未來(lái)的美國(guó)住房金融市場(chǎng)

[編者按] 曾經(jīng)是被很多國(guó)家仿效的美國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)，特別是住房抵押貸款證券化市場(chǎng)，在本輪危機(jī)中備受指責(zé)。隨著危機(jī)陰云的慢慢散去，美國(guó)人是如何反思這個(gè)市場(chǎng)的呢?2009年12月10日，美聯(lián)儲(chǔ)理事伊麗莎白A.杜克在芝加哥聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行的講話向世人提供了一種思路。在這篇講話中，他首先看重的是在一個(gè)健康的住房市場(chǎng)上，普通住房消費(fèi)者的權(quán)利和利益如何得到保護(hù)的問(wèn)題，詳情請(qǐng)看本文。

可靠的房屋所有權(quán)和住房金融

可靠的房屋所有權(quán)已經(jīng)被證明是良好的業(yè)務(wù)和良好的公共政策。由可持續(xù)的住房擁有率產(chǎn)生的利益——包括強(qiáng)勁的本地投資和居民戶穩(wěn)定的財(cái)務(wù)狀況——會(huì)為一個(gè)社區(qū)帶來(lái)價(jià)值。隨著時(shí)間的推移，房屋所有權(quán)已經(jīng)成為許多家庭積累財(cái)富和保持財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)定的主要手段，也是許多家庭運(yùn)用這些財(cái)富進(jìn)一步投資于教育、創(chuàng)業(yè)之中并將其傳遞給后代們的主要方式。貸款機(jī)構(gòu)安全、明智的放貸行為有助于確保借款人能夠償還其貸款產(chǎn)品。相應(yīng)地，借款者們能利用債務(wù)購(gòu)買一項(xiàng)沒(méi)有借款就不能購(gòu)買的生產(chǎn)性資產(chǎn)。雖然在近來(lái)的危機(jī)中，杠桿獲得了一個(gè)壞名聲，但是，可信賴的和可持續(xù)的杠桿能夠合理地幫助更多個(gè)人盡快成為住房擁有者。

當(dāng)前可用抵押貸款的稀缺——特別是除了退伍軍人管理局(VA)以及聯(lián)邦住房管理局(FHA)的市場(chǎng)之外，缺少首付要求相對(duì)較低的產(chǎn)品——對(duì)缺乏其他資產(chǎn)的中等收入的居民戶傷害最大。這使得第一次購(gòu)房者和少數(shù)民族購(gòu)房者很難進(jìn)入市場(chǎng)。在前進(jìn)的道路上，我們的挑戰(zhàn)將是如何鼓勵(lì)為這些細(xì)分市場(chǎng)提供有信譽(yù)的、合理操作的貸款產(chǎn)品，同時(shí)禁止不公平或具有欺騙性的貸款活動(dòng)。

房屋所有權(quán)的過(guò)去

跟著過(guò)去房屋所有權(quán)的幽靈往回走，你們可能會(huì)到達(dá)一個(gè)看上去簡(jiǎn)單而美妙的世界，這取決于大家跟著它走了多遠(yuǎn)，在那里，所有的抵押貸款只不過(guò)都是當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)將自己的資產(chǎn)借給那些能夠支付大筆首付且有極好信用的消費(fèi)者的合約。但是，在那個(gè)看起來(lái)很不錯(cuò)的地方，很多有信譽(yù)的消費(fèi)者是無(wú)法購(gòu)買房產(chǎn)并享受其帶來(lái)的好處，因?yàn)橘J款機(jī)構(gòu)可用于貸款的資金是有限的，而且他們最終發(fā)現(xiàn)自己面臨著難以控制的利率風(fēng)險(xiǎn)。20世紀(jì)90年代以來(lái)，抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)中的金融工程帶來(lái)了更多更靈活的產(chǎn)品、高效的承銷體系及新借款人進(jìn)入市場(chǎng)備選抵押資產(chǎn)的發(fā)展。如果操作適當(dāng)，那么這些事物的發(fā)展都會(huì)帶來(lái)好的結(jié)果。經(jīng)驗(yàn)方法、技術(shù)進(jìn)步以及數(shù)據(jù)模型都帶來(lái)了細(xì)分按揭產(chǎn)品的發(fā)展，這些產(chǎn)品能更好地滿足潛在不同類型的借款者的不同需求。這些工具同其他風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具相結(jié)合，會(huì)使更多的美國(guó)人能夠購(gòu)買、并住進(jìn)他們支付得起的房子中。

但是，無(wú)論對(duì)借款者還是投資者，并非所有創(chuàng)新都是積極的。市場(chǎng)過(guò)熱了。按揭變得越來(lái)越復(fù)雜、越來(lái)越難懂，就像當(dāng)時(shí)提供給投資者的有抵押擔(dān)保證券的狀況一樣。風(fēng)險(xiǎn)創(chuàng)新變成了風(fēng)險(xiǎn)分層。一種投機(jī)心態(tài)在投資者和消費(fèi)者中滋生，他們預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)無(wú)限上升。借款人做得過(guò)頭了，當(dāng)適合特定對(duì)象的產(chǎn)品被大量推廣到市場(chǎng)時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具被逐層剝離掉了。貸款者制定并購(gòu)買了貸款條件寬松的按揭貸款。投資人過(guò)度依賴對(duì)這些有問(wèn)題的結(jié)構(gòu)化證券產(chǎn)品事實(shí)被證明是不正確的評(píng)級(jí)結(jié)果。所有這些推動(dòng)了房?jī)r(jià)泡沫的生成，正如我們所熟知的，泡沫最終破滅了。結(jié)果，幸存下來(lái)的貸款機(jī)構(gòu)嚴(yán)格限制了他們的信貸。

房屋所有權(quán)的現(xiàn)在

當(dāng)前的房市尚能繼續(xù)感受到這段剛剛發(fā)生的歷史那揮之不去的影響。現(xiàn)在，每種抵押貸款的拖欠率都很高。2007年和2008年的拖欠的升級(jí)來(lái)自于貸款的不當(dāng)發(fā)放和按揭產(chǎn)品的不當(dāng)使用，而當(dāng)前局面的惡化則來(lái)自于更大規(guī)模的失業(yè)以及更低的房?jī)r(jià)。此外，房屋凈值的減少損害了借款人進(jìn)行抵押再融資的能力，以及他們出售他們的房屋以彌補(bǔ)收入損失、意外開(kāi)支或者不利生活事件的能力。無(wú)數(shù)公共、私人以及非盈利機(jī)構(gòu)已經(jīng)行動(dòng)起來(lái)，努力防止這些拖欠演變成一次訴諸于止贖權(quán)的浪潮。比如，美聯(lián)儲(chǔ)推出的購(gòu)買政府機(jī)構(gòu)的住房抵押貸款證券項(xiàng)目，已經(jīng)顯著降低了抵押貸款利率。這個(gè)項(xiàng)目與政府的家庭可支付再融資計(jì)劃(HARP)一起，已經(jīng)減少了數(shù)百萬(wàn)家庭今年的按揭支付。數(shù)十萬(wàn)業(yè)主正通過(guò)家庭可支付貸款修訂計(jì)劃(HAMP)中的試驗(yàn)性修訂減少他們的支付。這些數(shù)字的確樂(lè)觀，不過(guò)真正的成功要看通過(guò)成功的永久性修訂后，實(shí)際避免的人們?cè)V諸于止贖權(quán)的數(shù)量。不論是在華盛頓的美聯(lián)儲(chǔ)理事會(huì)，還是在全國(guó)各地區(qū)的聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行，我們都在提供數(shù)據(jù)，并將來(lái)自私人部門、公共部門以及非盈利部門等的各方數(shù)據(jù)匯聚起來(lái)，以鼓勵(lì)諸如再融資戰(zhàn)略、貸款條款修訂和其他可以防止訴諸于止贖權(quán)的替代方案的出臺(tái)。

美聯(lián)儲(chǔ)系統(tǒng)也支持地方和區(qū)域性的倡議，這些倡議用來(lái)處理由于大量訴諸于止贖權(quán)而對(duì)個(gè)人消費(fèi)者及其周圍社區(qū)可能造成的負(fù)面影響。芝加哥鄰里住房服務(wù)機(jī)構(gòu)(NHS)可能是這方面做得最好的典范之一。20世紀(jì)90年代中期，芝加哥鄰里住房服務(wù)機(jī)構(gòu)指出，掠奪性貸款對(duì)于其所服務(wù)的社區(qū)是一種威脅。通過(guò)與芝加哥城及許多其他機(jī)構(gòu)包括——我要自豪地說(shuō)——芝加哥聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行合作，NHS形成了住房保障議案(HOPI)。當(dāng)全國(guó)其他社區(qū)經(jīng)歷類似問(wèn)題時(shí)，此份議案成為了這些社區(qū)預(yù)防人們喪失對(duì)抵押品的贖回權(quán)和穩(wěn)定社區(qū)的行為模板。這是一項(xiàng)重要的工作，還有許多尚未完成的部分，需要我們不懈地為之努力。

依照《房屋抵押公開(kāi)法》(HMDA)收集的2008年數(shù)據(jù)，并將新的貸款考慮進(jìn)來(lái)，表明隨著私人抵押貸款陷入停頓狀態(tài)，而且新增貸款嚴(yán)重依賴政府的支持，住房融資市場(chǎng)已經(jīng)支離破碎。從2006年到2008年，活躍的抵押貸款公司數(shù)量下降了25%。造成這個(gè)下降的部分原因是抵押貸款公司依賴的為其貸款融資的信用額度的明顯收縮。此外，人們對(duì)房屋的總需求明顯放緩。2008年抵押貸款的申請(qǐng)數(shù)為1420萬(wàn)，差不多是2006年水平的一半，為十多年以來(lái)的最低水平。這樣低的申請(qǐng)水平意味著潛在的借款者對(duì)于進(jìn)入房市是慎重的，或者是他們擔(dān)心在申請(qǐng)貸款時(shí)遭到拒絕。

2008年的HMDA數(shù)據(jù)也表明由聯(lián)邦住房管理局(FHA)和退伍軍人管理局(VA)提供的貸款出現(xiàn)大幅上升，二者在總貸款來(lái)源中的份額比HMDA報(bào)告中的任何時(shí)間都高。在次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)缺失的情況下，這些有政府背景的貸款是信用記錄較差的借款者的一個(gè)選擇。另外，對(duì)于那些提供給那些具有較好信用記錄、但其儲(chǔ)蓄有限僅供支付首付的買房人而言，其可以支付得起的貸款種類很少，而FHA和VA提供的貸款則自然更有吸引力了。

在剛剛過(guò)去的一段時(shí)間，這類借款者本來(lái)可以運(yùn)用一種被稱為“搭載”按揭——有效地借入首付款的一部分——或者是有擔(dān)保的私人按揭保險(xiǎn)來(lái)對(duì)其較高的貸款—價(jià)值比率(LTV)進(jìn)行補(bǔ)償。根據(jù)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，在過(guò)去幾年中，典型的首次購(gòu)房者支付的首付款不足房屋購(gòu)買價(jià)的10%。即使需支付的首付款已經(jīng)降到如此低的水平，但這對(duì)于房屋購(gòu)買一直是個(gè)障礙，特別是對(duì)于較低收入、較年輕或者少數(shù)民族的家庭來(lái)說(shuō)。具有更高貸款—價(jià)值比率的貸款雖然有助于克服這種障礙，但同時(shí)也帶來(lái)了更高的信用風(fēng)險(xiǎn)。

在住房貸款發(fā)放中找到合適的平衡是相當(dāng)重要的，但事實(shí)證明也是非常困難的。起初引入更有彈性的貸款條件就是為了幫助數(shù)百萬(wàn)家庭擁有住房。可是，在某些時(shí)候，底線顯然已被突破，放款標(biāo)準(zhǔn)被過(guò)份降低，而風(fēng)險(xiǎn)則隨之增加，發(fā)放貸款時(shí)根本沒(méi)有考慮借款人是否有能力償還。當(dāng)房?jī)r(jià)下跌、失去工作時(shí)，沒(méi)有其他資產(chǎn)可選的借款者們則暴露在風(fēng)險(xiǎn)之中。因此，問(wèn)題是:如何重新建立一個(gè)住房信貸市場(chǎng)，使其既有著足夠靈活性使更多家庭能以負(fù)責(zé)任的方式擁有住房，又能避免近來(lái)的這些錯(cuò)誤?

未來(lái)住房金融重構(gòu)要點(diǎn)

提高信貸質(zhì)量和貸款可獲得性

有人可能會(huì)說(shuō)，現(xiàn)在大部分真正危險(xiǎn)的行為在住房信貸市場(chǎng)中已經(jīng)不存在了。然而，很不幸，矯枉過(guò)正效應(yīng)也限制了許多非常可靠的住房信貸活動(dòng)。銀行只愿意發(fā)放潛在風(fēng)險(xiǎn)最低的貸款。新興的私人抵押貸款證券化這個(gè)市場(chǎng)基本上已經(jīng)關(guān)門大吉。因此，即使以歷史標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量，自身風(fēng)險(xiǎn)狀況看起來(lái)相對(duì)“安全”的借款人仍面臨著嚴(yán)格的貸款條件。還有，即便是擁有必要的首付的購(gòu)房者們，也意識(shí)到了他們房產(chǎn)的流動(dòng)性遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于過(guò)去。過(guò)去購(gòu)房者可以指望通過(guò)現(xiàn)金融資或者以房產(chǎn)信貸作為其廉價(jià)獲取房產(chǎn)的方式，但現(xiàn)在這些方法都大大受限。一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的承租人可能更愿意保持流動(dòng)性資產(chǎn)也不愿意將資金套牢在房產(chǎn)上。總之，即使考慮到泡沫時(shí)期的極瑞情形，現(xiàn)在的貸款機(jī)構(gòu)過(guò)于收緊其貸款條件，以致于住房信貸的不足已至少部分地構(gòu)成了人們擁有房屋所有權(quán)的阻礙。

在努力糾正近來(lái)問(wèn)題的同時(shí)，我們必須牢記確保提供住房信貸的重要性。如果說(shuō)最近的抵押貸款危機(jī)和隨后貸款的大幅減少說(shuō)明了什么，那就是一個(gè)經(jīng)濟(jì)體擁有一個(gè)運(yùn)行良好的住房信貸市場(chǎng)的重要性。

全新住房金融市場(chǎng)建構(gòu)原則

隨著舊的抵押體系陷入無(wú)序，我們正期待一個(gè)全新的、更加牢固的住房信貸體系的建立。雖然許多結(jié)構(gòu)性的徹底變更可以描述這個(gè)新的抵押體系，但是我建議大家在評(píng)估各種建議時(shí)關(guān)注四個(gè)核心原則:

首先也是最重要的，就是要給予足夠的消費(fèi)者保護(hù)。任何新體系必須包括對(duì)消費(fèi)者給予足夠保護(hù)。在普遍受到侵害之后，消費(fèi)者們需要確信他們可以滿意地談判出一個(gè)合理的抵押貸款。

其次是透明度。必須確保各個(gè)層級(jí)的透明度。零售類產(chǎn)品必須盡可能地做到透明，這樣消費(fèi)者們比較輕松地理解他們抵押貸款的條款和風(fēng)險(xiǎn)。貸款者和服務(wù)商也應(yīng)該盡可能多地向投資者提供合理可行并可用的信息。實(shí)際上，為盡職調(diào)查而提供足夠的信息，可能是吸引資本回到抵押貸款市場(chǎng)的一個(gè)先決條件。

第三是簡(jiǎn)單化。新體系應(yīng)該鼓勵(lì)簡(jiǎn)單化。零售抵押貸款合同應(yīng)該盡可能的簡(jiǎn)單。抵押貸款的復(fù)雜性往往會(huì)使借款者感到迷惑，更加難以做出明智的決定。同樣，抵押貸款被打包證券化的復(fù)雜性使得投資者們很難對(duì)其進(jìn)行分析。當(dāng)面對(duì)高違約和隨后的損失壓力時(shí)，這些結(jié)構(gòu)顯得尤其脆弱。危機(jī)之后，隨著違約率的上升，投資人發(fā)現(xiàn)為不同情境下的現(xiàn)金流建模是非常困難且不確定的。雖然復(fù)雜性可能會(huì)被證明是屬于金融創(chuàng)新中無(wú)法避免的副產(chǎn)品，但是投資者在未來(lái)可能更想要一些更加簡(jiǎn)化的金融工具。

最后是適當(dāng)?shù)募?lì)。新體系應(yīng)當(dāng)明確所有參與者的角色并給予適當(dāng)?shù)募?lì)。在次貸危機(jī)中，關(guān)于利益錯(cuò)配和目標(biāo)沖突的例子不勝枚舉。比如，有證據(jù)表明，一些信貸員和抵押貸款經(jīng)紀(jì)人對(duì)于貸款能否給他們個(gè)人帶來(lái)利益的關(guān)注可能與其對(duì)借款人能否真正償還貸款的關(guān)注一樣多。服務(wù)商也是，他們并不總是與投資者利益一致，而且不同類型的投資者試圖強(qiáng)加給服務(wù)商相互矛盾的目標(biāo)。當(dāng)然，如果住房貸款證券化產(chǎn)品發(fā)起鏈條中的所有參加者都更加明確其自身角色與責(zé)任，并得到共同的報(bào)酬，那么將有助于各方理解并安排各自的利益。

未來(lái)住房金融圖景

在這些指導(dǎo)原則之下，一個(gè)新的抵押貸款市場(chǎng)會(huì)是什么樣子呢?

貸款實(shí)踐。美聯(lián)儲(chǔ)已經(jīng)采取措施來(lái)展開(kāi)并加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者的保護(hù)，使其避開(kāi)住房信貸市場(chǎng)中的風(fēng)險(xiǎn)。最近幾年，我們已經(jīng)根據(jù)《住房所有權(quán)及權(quán)益保護(hù)法》規(guī)定了對(duì)許多新的消費(fèi)者保護(hù)措施，并為參與到經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的借款人添加了層層保護(hù)。新規(guī)定中的大部分于2009年10月1日生效，規(guī)定的對(duì)象是定價(jià)較高的貸款，借款人面對(duì)這些貸款時(shí)最容易受到傷害。我們的新規(guī)定要求貸款人核實(shí)借款人是否有能力償還這些“比較有風(fēng)險(xiǎn)的”按揭;如果借款人在早期增加還款，禁止對(duì)此種提前償付行為處以罰金;禁止一系列誤導(dǎo)性的廣告行為。

依據(jù)《誠(chéng)實(shí)借貸法》，我們最近也針對(duì)所有貸款提出了修訂的抵押貸款披露格式。通過(guò)消費(fèi)者測(cè)試，這些新的披露格式得到了發(fā)展，以確保它們能夠提供對(duì)消費(fèi)者有用且易于理解的信息。這些披露是為了讓消費(fèi)者關(guān)注抵押貸款的特性，比如可變利率這一特性可能適合一些消費(fèi)者，但對(duì)其他消費(fèi)者則可能是有風(fēng)險(xiǎn)的。我們還提議禁止獎(jiǎng)勵(lì)可能有助于激勵(lì)發(fā)起人將借款者引向具有更高利率或者不利條款的一些貸款的行為。

盡管我們努力改善披露方式并禁止極端惡劣的行為，但是，獲得抵押貸款、購(gòu)買住房仍然是一項(xiàng)重要而復(fù)雜的交易。有證據(jù)表明，消費(fèi)者咨詢，不論是購(gòu)買前的咨詢還是為防止喪失贖回權(quán)的咨詢，都能為消費(fèi)者帶來(lái)更好的結(jié)果。即使我們?cè)谔峁┫M(fèi)者需要的金融教育工作有所改善，消費(fèi)者咨詢可能還是會(huì)起到同樣的作用。因此，看來(lái)在我們未來(lái)的工具箱加入鼓勵(lì)消費(fèi)者尋求咨詢服務(wù)而提供的激勵(lì)措施以及對(duì)房屋顧問(wèn)的強(qiáng)力支持政策，是非常有意義的。

二級(jí)市場(chǎng)。盡管這些重要的消費(fèi)者保護(hù)措施將有助于重塑借款人的信心，但是投資人的信心可能并不會(huì)這么容易就得到恢復(fù)。不論最終的金融工具是擔(dān)保債券、貸款證券化，還是其他一些結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品，為了滿足一個(gè)正常運(yùn)行的信房市場(chǎng)需求，建立一種將投資基金引入住房融資中的通道是非常重要的。重塑居民住宅融資市場(chǎng)，需要的不止是流動(dòng)性，至少還應(yīng)包括確保信息的獲取、合約標(biāo)準(zhǔn)化以及結(jié)構(gòu)的簡(jiǎn)化。

過(guò)去，潛在投資者覺(jué)得較難獲取到有關(guān)他們正在進(jìn)行的投資交易的貸款的信用級(jí)別的數(shù)據(jù)。最多，市場(chǎng)參與者可以在債券交易已經(jīng)完成后，獲得有關(guān)貸款及其形態(tài)的信息。即使在那時(shí)，獲取關(guān)于借款者杠桿的完整信息仍是比較困難或者較昂貴的。

在信貸繁榮期晚期，一些規(guī)模迅速擴(kuò)大的證券的結(jié)構(gòu)，不管其初始目標(biāo)為何，都包含一些模糊了貸款形態(tài)與證券現(xiàn)金流這二者關(guān)系的特征。不同證券受不同契約的管理，彼此之間明顯不同，特別在打包及服務(wù)協(xié)議(Pooling and Services Agreements，簡(jiǎn)稱PSAs)方面的區(qū)別更是明顯。這些重要文件長(zhǎng)達(dá)數(shù)百頁(yè)，交易不同、文件有別。這些協(xié)議本身盡管極為詳細(xì)，但也沒(méi)有考慮到信貸損失迅速累積的情景。

未來(lái)的證券將從不同合約間盡可能多的標(biāo)準(zhǔn)化中受益。這些合約必須要清楚說(shuō)明在面臨不可預(yù)見(jiàn)的情況時(shí)如何修改。考慮到?jīng)]有哪份合約能為所有可能發(fā)生的意外情況制定條款，我們應(yīng)該在契約中設(shè)計(jì)一個(gè)治理結(jié)構(gòu)，以在極端情況下進(jìn)行決策。

服務(wù)商。服務(wù)商并不總是抵押貸款業(yè)務(wù)中最顯眼的一部分。不過(guò)，在應(yīng)對(duì)當(dāng)前止贖權(quán)危機(jī)的過(guò)程中，包括試圖對(duì)貸款條款進(jìn)行的大規(guī)模的修改中，與借款者直接溝通的服務(wù)商的重要作用已經(jīng)凸顯出來(lái)了。但是，問(wèn)題一直存在。許多服務(wù)商并沒(méi)有——有些可能現(xiàn)在仍然沒(méi)有——足夠的系統(tǒng)以及足夠的人員來(lái)處理如此規(guī)模的止贖權(quán)危機(jī)。未來(lái)，服務(wù)商合同應(yīng)提供明確的指導(dǎo)與激勵(lì)結(jié)構(gòu)，以保證貸款條款修改和減少損失措施的透明度與確定性。這些合約的履行要求服務(wù)商在人員和信息技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施方面進(jìn)行投資。最后，對(duì)服務(wù)商的補(bǔ)償可能需要不同的資源，不只是簡(jiǎn)單的賬戶處理。

房利美與房地美。不界定房利美和房地美所扮演的角色，卻期待私人抵押貸款市場(chǎng)的反彈是不現(xiàn)實(shí)的。雖然私人部門房地產(chǎn)證券化進(jìn)程有所減弱，但是這些政府資助的企業(yè)(GSEs)卻一直在大量發(fā)行證券。很明顯，投資者們一直相信政府是這些企業(yè)的靠山。經(jīng)驗(yàn)表明，至少在面臨最大壓力的情況下，某種形式的政府支持對(duì)于確保抵押貸款的持續(xù)證券化可能是必要的。但是，如果將這些GSEs重回原有運(yùn)行模式，那么不會(huì)有什么效果，只會(huì)招致最近這段歷史的重演。今天，我沒(méi)有詳細(xì)展開(kāi)對(duì)于具體提議的討論，我只想說(shuō)，無(wú)論房利美和房地美的最終未來(lái)如何，市場(chǎng)參與者們應(yīng)該在私人市場(chǎng)明確自己的前進(jìn)路線之前，看清私人機(jī)構(gòu)和政府在住房融資中如何發(fā)揮作用的路線圖。

結(jié)論

今天，我嘗試著勾勒出了一個(gè)運(yùn)行得更好的抵押貸款市場(chǎng)的框架，它可以保護(hù)消費(fèi)者，并為貸款人、投資人和所有市場(chǎng)參與者提供透明度。這就是我們?nèi)绻Ｍ梢孕刨嚨姆课菟袡?quán)能夠重新成為大部分消費(fèi)者安全、可行的選擇，而需要?jiǎng)?chuàng)立的房屋融資市場(chǎng)。對(duì)于那些已準(zhǔn)備好從事謹(jǐn)慎、值得信賴且透明化的商務(wù)的貸款人、服務(wù)商以及投資者來(lái)說(shuō)，這個(gè)市場(chǎng)是個(gè)有吸引力而且能讓他們獲利的市場(chǎng)。

貸款，如果以負(fù)責(zé)任的方式來(lái)貸，對(duì)企業(yè)有利。擁有住房，如果這種狀態(tài)可以一直持續(xù)下去，對(duì)消費(fèi)者有利。杠桿，如果明智地加以利用，對(duì)市場(chǎng)的運(yùn)行相當(dāng)重要。最近幾年房市遭受的損失再怎樣估計(jì)也不為過(guò)，尤其是對(duì)于數(shù)以百萬(wàn)正在遭受由止贖權(quán)帶來(lái)的災(zāi)難性結(jié)果的家庭們來(lái)說(shuō)。如果我們必須生活在一個(gè)長(zhǎng)期受損的抵押貸款市場(chǎng)之中，那么由此帶來(lái)的損失也同樣是無(wú)論怎樣估計(jì)都不為過(guò)的。我們絕對(duì)需要改變我們的體系，讓它們正常運(yùn)作起來(lái)，支持更簡(jiǎn)單、更透明的市場(chǎng)的出現(xiàn)，確保參與各方激勵(lì)目標(biāo)的一致性，并且最重要的，是保護(hù)消費(fèi)者。我希望尚未來(lái)臨的房屋所有權(quán)的市場(chǎng)正是這樣的一個(gè)市場(chǎng)。