我國保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)及前景分析

摘要：2009年10月1日實(shí)施的《中華人民共和國保險(xiǎn)法》允許保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)，拓寬了我國保險(xiǎn)資金的運(yùn)用渠道，同時(shí)也為我國保險(xiǎn)業(yè)帶來新的挑戰(zhàn)。在正確理解我國保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的范圍的基礎(chǔ)上，充分借鑒發(fā)達(dá)國家不動(dòng)產(chǎn)投資的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。實(shí)現(xiàn)我國保險(xiǎn)業(yè)在不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域健康、良性的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：保險(xiǎn)資金 投資 不動(dòng)產(chǎn)

一、引言

新《中華人民共和國保險(xiǎn)法》(本文簡稱《保險(xiǎn)法》)已于2009年10月1日正式實(shí)施，其中第106條規(guī)定了保險(xiǎn)公司資金的運(yùn)用形式，在原《保險(xiǎn)法》的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步拓寬了保險(xiǎn)資金的運(yùn)用渠道，明確規(guī)定保險(xiǎn)資金可以“投資不動(dòng)產(chǎn)”。隨著這一規(guī)定的出臺(tái)，諸多媒體爭相報(bào)道，認(rèn)為將有近千億元保險(xiǎn)資金進(jìn)入樓市，這對房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)重大利好：更有媒體紛紛預(yù)測保險(xiǎn)資金對房地產(chǎn)市場的沖擊和對房價(jià)的影響。而實(shí)際上，《保險(xiǎn)法》關(guān)于這一條款修訂的初衷只是要拓寬我國保險(xiǎn)資金的投資渠道，增加投資收益，而不是鼓勵(lì)保險(xiǎn)資金去炒房地產(chǎn)。但是。從目前大家對此事的關(guān)注看。顯然已經(jīng)誤讀了《保險(xiǎn)法》的立法用意，公眾的注意力集中到了保險(xiǎn)資金炒房地產(chǎn)這個(gè)讓人憂慮的話題，這和《保險(xiǎn)法》的立法初衷相悖。

二、對保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的正確理解

公眾對保險(xiǎn)資金“投資不動(dòng)產(chǎn)”的誤解主要是由于對“不動(dòng)產(chǎn)”的范圍界定不清。保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)并非僅僅指對房地產(chǎn)的投資。它主要包括房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施兩類。并且，在2009年第一季度保監(jiān)會(huì)的新聞發(fā)布會(huì)上，保監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人明確表示，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資不動(dòng)產(chǎn)主要是購買自用辦公樓、投資廉租房、養(yǎng)老實(shí)體、商業(yè)物業(yè)等，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)不能直接參與房地產(chǎn)開發(fā)，更不允許直接進(jìn)入樓市炒樓：對于保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的正式啟動(dòng)。還要等與之相配套的《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)管理辦法》的正式出臺(tái)，之后才會(huì)逐步放開。

此外，從國際經(jīng)驗(yàn)來看。在我國保監(jiān)會(huì)明確的四個(gè)不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域中，商業(yè)物業(yè)是保險(xiǎn)公司最為關(guān)注的不動(dòng)產(chǎn)投資形態(tài)。這是因?yàn)閷Ρ扔趥€(gè)人住宅市場，商業(yè)物業(yè)主要針對企業(yè)等機(jī)構(gòu)客戶，一般規(guī)模較大。出租和出售均是以棟或?qū)訛閱挝唬芾硐鄬小Ｒ虼耍瑢τ谫Y金量大的保險(xiǎn)資金來說。投資商業(yè)物業(yè)更為適合。另外，商業(yè)物業(yè)投資回報(bào)率較為穩(wěn)定，一般較銀行存款、國債的回報(bào)率高，年收益率均在7％－8％之間，再加上回報(bào)周期長，這更加符合保險(xiǎn)資金的投資定位。由此看來，我國保險(xiǎn)資金對不動(dòng)產(chǎn)的投資，也會(huì)主要以商業(yè)物業(yè)為主，不會(huì)沖擊或增溫房地產(chǎn)市場，特別是個(gè)人住宅市場。

三、保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的積極意義

(一)拓寬了保險(xiǎn)資金利潤來源

承保利潤和投資收益是保險(xiǎn)業(yè)利潤的兩大主要來源，而保險(xiǎn)資金投資方式單一和投資渠道狹窄一直是制約我國保險(xiǎn)資金運(yùn)用的突出問題。由于投資渠道所限。目前國內(nèi)保險(xiǎn)公司的投資收益一直在3％－4％左右徘徊。而據(jù)國外統(tǒng)計(jì)資料顯示，只有當(dāng)保險(xiǎn)公司的資金年收益率在7％以上時(shí)，其經(jīng)營才能進(jìn)入良性發(fā)展軌道。因此，拓寬保險(xiǎn)資金的投資范圍，開發(fā)收益率高的投資品種或渠道，是國內(nèi)保險(xiǎn)業(yè)的重要工作。從國外經(jīng)驗(yàn)來看，不動(dòng)產(chǎn)的投資收益雖遜于普通股，但比銀行存款和國債的回報(bào)率高，可見，新《保險(xiǎn)法》允許保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)，恰恰適應(yīng)了提高保險(xiǎn)投資收益率的需求，不僅豐富了保險(xiǎn)資金的利潤來源，也為我國保險(xiǎn)業(yè)早日和國際接軌奠定了基礎(chǔ)。

(二)是資產(chǎn)負(fù)債匹配的一個(gè)重要途徑

資產(chǎn)負(fù)債管理理論要求保險(xiǎn)資金通過多種手段匹配，滿足安全性、流動(dòng)性、盈利性三者的均衡。從目前來看，保險(xiǎn)企業(yè)在總體上還缺乏與其負(fù)債相匹配的資產(chǎn)，在我國現(xiàn)有的投資品種中，除國債外，投資期限都比較短，不動(dòng)產(chǎn)投資由于現(xiàn)金流比較穩(wěn)定，適合作為中長期投資品種，有利于進(jìn)一步優(yōu)化保險(xiǎn)資產(chǎn)負(fù)債匹配、促進(jìn)保險(xiǎn)公司建立有效的投資組合，平滑投資收益，因此，可以成為一種匹配長期負(fù)債的新選擇。

(三)是對沖通脹的重要手段之一

目前我國保險(xiǎn)資金投資的平均收益率在4％左右，這種收益水平較低，無法抵消通貨膨脹的影響。一般來說，投資大宗商品、房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施年收益率可達(dá)7％－8％之間，可以有效對沖通貨膨脹。因此，在通脹預(yù)期上升的環(huán)境下，保險(xiǎn)資金投資自用辦公樓、廉租房、養(yǎng)老實(shí)體、商業(yè)物業(yè)等實(shí)物資產(chǎn)，不失為是對沖通脹的一種可行手段。

綜上所述，可以看到不動(dòng)產(chǎn)投資對優(yōu)化保險(xiǎn)資產(chǎn)配置有著積極影響，對保險(xiǎn)企業(yè)分散風(fēng)險(xiǎn)、改善資產(chǎn)組合收益都具有十分積極的意義。但我們也要清醒認(rèn)識(shí)到，投資渠道拓寬也意味著保險(xiǎn)公司資金風(fēng)險(xiǎn)的增加，即不動(dòng)產(chǎn)投資也存在著流動(dòng)性、地域及管理、信用和收益等方面的風(fēng)險(xiǎn)，因此，監(jiān)管部門應(yīng)嚴(yán)格規(guī)定保險(xiǎn)資產(chǎn)在不動(dòng)產(chǎn)投資方面的配置比例。以促進(jìn)我國保險(xiǎn)業(yè)良性發(fā)展。

四、從發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)看我國不動(dòng)產(chǎn)投資的發(fā)展趨勢

新《保險(xiǎn)法》允許我國保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)，這無疑給正在尋求更好投資效益的險(xiǎn)資帶來了新的希望和機(jī)會(huì)。但我們也應(yīng)清醒的意識(shí)到，對于不動(dòng)產(chǎn)這一全新的投資領(lǐng)域，機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存，我們只有在借鑒國外保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，吸取教訓(xùn)，才能實(shí)現(xiàn)我國保險(xiǎn)業(yè)健康、良性的發(fā)展。

(一)發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)

從國際經(jīng)驗(yàn)來看，保險(xiǎn)資金投資的多樣化是總的發(fā)展趨勢，各發(fā)達(dá)國家均采用包括債券、股票、抵押貸款、不動(dòng)產(chǎn)在內(nèi)的多種投資方式，從而穩(wěn)定了保險(xiǎn)公司的經(jīng)營，進(jìn)一步為保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間，由此看來。我國允許保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)也是大勢所趨。

由于保險(xiǎn)公司的償付能力關(guān)系到眾多被保險(xiǎn)人的長期權(quán)益。因此即使是在發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)國家。保險(xiǎn)公司的資金運(yùn)用也要受到保險(xiǎn)監(jiān)管部門的限制。表一給出了部分國家規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)投資的比例上限。可以看出，在美、德、日、韓等國家，保險(xiǎn)公司投資于不動(dòng)產(chǎn)的比例上限均不高于20％，且美國和德國僅為10％。各國對不動(dòng)產(chǎn)投資比例上限的嚴(yán)格規(guī)定，在保證保險(xiǎn)投資渠道多樣化的前提下，也很好地保證了保險(xiǎn)資金運(yùn)用的安全性。

各國保險(xiǎn)公司在進(jìn)行投資時(shí)，可根據(jù)自身的特點(diǎn)和需要選擇投資渠道和資金的組合方式，在法律規(guī)定的范圍內(nèi)調(diào)整各方式的投資比例，以保證保險(xiǎn)資金投資的安全性、流動(dòng)性、收益性的原則。表2和表3分別給出了美國壽險(xiǎn)公司、歐洲保險(xiǎn)公司和日本壽險(xiǎn)公司的保險(xiǎn)資金對不動(dòng)產(chǎn)的投資比例在不同年度的變化情況。由表中數(shù)據(jù)可以看出。美國壽險(xiǎn)資金投資于不動(dòng)產(chǎn)的比例逐年下降，從1992年的3.04％降至2007年的0.69％同樣，2002年瑞士再保險(xiǎn)公司研究報(bào)告也顯示，歐洲保險(xiǎn)公司用于不動(dòng)產(chǎn)投資的保險(xiǎn)資金比例也從1992年的9％逐年下降至2000年的5％：而到2007年，日本壽險(xiǎn)公司投資于不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)占總投資資產(chǎn)的比重從也1983年的6.1％降至3.3％。可見，在實(shí)務(wù)中，不論是美國、歐洲國家還是日本，保險(xiǎn)公司對不動(dòng)產(chǎn)的投資比例不但遠(yuǎn)沒有達(dá)到表1所示的政府監(jiān)管部門規(guī)定的投資上限，并且從總體來看，若干年來發(fā)達(dá)國家保險(xiǎn)公司對不動(dòng)產(chǎn)的投資都在呈明顯的下降趨勢。

發(fā)達(dá)國家投資不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)比例較低并逐步下降可能是由兩個(gè)方面的原因?qū)е碌模浩湟皇遣粍?dòng)產(chǎn)投資的周期長，投資額巨大，退出機(jī)制上受到制約，變現(xiàn)能力較差，導(dǎo)致資金具有一定流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)：其二保險(xiǎn)資金投資于不動(dòng)產(chǎn)的投資收益要低于股票等渠道的投資收益，導(dǎo)致發(fā)達(dá)國家的保險(xiǎn)公司一般是通過購買和持有更多的債券和股票，對不動(dòng)產(chǎn)的直接投資需求反而降低；其三是在20世紀(jì)80年代，歐美國家監(jiān)管當(dāng)局都出臺(tái)了一些新的監(jiān)管規(guī)則，在一定程度上抑制了保險(xiǎn)公司對不動(dòng)產(chǎn)的需求：其四是保險(xiǎn)業(yè)與不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)差距較大，保險(xiǎn)和地產(chǎn)經(jīng)營問存在較大的跨行業(yè)管理難度，因而風(fēng)險(xiǎn)較大。

(二)我國保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)發(fā)展趨勢

對于《保險(xiǎn)法》增加的保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)這一新渠道，目前，國內(nèi)保險(xiǎn)業(yè)都表現(xiàn)了極大的熱情。可以推斷，一旦《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)管理辦法》正式出臺(tái)。各保險(xiǎn)公司在投資不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的競爭將會(huì)異常激烈。根據(jù)發(fā)達(dá)國家保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)投資的發(fā)展歷程，可以合理預(yù)測我國保險(xiǎn)資金在今后不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域投資的發(fā)展趨勢：在不動(dòng)產(chǎn)投資的初期，我國保險(xiǎn)公司將會(huì)表現(xiàn)出極大的熱情，對不動(dòng)產(chǎn)投資的收益期望值較高，而對其投資風(fēng)險(xiǎn)會(huì)估計(jì)不足，導(dǎo)致在投資初期不動(dòng)產(chǎn)投資的比例可能會(huì)較大；而隨著時(shí)間的推移，各保險(xiǎn)公司在發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)投資的實(shí)際收益遠(yuǎn)低于預(yù)期而投資風(fēng)險(xiǎn)卻高于預(yù)期的情況下。對于不動(dòng)產(chǎn)投資的熱情就會(huì)逐漸趨于理性，從而適應(yīng)市場形勢，在未來若干年逐漸降低對不動(dòng)產(chǎn)的投資比例。即我國保險(xiǎn)資金投資于不動(dòng)產(chǎn)的比例也會(huì)呈逐漸下降的趨勢。