反按揭貸款也有引發(fā)危機(jī)預(yù)兆

加利福尼亞海邊，珍妮從自己的別墅放眼遠(yuǎn)眺，藍(lán)藍(lán)的海天相接，白色的沙灘海岸，耳邊傳來陣陣海鷗聲與浪濤聲。這所2200平方英尺風(fēng)景漂亮的海邊別墅，是珍妮和她丈夫在1978年花了13.5萬美元買下的，現(xiàn)在大概價(jià)值120萬美元，而且按揭早已付清。

去年珍妮的丈夫過世了，已經(jīng)69歲的她現(xiàn)在手頭有些吃緊，每月有入不敷出之感。她考慮過以房產(chǎn)作抵押貸款，但每月還貸是個(gè)很大的負(fù)擔(dān)。也考慮過將房子賣掉，卻十分不合。生活了30年的家園，這里的一草一木、與丈夫相依而坐的海邊長椅都深深刻在她的記憶。她實(shí)在想不出有什么辦法將這幢價(jià)值120萬美元的房產(chǎn)，變成每月的固定收入，同時(shí)還能住在這所別墅中，不需要考慮還貸問題。

反按揭應(yīng)需而生

哪里有需求，哪里就有市場。反按揭貸款是針對老年人的一種以房產(chǎn)作抵押的一種貸款方式。它為喪失工作能力的老年人提供了現(xiàn)金收入，幫助老年人安度晚年。它的最大好處是只要老人還活著，他就可以住在自己的房子星，不僅有現(xiàn)金收入，而且不需要擔(dān)心還款重壓。因此，它是讓老年人受益的一種貸款方式。

這種金融產(chǎn)品是這樣操作的：銀行以她的價(jià)值120萬美元的房產(chǎn)作抵押，可以給她38.8萬美元的貸款(注意：不是120萬美元，萬一房產(chǎn)賣不出120萬美元的價(jià)格呢)。銀行將貸款利息與珍妮的預(yù)期壽命結(jié)合考慮。比如，珍妮的預(yù)期壽命是85歲，貸款利息設(shè)為7％，這樣珍妮可得到1.3萬美元的貸款，相當(dāng)于一個(gè)月有1000多美元的貸款。只要珍妮住在這個(gè)房子中，這筆貸款就不需要?dú)w還。只要她愿意，可以一直住在這個(gè)房子中，每個(gè)月還能有1000多美元的收入。

天下沒有免費(fèi)的午餐，銀行的貸款不是無償?shù)模傆幸惶煲獨(dú)w還。銀行在設(shè)計(jì)這種金融產(chǎn)品時(shí)考慮了各種情況下的還款方式。

假如珍妮住了5年以后打算搬走，那么她在賣掉房產(chǎn)以后要?dú)w還銀行貸款，5年下來連本帶息總共是8萬美元，倘若珍妮的壽命超過了85歲，銀行仍然要支付每月1000美元的貸款，當(dāng)然，這筆貸款的利息和本金要累積在總貸款中，假如珍妮90歲過世，將房產(chǎn)賣掉后歸還的貸款是62.4萬美元。

珍妮的女兒若想繼承這所房產(chǎn)并住在這里，需首先還清銀行的62.4萬美元貸款。如果不想住在這里，可賣掉房產(chǎn)后，先清償該筆貸款，再繼承剩余部分。但是要注意，該房產(chǎn)賣出時(shí)，價(jià)格如果下跌，比如只賣了50萬美元，珍妮的女兒可以選擇不繼承該房產(chǎn)，銀行只能收回50萬美元，損失的12.4萬美元，由銀行承擔(dān)。因?yàn)檫@種貸款僅以房產(chǎn)為限，女兒沒有義務(wù)替母親償還貸款。

反按揭貸款是把雙刃劍

反按揭貸款一般是為老年人提供的一種貸款方式。在美國，規(guī)定反按揭貸款只針對62歲以上的老年人。他們一般擁有房產(chǎn)，但喪失了勞動(dòng)能力，每月現(xiàn)金收入極少。此貸款方式既讓老年人保有住房又提供現(xiàn)金收入，且無還款壓力，深受老年人的歡迎。

這類反按揭貸款由政府擔(dān)保，信用風(fēng)險(xiǎn)比較有限，只有那些得到聯(lián)邦住房管理局Federal Housing Administration(FHA)授權(quán)的機(jī)構(gòu)才能提供。與此相對應(yīng)的另一種反按揭貸款，稱為所有權(quán)反按揭貸款(Proprietary Reverse Mortgage)，或稱特大反按揭貸款(Jumbo Reverse Mortgage)，一般的私人公司都可以提供。其特點(diǎn)在于，它所提供的貸款額度比前類要高很多，但不受政府擔(dān)保，貸款利率也更高，貸款對象一般是房屋價(jià)值較高的房主，其一般超過四五十萬美元。

所有權(quán)反按揭貸款是更激進(jìn)的貸款，對貸款機(jī)構(gòu)來說，風(fēng)險(xiǎn)和收益更高；對貸款人來說，同樣的房子可獲得更多的貸款，對老年房主更有吸引力。但這里隱藏著更多風(fēng)險(xiǎn)。

次貸危機(jī)是由于貸款人還不起貸款，銀行拍賣房產(chǎn)后無法補(bǔ)償貸款引起。這與反按揭貸款有點(diǎn)類似，如果房產(chǎn)價(jià)格下跌，跌破貸款總額時(shí)，銀行可能無法通過賣掉房產(chǎn)而清還貸款，這時(shí)銀行有收不回貸款的風(fēng)險(xiǎn)。隨著嬰兒潮(二戰(zhàn)后出現(xiàn)的生育高峰)一代進(jìn)入老年階段，大量的老年人口對反按揭貸款有強(qiáng)大的需求，尤其對所有權(quán)反按揭貸款的需求會(huì)明顯增加，使該市場迅速膨脹，它會(huì)象次貸一樣催生房地產(chǎn)泡沫，泡沫破滅后導(dǎo)致信用危機(jī)擴(kuò)散，并產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)衰退。

2009年6月8日，美國銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人John Dugan警告說，反按揭貸款或許是下一個(gè)與次貸有同樣風(fēng)險(xiǎn)的按揭貸款產(chǎn)品。反按揭貸款正在承受力非常弱的人群中迅速擴(kuò)散，應(yīng)該引起足夠的警覺。我們應(yīng)該吸取這次金融危機(jī)的深刻教訓(xùn)，在危機(jī)升級(jí)以前采取措施，監(jiān)管當(dāng)局應(yīng)該對所有權(quán)反按揭貸款制訂更多的標(biāo)準(zhǔn)，對那些試圖把反按揭貸款與其他金融產(chǎn)品捆綁到一起的作法要制止。

美國已意識(shí)到反按揭貸款在給老年人帶來益處的同時(shí)產(chǎn)生信用風(fēng)險(xiǎn)的可能，開始采取一些措施來防范風(fēng)險(xiǎn)。一方面，限制甚至取消私人公司所提供的所有權(quán)反按揭貸款產(chǎn)品；另一方面，大幅度增加了有政府擔(dān)保的反按揭貸款的最高貸款額度，以吸引更多所有權(quán)反按揭貸款的客戶。

反按揭貸款不僅在美國盛行，在加拿大、英國、澳大利亞等許多國家也深受歡迎。它確實(shí)是一種很好的金融產(chǎn)品，在解決老年人養(yǎng)老和住房問題中發(fā)揮了巨大作用。但由此而產(chǎn)生的金融風(fēng)險(xiǎn)不得不再次引起警覺，要加強(qiáng)監(jiān)管防患于未然。