淺議新形式下房地產企業的融資管理

摘要:21世紀以來，我國房地產業得到了迅速發展。房地產企業融資為房地產業的發展提供了重要的資金保障，同時房地產企業融資也存在著很多問題，如何正確認識新形式下房地產企業在融資方面存在的問題并提出對策成為當前房地產業的熱點問題。

關鍵詞:房地產;融資管理;對策

一、我國房地產企業融資現狀及特點

(一)我國房地產企業融資現狀分析

經歷十幾年的發展，我國的房地產業，從規模到產業內涵都已發生了巨大變化，已成為我國國民經濟中相當重要的一個產業，起著舉足輕重的作用。而我國房地產企業依然存在融資方式單一，融資渠道狹窄的問題，融資資金來源主要依賴于銀行貸款和預售房款，房地產企業發展迫切需要資金支持。

我國房地產企業的直接融資發展滯后，僅占融資總量的1/10，而隨著我國金融業門檻的提高，房地產融資將日益困難。金融市場的變化也要求開拓房地產融資渠道。近年來，我國商業銀行對房地產開發貸款和住宅按揭貸款的管理日趨嚴格，將使一大批沒有資本實力的房地產企業因資金短缺而被淘汰。因此，如何發展房地產融資，是我國房地產企和金融行業所需要面對的一個重要課題。

(二)我國房地產企業融資特點

1、以銀行信貸為主導的單一融資格局

房地產開發資金主要來源于銀行信貸、自籌資金、定金及預售款和其他資金。受宏觀調控政策的影響，銀行信貸增長幅度一路下滑，2004年銀行信貸只占開發資金總量的18.4%，自籌資金與定金及預售款增幅較快，分別占資金總量的30.3%和34.2%。由于預售款中大部分是銀行對購房者發放的住房貸款，至少有60%以上的資金來自銀行。

2、融資渠道趨向多元化

資金信托計劃是近年來最活躍的融資工具，雖然其融資額在整個房地產融資總量中僅占1%，但是它表現出來的創造性、靈活性與適應能力卻讓我們嘆為觀止。為了改善房地產融資市場的疲弱局面，2004年10月銀監會公布了《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法(征求意見稿)》，該辦法將符合規定條件的房地產信托業務放寬限制，這將把資金信托變為真正意義的房地產信托。

二、如何正確認識新形式下我國房地產企業融資存在的問題

(一)我國房地產企業融資存在的問題

我國房地產融資體系對房地產企業、金融體系、宏觀調控和宏觀經濟都有十分不利的影響。具體來說，存在五個方面的潛在風險:第一，由于房地產業融資渠道過度集中于銀行，銀行信貸政策的每一次變化和調整必然會對房地產業產生巨大的沖擊和影響，十分不利于房地產業的健康穩定發展。第二，對高風險高收益行業的資金支持并不是銀行的優勢所在。而我國房地產融資體系的現狀則是銀行占據著超過一半的融資任務，銀行業從中所獲得的收益卻只是固定的利息，銀行業所承擔的風險與其收益并不對稱，不利于銀行體系的穩定。第三，房地產業的高債務依存度導致企業形成軟約束預算，不利于宏觀調控的實施。第四，房地產業的自有資本偏低導致行業投資過度，形成了對其他產業的擠出效應，不利于國民經濟的協調發展。第五，房地產業迫切需要能夠在全新市場規則和全新市場環境下有效運作的融資方式，來抵御加入世界貿易組織后面臨的沖擊和國外房地產企業的競爭。因此，支持優秀房地產企業在證券市場融資，形成內源性融資積累，是促進其健康成長的必然要求。

(二)正確認識房地產企業證券市場融資問題

1、從國民經濟戰略發展的高度認識房地產行業發展壯大的必要性

房地產業是國民經濟的基礎性和先導性產業，房地產業應成為國民經濟的主導產業。然而，目前我國房地產業在證券市場中的比例仍然很小。當前房地產業處于高景氣階段，有必要讓投資者分享該行業成長的成果。

2、把握中國房地產企業實現可持續發展的關鍵要素

宏觀調控促進了房地產市場的整合，使得企業的淘汰率變高。由于此輪政府的宏觀調控地根緊縮、銀根緊縮，從而導致部分融資能力有限、拿地上不具優勢的企業不得不從行業中消失。企業之間的競爭使企業為了自身生存的需要，不得不盡快地拓寬自身的融資渠道，加大土地資源的獲取以實現企業的發展。因此，我們認為，當前中國房地產市場的競爭，更多表現為資金、土地的競爭;而在行業進入相對成熟期后，企業之間的競爭更多地是依靠自身的管理水平、行業整合能力等等以實現擴張。因此，中國房地產企業要實現可持續發展，其關鍵要素包括:充沛的資金來源、土地資源的獲取和房地產企業管理能力和水平的不斷提高。

3、房地產行業整合和產業結構升級的內在邏輯要求

目前，中國至少有5萬余家房地產公司，其中有很多中小房地產企業存在經營實力和誠信不強的問題。牛市為房地產上市公司打開了直接融資快車道，也給強勢企業未來的持續發展與擴張積蓄能量，資本助推房地產導致行業整合的趨勢已經相當明朗。資金素來是房地產業的血脈，房地產上市公司競相進行巨額融資，表明房地產公司的資產證券化開始加速。在資本的助力之下，房地產行業內部的整合將加速。隨著資本實力的提升，在行業整合的初期，土地市場的競爭將更加激烈，行業進入門檻將隨之提高;在整合的中期，則是并購高發期，并且大多是以上市公司并購非上市企業的形式出現;在整合的后期，多寡頭競爭的局面將形成，上市公司之間的聯合與合作將成為普遍現象。在A股市場目前的房地產上市公司中，萬科、保利地產和金地集團等公司是整合的領軍者，以良好的發展態勢不斷擴大與同行的差距。

(三)房地產上市公司直接融資與地價上漲的關系分析

2007年，我國股價和房價都出現了較大幅度的上漲。隨著資本市場融資功能的恢復，一些地產上市公司從中受益，籌集了資金。與此同時，國內土地拍賣價格屢創新高，參與競拍者不乏上市公司的身影?；?/p>

于此，一些媒體認為在資本市場實現融資促使上市公司高價拿地，證券市場間接成為地價上漲的“幫兇”，認為房地產上市公司已經進入了一個“圈錢——高價拿地——推高房價——再圈錢”的惡性循環，甚至認為房地產行業已經進入了一個寡頭壟斷時代，將損害購房者權益。我們認為，房地產公司證券市場融資并不是地價上漲的“幫兇”:房地產上市公司不可能通過拉高地價來獲取更多利潤;資本市場的融資不是房地產企業資金來源的主要渠道，撬不動地價的上漲;上市公司一直都是土地拍賣的重要參與者，并非現在融資后才去“抬高地價”;拍賣地價屢創新高，并非全是上市公司在推動，一些非上市公司和海外上市公司也參與了土地的拍賣。因此，上市公司并非推高地價的“罪魁禍首”，把推高地價與證券市場直接融資相關聯更是缺乏科學性。

三、新形式下我國房地產企業融資的對策

(一)建立多元化融資渠道

我國居民儲蓄存款已達11.2萬億元，再加上保險基金、養老基金等民間資本已經形成了一個龐大的潛在資金市場。由于我國在發展房地產投資信托基金方面缺乏相關經驗，建議可以借鑒美國的運作模式，通過房地產信托投資基金這種方式投資，推動房地產業的發展。房地產基金是我國房地產業發展到一定階段的必然要求。具有一定的流動性、穩定的投資回報、較強的組合投資風險控制能力以及資金積聚等優勢。目前，在北美、歐洲和澳大利亞等地，房地產投資基金已經十分成熟。盡管我國尚未頒布房地產投資基金的法律法規，但國外不少投資基金已開始涉足中國房地產市場。他們或者在中國設置資產管理公司，或者投資國內房地產開發企業。

(二)放松規制，開拓房地產融資市場的資金來源

資金來源是房地產融資市場的“水源”，是房地產金融的立足之本。應結合房地產資金需求的特點，結合股權融資和債權融資兩種模式共同拓寬資金來源渠道，比如進一步強化住房公積金，鼓勵住房儲蓄存款，引入保險資金，完善投資信托市場。由于地產行業自身特點，它對金融始終保持著很強的依賴性，自有資金+銀行貸款也一直是我國傳統的房地產融資方式。但近來國家為了防止房地產過熱，在金融政策上實施了一些宏觀調控，同過去相比，銀行信貸門檻提高了很多，許多開發商倍感資金壓力。在這種情況下，房地產開發企業應積極拓寬融資渠道，根據企業自身特點，采用不同方法融資。

(三)健全相關法律

由于我國與房地產金融相關的法律法規還不完善，所以嚴重影響了我國房地產市場和房地產金融的規范發展及安全運行。房地產市場的許多問題在很大程度上也是由于缺乏相關的法律法規作為指導。在房地產市場中，消費者相對而言處于信息缺乏的一方，同時又缺乏相關的專業知識，在市場博弈過程中處于不利地位。因此，加強對房地產和房地產金融相關的法律法規建設，對房地產企業的信息披露行為實行監督，有利于改變消費者的不利地位，提高市場運行效率。

參考文獻:

(1)王珊. 當前形勢下積極拓寬房地產融資渠道的必要性分析[J]. 北方經濟， 2009，(04)

(2)石金花. 當前房地產融資渠道的特征及發展趨勢[J]. 北方經濟， 2008，(14)

(3)趙豐. 我國房地產金融監管主客體利益的經濟學分析[J] . 時代經貿. 2007，(07)

(4)朱周戈. 我國房地產業的融資以及潛在問題分析[J]. 科技經濟市場. 2007，(01)

(作者單位:廣州世硯企業管理咨詢有限公司)