大陸第一季度樓市 短期震盪 長遠看漲

2010年1月，大陸主要城市樓市交易量環比大幅下跌46.42%，其中又以2009年年底交易爆發性上漲的城市(南京、成都)下跌最多。住建部一位專家表示，預計二季度開始，房價還會呈現上漲，政策調控的力度在二季度后期將逐步加強，政策將出現明顯的「前鬆后緊」走勢。

2009年年底，刺激經濟復蘇的部分房地產政策到期;2010年年初「國十一條」面世，考慮到民計民生，大陸各地幾乎都把樓市調控當成重點內容。以住房和城鄉建設部(以下簡稱「住建部」)為首的督察人員「微服私訪」，深入地方督察樓市，通過實地考察搜集資訊以便大陸制定和調整未來的樓市政策。

此次被稱為有史以來最大規模的樓市督察行動也將按照國務院要求，形成階段性意見。如此「大張旗鼓」，足以看見政策調控的決心和力度。參與督察的住建部專家委員會專家表示，預計二季度開始，房價將會呈現上漲，政策調控的力度在二季度后期將逐步加強，政策將出現明顯 「前鬆后緊」走勢。

2010年2月12日，中國人民銀行后發佈公告，決定從2月25日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。而這之后，大陸商業銀行也統一口徑恢復了二套房政策，取消了2009年二套房房貸政策享受等同於首套房的優惠措施。

成交回落 海口逆勢上揚

與2009年1月相比，2010年1月，大陸主要城市樓市交易量環比大幅下跌46.42%，其中又以2009年年底交易爆發性上漲的城市(南京、程度)下跌最多。由於2009年年末的「政策末班車」效應提前釋放了大量購房需求，加上各項調控政策的顯效以及季節性因素，近期樓市成交量的下行在各方意料之中。而信貸的收縮也會釋放擠壓樓市泡沫的信號，引發購房者觀望;房貸利率成本的增加，更會進一步抑制投資、投機需求，導致樓市成交的繼續回落。

不過與眾多城市相對應的，則是海南樓市的熱火朝天。建設「國際旅游島」的利好消息使人們對海南前景看好，對房地產增值抱有期望心理，於是海南從以前的處處都是爛尾樓進入了一個瘋狂搶房的時代。由於氣候適宜，大量北方人在冬季前來置辦房產，海南房價以每平米每天1000元的速度飛速上漲。海南樓市的直線型攀升顯示出政府政策指向以及消費者購房心理對房地產的巨大影響，也是大陸近些年重點城市房地產市場的一個小小縮影。

多方博弈，房價調整還是拐點?

樓市的走勢受到多方面影響。而這來自多方面的因素，立足點不盡相同，也使得本身充滿不確定性、波動很大的樓市走勢更顯迷離。

從政策層面上看，樓市對經濟的撬動是有目共睹，房地產的作用不僅體現在地價和樓價本身，更多地體現在對鋼鐵、水泥、建材等關聯產業的需求上。一份券商研究報告指出，與房地產業直接相關的行業可達38個。所以說，在宏觀經濟層面上，房地產不能聚集太大泡沫，但絕不能蕭條。不管如何為民生考慮，但各地政府的財政早已和房地產市場牢牢的綁在了一起，各地土地的出讓收益占據著財政收入的絕對主要地位，這也使地方政府不可能希望房地產有任何不景氣。

從開發商層面上看，站在短期利益的角度，房地產商肯定是希望房價越高越好，一方面是自己手中的在建和待售樓盤能賣個好價錢，而另一方面，若是房價下跌，2009年頻出的「地王」如何消化?事實上，開發商的利潤中除了房屋建設這一塊之外，很重要的就是在建設、銷售過程當中的土地升值而帶來的潛在收益。拿地價格是六七千，等到施工完畢兩年后光土地價格就已經到了15000。都說房地產行業是暴利，但是值得思考的是，這個暴利是房地產商自己賜給自己的嗎?不得不說，這與消費者的心理需求密切相關。

站在消費者層面上，在傳統的消費觀念下，房子一直是成家立業的代表。而在房價連續多年上漲的情況下，人們早已不是如此簡單的對待房子了，主流思想是:先買，不管我是自己住，還是做投資。錢不夠，用按揭;還不夠?等國家優惠政策。只要能夠著底線，毫不猶豫，奮勇向前，對房價之高，只有怨言，而絲毫沒有畏懼。因為潛意識里，消費者早已將房地產價格的上漲當成了必然，殊不知，若是房地產價格有滑動，利率有所上升，多年以來形成的消費預期會發生天翻地覆的變化。到時候損失最大的，還是傾盡全家之力在高位買了一套房產的普通人。而如上文所說，央行儲備金小幅上調所帶來的樓市微震也證明了此種擔憂。

無論從任何角度講，在實體經濟沒有全面復蘇的大背景下，已經過度集中的社會資本正面對著投資管道匱乏的尷尬境遇。這意味著已經無法阻止2010年社會資本繼續投向房地產業的步伐。縱然有各種房地產政策力求「遏制房價」，最為可能出現的情況是，社會資本將與金融資本杠桿及海外熱錢一同推高房價。短期內，房價也許會出現震盪微調，但是從長遠看，房價必將持續推高。這一點與大陸經濟增長的預期和政府判定GDP增長的方式直接相關。

如果無法改變地方政府的土地財政依賴性及各銀行信貸投放的方向，不能真正去規范房地產業，完善居民住房結構，那麼房價上漲的預期就不會消除。也可以說，只要宏觀政策繼續追求GDP，大陸房價就不會平穩或者下跌。解決民生問題的口號最終可能依舊是一個童話的幻想和一句美麗的謊言。