普通百姓不必憂慮物業稅

近期，物業稅再次成為房地產界關注的焦點。5月25日，中國政府網公布《國務院批轉發展改革委關于2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》，其中明確提出“深化房地產稅制改革，研究開征物業稅(由財政部、稅務總局、發展改革委及住房城，建設部負責)?！迸c之前財政部、國家稅務總局頻繁提及的物業稅改革不同，此次是國務院首度將開征物業稅改革提到議事日程。

什么是物業稅

物業稅對中國民眾來說已算不上新詞匯，“只聞樓梯響”好幾年了。2005年十六屆三中全會上，物業稅首次出現在《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決議》中。2007年，國家稅務總局和財政部批準安徽、河南、福建和天津4省市為房地產模擬評稅試點地區，包括首批北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏和重慶，已有10個省市開始物業稅“空轉”運行。

物業稅在國際上是個尋常之物，只是叫法不同。有的稱財產稅，如德國、美國、智利；有的叫不動產稅，如奧地利、波蘭；中國香港地區稱物業稅。其內涵皆相同：對土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者，每年都要繳納一定稅款，稅值隨著不動產市場價值的變化而變化。

各國征收物業稅的率基和稅率有所區別，總體來說，美國各州幅度在房產價值的1％～2％；新西蘭和澳大利亞按0.3％～1％征收；法國采用土地年度稅的形式征收；加拿大對所有物業征稅，對擁有=套住宅的人還以高稅率征收，對自住、退伍軍人、老人、殘疾人等有優惠。中國香港地區僅對有租金收入的經營性房地產征收物業稅。

即房產持有稅

在很多國家，物業稅是地方財政收入的主要來源，也是地方政府向民眾提供公共產品的重要前提。在我國，1994年實行中央和地方的分稅制后，出現7地方事多稅少的事實。于是地方政府紛紛實行土地財政，把賣地和收取房地產稅收作為最重要的收入來源。近年房地產稅收一般占地方稅收的20％～50％。然而，我國的房地產稅收多而雜，廣義上講，原來共有耕地占用稅、契稅、印花稅、土地增值稅、營業稅、企業所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅和城市維護建設稅等12個稅種。2008年外資稅收與國內并軌，后，取消了城市房地產稅和外商投資企業和外國企業所得稅，現在尚有10個稅種。

這些稅種分布于房地產開發建設、交易和保有3個環節。開發與交易環節稅種偏多，稅負偏重。而持有環節只有城鎮土地使用稅和房產稅，其中城鎮土地使用稅從2007年開始稅率水平提高了2倍。目前城鎮土地使用稅主要是針對工業和商業用房，對住宅用地還沒有征收，房產稅也只是對經營性房產征收，自用住宅也沒征收，經營性住宅由于征稅執行困難，基本也是空白。因此，對于我國百姓來說，以前根本沒有房地產持有環節的稅收。

未來我國的物業稅，必定把城鎮土地使用稅和房產稅規并到一起，至于能否把最重要的土地出讓金也部分納入進來，由于涉及地方政府利益，操作起來將非常復雜，尚待決策部門的進一步研究。另外，物業稅開征之后，會否適度降低開發和交易環節的稅負，還有待進一步觀察。不管怎樣，物業稅的影響面將非常寬泛，尤其是對住宅業主。

不會對供求產生明顯影響

業內外最為關注的是，物業稅對于樓市，尤其是房價的影響。2006年，曾有觀點認為物業稅出臺后會使房價下降，甚至可達30％～40％的降幅。筆者認為純屬誤解。物業稅的開征是早晚的事，關鍵是時間點的選擇。2009年政府可能會有力推進物業稅，但很難全面開征。政策出臺前應該先空轉，再試點實轉，而目前還處在空轉階段。

即使是開征物業稅，也并不能意味著鐵定能降房價。房價能否降下來，最終還得看供求關系。物業稅如何影響供求關系?先說供給，隨著開發成本的降低，應該說是降低了房地產開發的資金門檻，有利于吸引開發商擴大經營。再看需求，一方面，在市場競爭和政策引導條件下，隨著產品成本的明顯下降，房價也會有所下調，這會刺激部分中等收入者(尤其積蓄較少但收入并不低的年輕人)加入購房行列，雖然物業持有成本上升，其性質類似于按揭貸款對住宅消費的推動作用。另一方面，物業稅大大增加了保有成本，而且最終必然實行累進稅，越是大戶型，越是豪宅，其稅率越高，這樣無疑會打擊房地產投機、投資需求，也會在一定程度上抑制大戶型的自住型需求。

從上述可知，物業稅有助于增加供應，或者說至少不會影響供應，對于需求則是具有鼓勵和抑制的雙重作用。一開始肯定是重點先對大戶型開征物業稅，而對于自住型的中小戶型(有可能以90平方米或120平方米為分界線)或暫時免征或者象征性征一點。從需求上考量，物業稅開征后的中短期內，并不會對市場需求產生明顯的抑制。

難促房價明顯下跌

物業稅當然是在房地產上升期時候更容易推進，這有利于抑制投資需求，可以明顯增加持有成本。目前的環境相對來說，較為適合推出物業稅，本輪房價還未調整到位，現在又重新上漲，政府不愿看到這種現象。尤其是部分投資需求現在開始重新入市，這對穩定房價非常不利。

最后，不妨展望一下物業稅的稅基與稅率的確定。國外經驗表明，物業稅應該分層設計。比如對戶型面積大、檔次高的征稅甚至征重稅，對戶型面積小、檔次低的減稅或免稅；對兩套或兩套以上的住房征稅或征重稅，對單套住房減稅或免稅；對經營性用房稅負較重，個人自住性用房稅負較輕。未來我國的物業稅，也會考慮上述情況，根據不同的物業性質，確定不同的稅率。

我國存在個人房地產登記資料不完善、信息化建設落后，房產評估業不發選及地方財政收入依賴土地出讓金等現實情況，物業稅的征收將會經歷一個由易到難、由點到面，循序漸進的過程。對于普通住宅業主來說，根本沒必要擔心物業稅，即便開征，也難以促使房價明顯下跌。