弄清楚你的住房按揭貸款

由于法律制度比較健全，在美國(guó)貸款置業(yè)買房要考慮諸多因素，其操作程序遠(yuǎn)比國(guó)內(nèi)規(guī)范且繁瑣。IARFC的愛(ài)德溫·摩洛先生為意欲在國(guó)外購(gòu)房的人們提供了一些建議和思路

美國(guó)甚至全世界的房主在本輪國(guó)際金融危機(jī)前幾年犯了太多的錯(cuò)誤。這些錯(cuò)誤中的大部分能被簡(jiǎn)化為一個(gè)基本的現(xiàn)象：人們借了太多的錢，甚至超過(guò)了他們的實(shí)際償還能力。

貸款買房需慎之又慎

在房市最瘋狂的幾個(gè)月里(這一現(xiàn)象在一些地區(qū)和國(guó)家仍在持續(xù))，許多市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)以每年超過(guò)30％的速度急速上升。那時(shí)候，許多購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)自己被類似于“淘金熱”的情緒所左右，購(gòu)房者擔(dān)心，如果再等幾個(gè)月，到那時(shí)已經(jīng)買不起房了。他們感到自己攢錢付首付款的能力追不上房?jī)r(jià)的快速攀升。

現(xiàn)在看來(lái)，每年兩位數(shù)的價(jià)格上漲，過(guò)去、現(xiàn)在甚至相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間里仍然是無(wú)法持續(xù)的。

太多借款人得到了付息期為一年左右的的貸款。另外許多人接受浮動(dòng)利率按揭貸款，靠這種方式，他們能夠勉強(qiáng)支付月供以擁有自己的房子。然而，他們不僅忽視了其月供最終可能會(huì)快速上升的可能性，還忽視了可能的工作和職業(yè)變化帶來(lái)的影響。如果出現(xiàn)配偶長(zhǎng)期患病，失業(yè)或減薪等情況，只靠?jī)扇说男剿畞?lái)負(fù)擔(dān)房子存在很大風(fēng)險(xiǎn)。

很多人根本不了解他們的住房按揭貸款。例如，一些按揭會(huì)附有相關(guān)詳細(xì)條款，如果遲付款或借款人遭受信用評(píng)級(jí)下降，利率將增加，這會(huì)對(duì)償付按揭?guī)?lái)災(zāi)難性的影響。

在世界范圍內(nèi)，許多業(yè)主的錯(cuò)誤還復(fù)合了最嚴(yán)重的決策失誤。他們買房所需的全部或接近全部的膨脹價(jià)格都是借來(lái)的。在這些購(gòu)買者得到的沉重貸款中，80％的房款來(lái)自初級(jí)按揭，另外的20％來(lái)自住房權(quán)益貸款。然后，房?jī)r(jià)下跌，導(dǎo)致這些業(yè)主的欠款超過(guò)了房?jī)r(jià)。貸款數(shù)額遠(yuǎn)大于貶值的房產(chǎn)價(jià)值，這種壓力使他們透不過(guò)氣來(lái)。

評(píng)估市場(chǎng)并謹(jǐn)慎決策

告訴人們不要超負(fù)荷的借錢，或避免任何他們不完全了解的按揭，這很容易。但終有一天，另一次房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮到來(lái)時(shí)，卻不能保證不犯同樣的錯(cuò)誤。

應(yīng)該防止自己犯這種錯(cuò)誤，意識(shí)到諸如房屋價(jià)格下跌這樣的意外會(huì)發(fā)生。其實(shí)和其他財(cái)產(chǎn)一樣，房?jī)r(jià)也總是上升或下降。即使不能準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)，但周期是確實(shí)存在的。懂得房?jī)r(jià)會(huì)降的房主不太可能100％貸款。

了解住房按揭貸款，這也是至關(guān)重要的。人們必須要知道月供能達(dá)到多高，然后來(lái)判斷是否能負(fù)擔(dān)得起。當(dāng)每月的住房按揭貸款支付大大超過(guò)了類似房子的月租，這是房?jī)r(jià)不能持續(xù)走高的跡象。當(dāng)租房?jī)r(jià)格能夠便宜很多時(shí)，用租房代替買房也許更好，進(jìn)而積極努力工作以積累更多的首付款。

經(jīng)濟(jì)和政策研究中心指出，一個(gè)經(jīng)驗(yàn)法則是，一個(gè)現(xiàn)實(shí)的住房市場(chǎng)中，房子每年的租金大約是房?jī)r(jià)的1／14。如果一個(gè)房子價(jià)值14萬(wàn)美元，相同的房子一年的租金應(yīng)該是1萬(wàn)美元，或每月833美元。這個(gè)比例可以改變一點(diǎn)，取決于當(dāng)?shù)囟愂蘸凸彩聵I(yè)水平，但它確實(shí)是一個(gè)可靠的標(biāo)桿。如果房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出14倍的租金費(fèi)用，那可要當(dāng)心。

另外，一定要認(rèn)真考量周邊的配套設(shè)施對(duì)你打算購(gòu)買的房子的影響。例如，周邊學(xué)校，上下班交通，周圍地區(qū)的生態(tài)以及政府對(duì)周邊地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃。

最后，如果買房子是因?yàn)閾?dān)心未來(lái)幾個(gè)月房?jī)r(jià)的不斷攀升會(huì)使你不能承受，那么，把它看作是你陷入瘋狂投機(jī)的一個(gè)信號(hào)。當(dāng)瘋狂投機(jī)結(jié)束，價(jià)格往往會(huì)崩潰。這就是為什么當(dāng)房?jī)r(jià)陜速上升時(shí)，做一個(gè)旁觀者最好不過(guò)的原因了。當(dāng)然，給別人交房租是很痛苦的，但卻是審慎的理財(cái)原則。