海南省定安縣房地產發展的調查與分析

摘要:隨著海南建設國際旅游島的步伐，定安縣房價一路飆升，由此引發了人們對房地產發展的各種質疑和猜測。本文通過深入定安縣各樓盤，了解定安縣房地產基本情況，調查自身居住型、季節候鳥型、投資型等三種買房者的意圖和情況，分析了作為定安縣經濟支柱產業之一，房地產發展拉動定安縣經濟發展、提高定安縣知名度、展現定安房縣地產發展方向的三大貢獻，指出目前定安縣房地產發展中存在規劃跟不上、管理跟不上、服務跟不上等問題，并提出解決問題的措施和發展出路，同時在發展房地產過程中要注意要處理好“工業項目與房地產項目爭地”、“房地產發展與保護環境資源”、“房地產發展與經濟長期穩定、持續發展”、“房地產有關各方與失地農民”四個關系。

關鍵詞:海南定安;房地產;發展

中圖分類號:F831 文獻標識碼:A 文章編號:1003-9031(2010)06-0087-02DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2010.06.22

2010年1月4日，國務院發布《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》，海南國際旅游島建設正式步入正軌，隨之也帶來了海南省房價的一路飆升，定安縣作為最靠近省城的縣市也不例外，由此引發了人們對房地產發展的各種質疑和猜測，定安縣房地產該如何發展成了社會各界熱議的話題。筆者最近對定安縣房地產市場進行了深入的調查，并進行了認真的分析。

一、海南省定安縣房地產發展現狀

海南省定安縣房地產發展的特點是起步遲，發展快，前景看好，發展狀況可分為三個階段。

第一階段，2006-2007年上半年為起步階段。這一階段在定安縣注冊的房地產公司僅6家，當時的報建面積約為10萬平方米，起步房價為1380元/m2，且銷售勢頭并不火熱。

第二階段，2007年下半年至2009年初為溫和發展階段。隨著海南省房地產的升溫拉動，定安縣房地產發展漸入佳境，“長信·半島美廬”、中基集團、昌茂集團等國內知名度較高的房地產公司相繼進入定安投資房地產開發，報建面積突破100萬平方米，起步房價在1980-2980元/m2之間運作，銷售狀況比較正常。

第三階段，2009年第二季度開始進入迅速發展階段。在定安注冊的房地產公司達26家，累計報建面積達200萬平方米。尤其是成功舉辦中國(定安)生態人居研討會和規劃圖片發展暨休閑地產推介會后，省內外反響激烈。春陽花園、恒吉花園、龍禧雅苑等5家樓盤全面完工，南麗湖幸福城、昌茂中潤水城、“長信·半島美廬”等20個在建項目全部推出，定安縣房地產急劇升溫，銷售價格突破3500元/m2，南麗湖幸福城單間別墅售價超過15000元/m2。據測算，定安縣2009年末至2010年初房地產均價大約為4200元/m2，已完工或完全封頂的房產項目已售完，已開盤的項目預售率達100%。

在調查中發現房產買賣情況比較復雜，首先是買房者購買意圖不明朗。經調查，購房者中有三種情況:一是自身居住型，這部分人為定安縣本地人和海口市的客戶居多;二是季節候鳥型，這部分人大多為省外客戶;三是投資型，這部分人以買房作為投資行為，購房者成分復雜，有囤房、炒房嫌疑。其次是支付房款的形態多樣化。交定金以現金形態為主，刷卡占比小;交首付款以刷卡為主，交現金的約占30%;一次交完房款比例較小;大部分為銀行按揭貸款，定安縣金融機構已為12家房地產開發商辦理按揭貸款業務。

二、房地產發展對海南省定安經濟發展的貢獻

定安縣房地產迅速發展引起了各方的關注，其近期已成為定安縣經濟支柱產業之一，對定安縣經濟的拉動是不容置疑的。其好處體現在三方面:一是拉動了定安經濟的發展。房地產業作為國民經濟體系的重要構成部分，由于具有相關產業鏈較長、產業帶動性強的特點，隨著房地產業自身的不斷發展，帶動了建筑、裝修、汽車、物業管理和服務業等多個相關行業的發展，甚至可以拉動到家用電器和紡織業。同時增加了就業機會，增加了財政稅收，去年定安縣房地產稅費收入1.64億元，其中土地出讓金超過1億元，為政府做好“七通一平、三縱四橫”框架道路基礎設施提供了資金保障，為拉動經濟增長和社會發展做出了積極貢獻。二是提高了定安的知名度。隨著全國各地的人到定安縣買房，房地產業已成為定安縣對外進行正面宣傳新的窗口，將逐步形成定安縣的旅游品牌，提高定安縣知名度和整體形象。三是展現了定安縣房地產發展的方向(潛力等)。隨著“長信·半島美廬”、昌茂集團“十里長廊”項目開發和上置集團、中基集團、華田集團和南湖投資公司等大企業進駐定安縣，品牌作用凸顯，更加注重品牌內涵的豐富和品牌建設支持手段的多樣化，大大提升了定安縣房地產業的品位，使定安房地產業正往高品位、高檔次方向發展，初步實現了其縣委、縣政府提出的“一城一湖一泉四帶”的旅游房地產規劃格局。①而房地產業的快速發展也向世界、全國宣揚了定安縣良好的區域位置、生態環境、人文資源及旅游資源的先天優勢和高效運行的政府機構、良好的投資環境、治安環境的后天優勢。[1]

三、海南省定安縣房地產發展中存在的問題

1.規劃跟不上。原有的規劃與發展現狀產生矛盾，存在工業和房產爭地的情況，工業區和商住區混雜，如塔嶺工業園區，廠區與房地產區相距不足50米。

2.管理跟不上。一是房地產開發商蜂擁而上，沒有準入的規范條件，沒有設立準入門坎，無法區分優與劣;二是房地產項目過度開發，從市區到塔嶺開發區、南麗湖旅游區都是房地產項目;三是建設類型比較單一，大多以商住、季節房為主，經濟適用房、小戶型、豪華型比例失調;四是價格失控，調查情況表明，在定安縣投建一般樓盤(無電梯)，每平方米成本價不超過1600元，投建高層樓房(有電梯)，每平方米成本價不超過2500元，但目前每平方米銷售均價超過4200元，毛利過高。由于房地產成本價格構成復雜，不易測算，而且開發商一般不愿意透露其真實成本價格。再者房產銷售屬于市場行為，遏制房價缺乏剛性措施。調查結果顯示，房價偏高的因素之一是受出讓土地價格的影響，地價上漲過快對房價拉動明顯。

3.服務跟不上。有關部門在辦理開工報建、質量監督、功能配套等服務項目跟不上發展的需求。

四、海南省定安房地產發展的對策建議

針對上述問題，筆者認為定安縣旅游房地產發展總體規劃是可行的。但在貫徹執行過程中出現了一些新情況，可結合實際情況適當調整。有關部門要協調溝通信息，制訂定安房地產投資的管理辦法，適當提高準入條件，已經進入和正在進行注冊登記的公司，要進行統一審核評估，優中選優，讓實力強大的國內、省內知名房地產開發商(集團)進入定安縣開發，同時要敢于、善于支持縣內有實力的房地產開發商參與開發，鼓勵引導本地房地產企業做大做強。要從適應不同階層的住房需求出發，大力推行以普通商品房、經濟實用住房為重點，以高檔商品房為補充的房地產市場，形成合理的市場供應結構。要按照國務院2009年12月15日常務會議提出的“遏制部分城市房價過快上漲勢頭”精神，加大開發經濟適用住房和廉租房，抑制投資投機性購房。房管和金融部門要做好房地產開發的各項服務工作，以適應房地產發展的需求。發展定安縣房地產還應注意處理好以下“四大關系”。

1.要處理好工業項目與房地產項目爭地的關系。尤其是在塔嶺工業園區，一些小的工業項目應當西移，不宜混雜，塔嶺工業園區要西擴，形成新的工業走廊;房地產發展除“十里長廊”外，建議沿南渡江開發，建設“南渡江十里長堤商業街”，把開發的重點往南渡江方向轉移。

2.要處理好房地產發展與保護環境資源的關系。房地產發展絕對不能破壞定安縣的生態環境，丁湖路、南麗湖等風景名勝不宜過多發展人居房地產，宜建高檔賓館為主。南麗湖周邊300米環湖帶不宜建人居樓盤，應開發建成湖邊風景帶和環湖公路，創造南麗湖休閑度假風景區，提升南麗湖景點檔次。

3.要處理好房地產發展與經濟長期穩定、持續發展的關系。房地產發展在目前一段時期內可以是定安縣經濟的支柱產業之一，但不應長期依賴。定安縣經濟長期發展方向應在“工業立縣”上，加大發展鄉鎮企業(民營企業)力度，打造定安縣農產品工業品牌，提高農產品的商品率，加快農業產業化步伐，打破城鄉兩元經濟結構。

4.要處理好房地產有關各方與失地農民的關系。房地產發展涉及到征地問題，其一直是一個復雜社會問題。一是建議在定城、居丁、雷鳴等征地較多的鄉鎮，建立失地農民一條街或定安風情一條街，讓失地農民把征地款投建鋪面，自主經營;二是建議開發商直接與失地農民協調，吸納失地農民入股開發項目，實行經營分紅;三是建議給失地農民長期(至少30-50年)固定補助，確保失地后的收益;四是給失地農民購買保險，解除他們的后顧之憂，這也是保持社會穩定的需要。

參考文獻:

[1]定安縣政府.定安政府2009年工作報告[Z].2009.