現(xiàn)階段網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)發(fā)展方向及應(yīng)用研究

摘要: 隨著電子信息技術(shù)日新月異及互聯(lián)網(wǎng)的出現(xiàn)與迅速普及，運用現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)進行市場營銷已成為房地產(chǎn)營銷的重要方式。本文作者通過暑期社會實踐對房地產(chǎn)業(yè)進行深入了解，重點研究我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀， 房地產(chǎn)網(wǎng)站建設(shè)及現(xiàn)存的問題，我國房地產(chǎn)業(yè)和國外的差別，最后重點研究房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站的建設(shè)和推廣過程，特別是網(wǎng)絡(luò)廣告、搜索引擎等網(wǎng)絡(luò)營銷工具的運用，以及新型計算機技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)在網(wǎng)站推廣中的應(yīng)用。

關(guān)鍵詞: 網(wǎng)絡(luò)營銷房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀發(fā)展趨勢

一、前言

網(wǎng)絡(luò)營銷是全球目前正在蓬勃興起的電子商務(wù)的重要組成部分，是互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)與傳統(tǒng)營銷活動相結(jié)合的產(chǎn)物。互聯(lián)網(wǎng)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)——信息產(chǎn)業(yè)的一部分，它和國民經(jīng)濟的另一個支柱產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)業(yè)相互影響、相互結(jié)合，為經(jīng)濟發(fā)展開創(chuàng)了廣闊的領(lǐng)域，對人民生活產(chǎn)生了深刻的影響。房地產(chǎn)行業(yè)是發(fā)展時間最長、市場規(guī)模最大的傳統(tǒng)行業(yè)之一。房地產(chǎn)作為一種特殊商品，具有位置固定、生產(chǎn)周期長、非標(biāo)準(zhǔn)化、對環(huán)境和區(qū)位的要求高、價值高等特點。房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用的結(jié)合，既是該行業(yè)自身高效發(fā)展的需要，又是互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。利用互聯(lián)網(wǎng)，消費者就可以“足不出戶，選天下房”。此外，網(wǎng)絡(luò)傳播自身所具有的傳播范圍廣泛、與消費者之間的交互作用強、受眾數(shù)量可準(zhǔn)確統(tǒng)計、實時、靈活、感官性強、低成本等特點，也都為房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的蓬勃發(fā)展提供了保障。

二、我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

目前，由于全球金融危機，我國各行各業(yè)特別是房地產(chǎn)業(yè)受到深刻影響。對于購房，消費者更多地選擇觀望的態(tài)度。

為了對我國網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)有進一步了解，2009年7月27日，山東建筑大學(xué)商學(xué)院“網(wǎng)絡(luò)價值機遇”暑期實踐團來到了位于滕州平行路的棗莊房產(chǎn)網(wǎng)辦公地點。負責(zé)網(wǎng)站管理的叢經(jīng)理為我們具體介紹了棗莊房產(chǎn)網(wǎng)，帶領(lǐng)我們參觀了公司員工的工作環(huán)境，隨后舉行了一次座談會，談?wù)摿斯镜木W(wǎng)站建設(shè)，以及我國網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)的發(fā)展問題及前景，等等。

棗莊房產(chǎn)網(wǎng)是棗莊地區(qū)本地專業(yè)性的房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站，主要面對棗莊地區(qū)用戶，是專門為廣大棗莊市民、房地產(chǎn)開發(fā)商和房產(chǎn)中介機構(gòu)服務(wù)的開放式房產(chǎn)信息處理平臺，提供包括新房、二手房、租賃房、樓盤電子地圖、寫字樓、建材、裝飾等在線信息，以及房地產(chǎn)法律在線、律師答疑、網(wǎng)友互動解答等一系列服務(wù)，其中有最新的房產(chǎn)動態(tài)、新房預(yù)告、購房指南、購房流程、家裝流程、裝修日記與家裝圖庫等購房者鐘愛的特色欄目。相對于全國性的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)平臺，棗莊房地產(chǎn)突出地域特色，為棗莊的廣大群眾提供了更為詳細、實時的房地產(chǎn)信息，而且可以根據(jù)訪問群體的結(jié)構(gòu)，調(diào)整網(wǎng)站的結(jié)構(gòu)，使網(wǎng)站能夠更好、更快地發(fā)展，把棗莊房產(chǎn)網(wǎng)打造成最專業(yè)、最全面的房產(chǎn)網(wǎng)站。

對網(wǎng)站的用戶結(jié)構(gòu)統(tǒng)計如下:

此外，根據(jù)濟南陽光壹佰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司員工的介紹，我們了解到陽光壹佰房產(chǎn)有限公司已經(jīng)擴展到沈陽、成都、武漢等十五個城市。他們時刻感受到市場競爭與創(chuàng)新的巨大壓力，銳意進取，緊跟時代的節(jié)拍，建設(shè)了陽光100國際新城網(wǎng)站，客戶可以網(wǎng)上看房、網(wǎng)上預(yù)約;設(shè)有陽光100聯(lián)盟商家QQ交流群和Winmail server服務(wù)，滿足了客戶的需求。客戶在參觀、購房過程中感覺不滿或者有很好的建議都可以在意見表上暢所欲言。在應(yīng)對金融危機的沖擊時，公司積極參與網(wǎng)上房展會，擴大了公司知名度，提高了公司影響力。

濟南的房地產(chǎn)業(yè)在網(wǎng)絡(luò)營銷方面也存在很大的不足，亟待進一步研究。我們通過互聯(lián)網(wǎng)與濟南天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和濟南順成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進行了溝通交流，發(fā)現(xiàn)我國的房地產(chǎn)行業(yè)的運行還相對處在傳統(tǒng)營銷的階段。盡管市場上通過網(wǎng)絡(luò)對企業(yè)或開發(fā)項目進行營銷廣告的房地產(chǎn)公司越來越多，但所收到的效果因采取的營銷策略及策略實施情況的不同而相差很大，房地產(chǎn)網(wǎng)站的建設(shè)存在很大不足。以我們采訪過的某房產(chǎn)公司為例，主要問題有:

1.企業(yè)自身的Internet營銷技術(shù)還不能滿足營銷要求。雖然有機構(gòu)協(xié)助企業(yè)建立網(wǎng)址，設(shè)計網(wǎng)頁，幫助策劃企業(yè)上網(wǎng)等事宜，但這些機構(gòu)幫助企業(yè)進行網(wǎng)上營銷的出發(fā)點不同，如出于盈利、促銷、愛好等目的，可能沒有設(shè)身處地地從企業(yè)角度對企業(yè)營銷活動進行深入研究，并結(jié)合企業(yè)的整體經(jīng)營戰(zhàn)略提供全方位的技術(shù)支持，因此效果不理想。

2.開展網(wǎng)上營銷的目的不明確，缺少計劃性。一些房地產(chǎn)企業(yè)或項目上網(wǎng)僅僅是趕時髦，存在一定的盲目性。實際上，房地產(chǎn)項目在開展網(wǎng)上營銷活動時，應(yīng)明確企業(yè)建立網(wǎng)站的目標(biāo)，做出完整計劃，包括目的、市場調(diào)研、Internet服務(wù)情況，所需的資源、資金分配、預(yù)期效果等。

3.企業(yè)對上網(wǎng)營銷的費用估計不足。利用Internet開展?fàn)I銷活動的費用到底要多少，目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)仍沒有一個準(zhǔn)確的概念，潛意識里不愿花太多的錢，認為其可有可無。

4.企業(yè)缺乏有效評估Internet營銷活動的手段。企業(yè)應(yīng)建立監(jiān)控機制和相應(yīng)工具，來評估網(wǎng)絡(luò)營銷計劃的進展和成果。瀏覽人數(shù)不能簡單地作為可靠的評估指標(biāo)，更有效的參考指標(biāo)包括查詢成交人數(shù)、網(wǎng)頁登記人數(shù)等。企業(yè)必須注重用戶對網(wǎng)址的反應(yīng)，在必要時作出修改，不斷調(diào)整網(wǎng)上營銷策略是Internet營銷成功的關(guān)鍵。

三、對國外房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的調(diào)查分析

我們通過互聯(lián)網(wǎng)聯(lián)系了國外的一些朋友，了解到加拿大的房地產(chǎn)業(yè)在營銷過程中完全依賴互聯(lián)網(wǎng)，如果網(wǎng)絡(luò)中斷，房地產(chǎn)業(yè)將無法運行。諸如微軟公司MSN網(wǎng)站等許多著名的門戶網(wǎng)站都有專門的房地產(chǎn)網(wǎng)頁，提供有關(guān)信息，有些還可以幫助網(wǎng)友免費評估其房地產(chǎn)價值。

通過互聯(lián)網(wǎng)，我們還了解到AISAS模式是由電通公司針對互聯(lián)網(wǎng)與無線應(yīng)用時代消費者生活形態(tài)的變化而提出的一種全新的消費者行為分析模型。我們看看善于營銷的日本房地產(chǎn)人士是怎么應(yīng)對AISAS購房模式的。歷經(jīng)20余年，東京在芝浦地區(qū)新建了一座人工島，成為住宅新區(qū)“芝浦島”。

49層高的芝浦島項目通過彩虹大橋通往東京著名景區(qū)臺場，銷售目標(biāo)鎖定為中青年的中產(chǎn)階層。芝浦島項目優(yōu)勢明顯，但問題也很大:1.原先沒有這個島，公眾一無所知。2.項目沒有品牌，后續(xù)銷售難度較大。3.21世紀(jì)是網(wǎng)絡(luò)時代，新的房地產(chǎn)營銷策劃不能照搬上世紀(jì)的做法。

在啟動了包括電視、報紙等傳統(tǒng)媒體后，芝浦島更是大膽啟用了網(wǎng)絡(luò)，將房產(chǎn)的詳細情報、專業(yè)價值分析報告與產(chǎn)品研究報告不投放在報紙上，而邀請專業(yè)人士發(fā)布在沒有限制的網(wǎng)絡(luò)。

芝浦島最終成為在日本樓市低迷情況下最成功的項目。2007年春，芝浦島銷售一空，一萬多人口入住，最后的銷售事實證明了芝浦島合理運用價值包裝與網(wǎng)絡(luò)營銷成為貼近AISAS時代的巨大成功。

四、網(wǎng)絡(luò)營銷的優(yōu)勢及其對傳統(tǒng)營銷的沖擊

房地產(chǎn)需求的不斷增長使得房地產(chǎn)業(yè)面臨著巨大的機遇與挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷將樓盤信息通過報紙、電視、電臺等傳統(tǒng)媒體向消費者傳播，是一種直線的單向傳遞，存在諸多缺陷。互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，誕生了一種新型的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷模式，房地產(chǎn)項目上網(wǎng)，結(jié)合樓盤的特點，配合樓盤的銷售策劃工作，利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)在網(wǎng)上進行互動式營銷，突出設(shè)計樓盤的賣點，及時介紹工程進展情況，配合現(xiàn)場熱賣進行網(wǎng)上動態(tài)銷售情況介紹、預(yù)售情況介紹及按揭情況介紹并提供網(wǎng)上預(yù)售、網(wǎng)上咨詢、網(wǎng)絡(luò)廣告(在可免費發(fā)布廣告的站點發(fā)布制作的廣告，在廣告交換網(wǎng)進行網(wǎng)絡(luò)廣告交換)、搜索引擎(尋找一免費空間網(wǎng)站，如http://www.yeelan.com/，申請自己的免費空間，并進行維護，建立自己的網(wǎng)上空間;利用多個搜索引擎推廣自己的個人主頁，如Google、百度、搜狗等的免費手工注冊)等服務(wù)。房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)營銷業(yè)已成為了房地產(chǎn)業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)的最佳結(jié)合點。

網(wǎng)絡(luò)營銷對傳統(tǒng)營銷是一種沖擊，也是一種變革。網(wǎng)絡(luò)營銷本質(zhì)上同傳統(tǒng)營銷方式一樣，仍然是以引導(dǎo)商品和提供服務(wù)為主，從生產(chǎn)者到消費者和使用者所進行的一切企業(yè)活動。網(wǎng)絡(luò)營銷市場是基于互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境的營銷活動，是一種新的營銷方式，利用了網(wǎng)絡(luò)媒體傳播的新觀念和計算機網(wǎng)絡(luò)新技術(shù)等新的營銷工具和營銷觀念。而房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)營銷也是充分利用互聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)優(yōu)勢和效率優(yōu)勢，進一步拓展房地產(chǎn)營銷的空間，突出房地產(chǎn)項目的特色，更加全面地提供房地產(chǎn)信息，更加有針對性地向消費者推出房地產(chǎn)商品，以提高從事咨詢、開發(fā)、中介等房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)的競爭能力，從而更好地服務(wù)于消費者。

五、我國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的發(fā)展趨勢預(yù)測

伴隨著房地產(chǎn)電子商務(wù)發(fā)展而獲得的巨大利益，眾多房地產(chǎn)企業(yè)蜂擁而上，其前景十分光明。今后我國房地產(chǎn)電子商務(wù)發(fā)展的大致趨勢可以分為以下幾個方面:

1.區(qū)域化。我國幅員遼闊，經(jīng)濟發(fā)展不平衡，地區(qū)自然條件、生活水平、文化風(fēng)俗的差異，以及房地產(chǎn)本身的地域性，使房地產(chǎn)電子商務(wù)表現(xiàn)出較強的區(qū)域特征。目前一種以區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟為特點的網(wǎng)站正在快速發(fā)展，這些網(wǎng)站今后將成為房地產(chǎn)電子商務(wù)的基礎(chǔ)平臺。

2.融合化。只有融合，才能實現(xiàn)優(yōu)勢互補，資源共享。如“搜房網(wǎng)”既與聯(lián)通上海分公司合作WAP電子商務(wù)，又與“新浪”和“搜狐”結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，從而一躍成為中國房地產(chǎn)電子商務(wù)網(wǎng)站中的名牌。這種融合是對市場的擴展和網(wǎng)站服務(wù)領(lǐng)域延伸的深度發(fā)展。

3.專一化。專一化網(wǎng)站比較好地滿足了上網(wǎng)者的個性化方面的深層要求，受到了人們的歡迎。今后電子商務(wù)網(wǎng)站將從六個方面滿足個性化要求:定制信息的個性化、選擇商品的個性化、發(fā)揮潛在能力的個性化、參與評論和發(fā)表見解的個性化、業(yè)務(wù)擴展的個性化和深度服務(wù)的個性化。我國現(xiàn)已建立的中房預(yù)警系統(tǒng)、國房景氣指數(shù)等就是專一化代表。

4.大眾化。大眾化是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟和電子商務(wù)發(fā)展的必然要求。如我國每年流動進城的暫住人口有4000萬，其中許多人要租房，房屋租賃市場巨大。

5.延伸化。延伸化趨勢是電子商務(wù)發(fā)展的必然結(jié)果，也是電子商務(wù)生命力的體現(xiàn)。房地產(chǎn)電子商務(wù)中的增值配套服務(wù)就是延伸化趨勢的最佳體現(xiàn)。

6.國際化。電子商務(wù)的國際化趨勢是歷史的必然。它促使市場開放程度加大，貿(mào)易機會增多，給中國的房地產(chǎn)企業(yè)提供了展示自我形象的廣闊空間和表現(xiàn)舞臺。隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，信息技術(shù)在中國房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)用日漸普及，房地產(chǎn)電子商務(wù)將迎來更加燦爛的明天。

六、結(jié)語

通過本次實踐，我們對網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)有了進一步的了解，也看到了專業(yè)知識在實踐中的應(yīng)用。在以后的學(xué)習(xí)過程中，我們要牢固掌握專業(yè)知識，并且要多實踐，在實踐中升華。

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(指導(dǎo)老師:陳明志)