國際旅游島建設背景下海南房地產金融業發展對策

摘要:國際旅游島建設為海南省金融業迎來了新的發展機遇，也帶動了海南省房地產價格迅速上漲。本文重點從當前海南省房地產市場發展與20世紀九十年代初房地產泡沫經濟時的狀況進行對比分析，找出兩者之間的共同點和不同點，借此判斷海南省房地產是否已出現新的泡沫，并探討促進其健康發展的思路與對策。

關鍵詞:國際旅游島;房地產;發展

中圖分類號:F831 文獻標識碼:A 文章編號:1003-9031(2010)06-0027-03DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2010.06.07

一、引言

《國務院關于推進海南國際旅游島建設實施的若干意見》(以下簡稱意見)把海南國際旅游島建設正式上升為國家重大戰略，為海南金融業迎來了建省以來的第二次重大發展機遇，由此帶動海南省房地產價格飛速上揚。有人認為海南地理位置特殊，氣候資源獨特，房地產價格高可以理解;也有人判斷新一輪房價上漲過快，已有很大泡沫。各家商業銀行對海南省房地產的判斷和預期不一樣，所采取的應對策略也不盡相同。本文著重從當前海南省房地產市場發展與20世紀九十年代初房地產泡沫經濟時的狀況進行對比分析，探討促進海南省房地產業健康發展的思路與對策。

二、理性判斷海南省房地產市場的歷史與現實

從海南建省辦特區至今，海南省房地產業發展歷史粗線條可以分成兩個階段:第一階段是20世紀九十年代初房地產泡沫經濟期;第二階段是房地產市場恢復至今的新一輪發展高潮期。對比20世紀九十年代初房地產泡沫經濟與海南國際旅游島建設《意見》出臺后的景況，二者既有相同點，又有不同點，此區分有利于各家商業銀行制定相應的應對策略。

(一)當前海南省房地產市場形勢與20世紀九十年代初房地產市場發展的相同點

1.房地產業是拉動海南經濟增長的支柱產業。1993年海南省房地產投資占全省固定資產投資總額的30.45%，拉動GDP增長22%，而當時全國房地產投資僅占固定資產投資總額的14.82%，拉動GDP增長5.48%，分別高于全國15.6和7.18個百分點。2009年海南省房地產投資占全省固定資產投資總額的30.54%，拉動GDP增長17.49%，而全國房地產投資僅占固定資產投資總額的18.66%，拉動GDP增長10.8%，分別高于全國11.88和6.69個百分點。①

2.地價與商品房價格短期內大幅度上漲。20世紀九十年代初，受海南建省辦特區政策的影響，據《中國房地產市場年鑒(1996)》統計，海南商品房平均價格由1991年的1400元/平方米猛漲至1992年的5000元/平方米，1993年達到7500元/平方米的頂峰，三年增長超過4倍。海南國際旅游島建設《意見》頒布前后，海南拍賣地價不斷攀升，商品房均價由2008年5281元/平方米猛漲至2010年2月11028元/平方米，漲幅208%。據國家統計局公布的2010年1-2月全國房地產市場運行數據，70個大中城市新建住宅銷售價格漲幅最大的6個城市中:海口58.4%，三亞56.1%，海口和三亞兩個城市再度居全國房價漲幅之首。②

3.商品房交易量短期內大幅度增長。1992年海南省銷售商品房109.4萬平方米，同比增長3.5倍;銷售額度23.64億元，同比增長4.9倍。2010年1月，海南省銷售商品房131.48萬平方米，同比增長4.3倍，實現銷售額129.67億元，同比增長7倍，當月銷售額達到2009年全年的一半，尤其是國務院頒布《意見》后僅僅5天整個海南省商品房銷售量就達到了2008年全年銷售量的總和。

4.銷售對象以非海南省居民為主。20世紀九十年代海南建省初，海南省居民仍以福利分房為主，尚不具備購買能力，房地產銷售對象主要是企業、行政事業單位，特別是內地許多機構以“投機”為目的投資行為。當前購房者大部分基于海南得天獨厚的氣候、優美的生態環境等因素吸引而實施個人行為。

(二)當前海南省房地產市場形勢與上世紀九十年代初房地產市場發展的不同點

1.居民的消費能力、消費理念不同。1993年我國人均GDP0.3萬元，城鎮居民人均可支配收入為0.25萬元，絕大部分居民仍處于解決溫飽階段。經過近20年的發展，2009年我國人均GDP2.5萬元，城鎮居民人均可支配收入1.7萬元，隨著國民收入的不斷提高，消費結構開始轉型升級，提前消費的觀念普遍被接受，一些家庭改善性住房的需要日益增強，有些考慮房價上漲的預期和子女住房的實際提前購置二套商品房。

2.房地產發展的基礎和定位不同。從房地產發展的基礎看，海南建省辦特區初，各項基礎設施薄弱，受特定經濟、金融環境的影響，房地產發展的盲目性、隨意性很大。而經過十多年的治理、整頓和發展，目前海南各項基礎設施建設基本完善，海南作為全國唯一的熱帶地區，其獨特的不可替代的自然環境讓越來越多的國民把海南省作為休閑、度假、養老的第二居住地。在《意見》當中，國務院已把旅游房地產確定為海南房地產發展重點。從房地產的管理規范程度看，20世紀九十年代初政府對房地產市場的監管相對經驗不足，一些配套的法律法規也不健全，政府面對迅速升溫的房地產投機市場缺乏敏銳的判斷力和有效的控制措施。而現在政府駕馭經濟、調控房地產的能力已提高，此輪房價上漲過快的現象已引起海南省委、省政府的高度警惕，并出臺了暫時凍結土地出讓、加大保障性住房建設力度等相關措施。政府對房地產發展的敏感度越來越高，對經濟的調控能力越來越強，對房地產泡沫可能引發的嚴重后果認識越來越清醒。

3.房地產投資主體、購買動機不同。20世紀九十年代初海南房地產投資主體主要以國有企業、行政事業單位及金融機構的附屬公司為主，尤其金融企業附屬公司以銀行貸款為依托，對房地產泡沫的產生起了推波助瀾的作用。購房者的投資動機絕大多數以短期投機、炒作為目的，風險相對集中。目前，海南省房地產投資主體主要以股份制企業、民營企業為主，萬科、恒大、富力、保利、中信地產、雅居樂集團、魯能集團等重量級房地產公司均在海南省有大規模房地項目，這些公司總體上具有完善的現代公司治理結構，投資面向全國大中城市，風險的集中度較低，抵御風險的能力較強。購房者的投資動機以自住、度假或中長期投資為主，盡管有省外“游資”到海南炒房拉動房價上漲的因素，但購房以自用為目的仍占主流。

4.房地產投資資金結構、投資重點、銷售對象、資金來源不同。1993年海南房地產開發投資資金來源中，貸款占25.4%，企業自籌39%，利用外資8.4%，其他27.2%;投資重點傾向于寫字樓與住宅樓并重;銷售對象以企業單位為主;資金來源以銀行信貸資金為主。目前，以2009年為例，海南省房地產開發投資來源中，貸款21.2%，企業自籌24.8%，利用外資7%，其他47%;投資重點主要集中在住宅樓方面;銷售對象以自然人為主;資金來源首付款均為個人自有資金，其余部分資金通過銀行按揭貸款解決。國家統計局海南調查總隊數據顯示，2009年海南房地產開發投資增勢強勁，全年房地產開發投資287.90億元，其中，住宅投資261.78億元，占91%。按貸款種類劃分，2009年海南金融機構房地產開發貸款余額108.36億元，而個人住房貸款余額177.78億元，2008年僅增長9.6%，2009年則增長33.45%。①

5.房地產市場供求情況不同。1993年海南省商品房施工面積746萬平方米、竣工面積69億平方米、銷售面積71萬平方米，市場供求總量處于較低水平。2009年海南省商品房施工面積1992.78萬平方米、竣工面積368萬平方米、銷售面積560.34萬平方米，市場供求兩旺。從購房者的來源分析，據海南省住房和城鄉建設廳提供的數據顯示，2009年上半年，全省商品房累計銷售面積235.57萬平方米、24649套，70%以上銷往島外。其中，文昌市銷售商品房1150套，購房者均為非海南居民，內地居民以自然人身份海南購房成為新一輪房地產投資熱中的主力軍。

6.銀行信貸管理水平和風險控制能力不同。20世紀九十年代初，我國金融機構基本還處于計劃經濟向商品經濟過渡中，政企不分、審貸不分、管理松懈、粗放經營的現象十分嚴重，貸款發放缺乏有效監管和制約，國家對金融機構興辦實體公司放任自流，很多金融機構都直接參與房地產開發，大部分積壓房地產資金都來源于銀行，銀行成為房價虛高的主要推手。而在國際旅游島建設背景下，銀行風險控制能力已大大增強，收益覆蓋風險的現代經營理念已滲透至商業銀行的各個經營環節。從宏觀上講，中央及地方政府對經濟的駕馭能力已提高，銀監會、中國人民銀行等外部監管機構的監管更加嚴格;從微觀講，大部分國有商業銀行都已股改上市，現代商業銀行法人治理結構已形成，完善的貸款全流程管理機制已建立，審貸分離、授信管理、嚴格責任追究制度已成為常態，貸款風險控制能力已有質的提升，這是海南省房地產金融業務健康發展的堅實保證。

三、國際旅游島建設背景下海南省房地產金融業發展對策

(一)深刻汲取歷史教訓，堅持科學審慎發展

發展是解決海南省金融業一切問題的根本，但在倡導加快發展的同時又必須以史為鑒，深刻汲取20世紀九十年代初海南房地產泡沫經濟的歷史教訓。據統計，至1998年末，在海南空置房、半拉子工程和閑置土地上沉淀的資金達800多億元，僅工、農、中、建四大國有商業銀行資金量就有450億元，不良率高達80%以上。①20世紀九十年代末，為推進股份制改革，海南省四家國有商業銀行剝離不良資產300多億元，成本都是國有商業銀行自行承擔。②有關數據表明，1999-2003年，由于房地產泡沫影響，海南省四家國有商業銀行呆帳核銷占貸款余額的比例超過了銀行資本金8%的法定比例，遠遠超過了四家國有商業銀行的資本金實際比例。③即國家承擔海南省泡沫經濟成本的同時，該省內各金融機構也是成本的承擔者、犧牲者，并由此造成金融機構經營嚴重虧損，員工績效受到影響，自身發展也受到嚴重束縛。因為有歷史的教訓，各家商業銀行總行對海南分支機構都實行限制政策，門檻較高，如授權權限較低、超過一定的額度要報總行審批;相同的項目，其它省分行上報順利通過，海南分行上報卻被否決等等，對業務發展造成了很大的制約。面對國際旅游島建設的新形勢，各家商業銀行總行受風險偏好的影響，在支持海南房地產金融發展方面依然存有這樣的思維定勢。

世界銀行在衡量一個國家的住房消費水平時，認為房價收入比在4-6倍之間較為適當，也有人認為應在4-8之間，而按2009年海南城鎮居民人均可支配收入13750.9元、城市人均住宅建筑面積28.87平方米測算，2009年12月海南房價收入比為13.2，2010年2月房價收入比已達到23.25，遠遠高于警戒值之上，既使考慮海南省是全國性房地產市場，我國正處于經濟發展的上升期、居民住房剛性需求較旺等因素，房地產泡沫也已顯現。因此，海南金融業在發展機遇面前必須保持清醒的頭腦，既要謀劃加快發展，又要強調風險可控，防范可能爆發的泡沫危機，努力實現科學健康、規范有序、可持續的發展。[1]

(二)準確把握房地產市場，調整信貸結構和產品結構

擇優選擇支持大型、優質房地產開發企業是規避市場風險的關鍵。要優先支持資質等級高、信用良好、綜合實力強、具有品牌優勢、經營業績良好的大型房地產集團企業，信貸投放重點投向符合海南房地產政策導向、具有區位優勢、規劃設計良好、產品適銷對路，并且能夠帶來較多個貸的房地產開發項目，形成上游控制風險、下游分散風險的防范體系。根據國際旅游島建設的總體規劃，有選擇性地支持國際知名企業和全國性優質房地產公司開發的優質旅游房地產項目，以及旅游行業中的高端酒店和連鎖酒店項目。尤其要加強旅游房地產的創新，與傳統房地產不同，旅游房地產的所有權不一定發生轉移，它出賣的是它的功能、服務及軟性消費品，所以在營銷手段上必須進行技術創新，向國際潮流靠攏。如可以推行貴賓會員卡、異業聯名卡，甚至可以進行跨行業結盟，跨國度聯動，實現對消費資源最大限度的挖掘。

保持個人住房貸款等業務品種的全面協調發展。重點支持居民購買首套自住房和為改善居住品質購買自住房的貸款需求。大力在海口、三亞、瓊海、文昌等重點城市積極拓展二手房貸款業務，積極探索和介入全省的保障性住房金融業務，同時加強自營性住房金融業務與房改金融的組合聯動營銷。在商品房開發尚未成熟的市縣，以行政事業單位和優質對公客戶員工等優質客戶群體為營銷對象，積極拓展自建房等貸款業務。

(三)加強風險控制，確保信貸資產安全

加強房地產開發企業和項目的準入退出管理。強化客戶信用評級工作，根據開發商信用等級將其劃分為重點合作型、一般合作型和限制退出型，充分運用市場手段，促進房地產企業優勝劣汰和市場主體整合。嚴格執行項目準入的基本條件要求，逐步退出房地產行業中的小企業和資信等級差、缺乏優質項目支撐的客戶。對開發建設進度減緩、可能存在資金緊張問題的項目，以及房價變化較大、銷售不暢的項目進行重點跟蹤監測，必要時立即退出。加強審查審批，規范環節操作和作業標準，對關鍵風險點做出崗位制約的安排，防止系統性風險發生。重視貸款流程管理，貸款發放前按要求做好抵押物價值評估，嚴格落實抵押擔保措施，防止抵押權落空。加強貸后管理，密切跟蹤項目進度、樓盤銷售等情況，定期做好項目回訪工作。對實行封閉管理的貸款項目，明確專人專崗，加強對貸款資金的全程監控，確保資金運用和資金回流等在監控賬戶內封閉運行。

加強個人住房貸款的全過程管理，客觀判斷，有效防范個人住房貸款的風險刻不容緩。個人住房貸款具有額度分散、風險點多、處置難度大等特點，要考慮個人住房貸款逐年增長的實際，把個貸風險控制作為風險防范的重中之中。要加強貸前調查，重點對房產交易和首付款真實性，借款人信用狀況和償債能力等關鍵內容進行審查，嚴格執行與借款人的“面談面簽”制度，防止發生“假個貸”、“假首付”和“假房價”。要適度提高個人按揭首付比例及折扣率，嚴格控制大額個人按揭貸款業務，盡可能降低大額個人貸款的比重。

重視房地產金融業務風險的綜合管理。要加強房貸業務道德風險的防范，從完善制定、加強教育、嚴厲處罰等多方面嚴格管理，使違規操作、弄虛作假者不敢為、不想為、不能為，從源頭上控制風險。要科學測算有關房地產業務量化比例，建立完善的跟蹤關聯效應指標體系，在滿足消費者貸款需求的同時，謹防購房者無力償還貸款帶來的信貸風險。繼續優化內部信息系統，以IT系統的再開發、再整合為平臺，改進房地產貸款的監控手段。加強與監管部門的溝通，及時將基于一線的市場信息、風險苗頭與監管部門共享，并給予適當的建議，形成政策與市場的有機吻合。要加強經濟周期性波動規律的研究，透過經濟的周期性變化預警和把握房地產市場風險的變化。

(四)加強房地產金融創新，提升市場競爭能力

強化產品服務創新，借鑒發達國家模式積極探索住房融資租賃、房貸證券化、循環授信房貸、“固定+浮動”的混和利率方式等，豐富產品種類，分散房地產信貸風險。在房地產市場風險不斷集聚的情況下，監管部門必將進一步緊縮信貸規模，這時除了大力壓縮不良貸款釋放空間外，還應考慮探索信托業務創新與中間業務聯動，積極開拓房地產項目的管理費用服務，將部分信貸資產轉讓出去，在發展中間業務的同時釋放信貸額度，以減弱管理重組風險。如可以利用自身客戶優勢和信息優勢，為房地產項目的重組雙方提供咨詢服務和中介服務，借此提高中間業務收益和信貸資金的安全性。也可以針對個人貸款中高收入群體理財意識、投資意識強的特點，將理財業務、信用卡業務、房貸業務聯動營銷，讓集聚的風險分散化。加強制度流程優化，重點圍繞國家政策調整后產生的新需求，通過綜合運用定價策略、產品組合、產品衍生、電子化運用等手段，將產品服務創新與優勢資源相結合，逐步形成能夠滿足不同客戶群體需求的特色產品和靈活服務，不斷提高市場競爭力。

參考文獻:

[1]王麗婭，李嘉.海南省海口、三亞兩市房地產泡沫程度分析[J].海南金融，2010(3):34-37.