年都會出臺相應的政策規范房地產市場。然而，實事求是地說，這些公共政策既缺乏系統性的構建體系，亦缺少內在的公共政策目標邏輯，在短期效應的思想下，政策朝令夕改，令人無所適從，政策的權威和持續性都面臨挑戰和尷尬。

回顧房改以來中國房地產公共政策的變遷軌跡，基本都在疲于應對房價飛快上漲而導致的民怨上。自2003年以來實施的以“管嚴土地，看緊信貸”為主的宏觀調控措施，更是成為房地產公共政策的主旋律。特別是2006年5月17日的“國六條”，調控力度達到空前嚴厲的程度，限外資，限炒房，查土地，嚴稅收，收緊二套房貸，政策的組合拳無所不用其極，出臺的政策之多、頻率之高，超過了任何一個時期，也超過了任何一個行業，直至金融危機的到來。

也就是說，從98年住房商品化改革以來，中國房地產公共政策體系一直就處于一個盲目被動的應對房價上漲的短期通道中，根本沒對自身的政策體系進行梳理和反思，遑論有機會構建科學的制度體系。毋庸諱言，2003年以來的房地產調控政策總體而言基本是失敗的。

具體而言，房地產政策的重大的結構性缺陷突出表現在3個方面:其一，政策本身缺乏系統性、長期性、前瞻性和科學性，被動應對的措施多，主動完善的措施少;

二，在市場與政府的責任方面，混亂不清。毫不客氣地說，市場做的遠好于政府，以保障性住房為例，政府嚴重缺位，導致2007年以前近70多個地級市沒有廉租房，近10年投資于廉租房的資金不足可憐的100億，以至于2009年政府投資400多億建設廉租房，投入竟然是08年的5倍;

三，各級政府基于龐大的土地利益，不能下決心出臺從根本上扭轉房地產畸形發展的政策，嚴重違背經濟發展的基本規律。

其實，政策制定者也明白，在土地財政模式難以改變的情況下，風暴式的調控措施并不能從根本上解決問題，這是筆者對以“國十一條”為代表的本輪調控政策能否見效持保留意見的根本原因。

房地產發展至今，已遠非短期的調控措施所能應對。管理層有必要對98年房改以來的房地產政策進行全面的梳理和檢討。比如，在保障性住房上，中國應該構建一個什么樣的住房保障體系?一會要取消經濟適用房，一會又要大力發展;再比如，國外關于住房保障都有專門的部門來負責，我們卻將如此重要的部門設立在建設部這樣一個職能不清的單位。經濟適用房的諸多亂象，和沒有專門的法律及管理部門有很大的關系。而在政府與市場的關系上，至今仍然處于探索狀態。

鑒于此，筆者建議高層對房地產土地供應、信貸、稅收、信息、住房保障等政策進行全面的厘清和梳理，為保障住房的公平原則，應該讓民眾充分參與，下決心擺脫與民爭利的土地財政模式，構建科學合理的政策體系。這是中國經濟發展之必需，亦是中國房地產發展所必需，更是民怨深重的住房的民生問題所必需。