到銀行超市直接買房子

有一個(gè)夢(mèng)幻超市：房貸產(chǎn)品部是它的分部，琳瑯滿目的商品是各個(gè)樓盤和各種按揭方式，買房人是它的顧客，自由挑選自己喜愛(ài)的產(chǎn)品；買房人和房產(chǎn)中介是它的供應(yīng)商和渠道商。這個(gè)夢(mèng)想在不久的將來(lái)能否成為現(xiàn)實(shí)?也許能，因?yàn)橛兄笨褪椒抠J作為載體

在國(guó)內(nèi)當(dāng)前，間客式房貸占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)。然而在中國(guó)香港地區(qū)及海外，直客式房貸是國(guó)際慣例，這一模式為購(gòu)房者簡(jiǎn)化了手續(xù)，降低了成本。所謂直客式房貸又稱超前按揭，通俗一點(diǎn)說(shuō)，就是買房先找銀行，整個(gè)按揭業(yè)務(wù)圍繞銀行來(lái)做。在一手房市場(chǎng)，銀行直接貸款給買房人，買房人拿著全額款項(xiàng)給賣方。在二手房市場(chǎng)，則往往不經(jīng)過(guò)房產(chǎn)中介，銀行包辦了買和賣的主要環(huán)節(jié)。

不對(duì)等游戲

在這其中最為尷尬的是房產(chǎn)中介，因?yàn)椴坏貌幻媾R著角色定位的轉(zhuǎn)換，甚至有丟掉飯碗的危險(xiǎn)。

放兩個(gè)蛋糕，分別寫著一手房和二手房，如果只能二選一，房產(chǎn)中介必定毫不猶豫選擇二手房，因?yàn)檫@塊蛋糕更大更美。數(shù)據(jù)在那兒明擺著，以北京市為例，2003年二手房成交比2002年翻了一倍，為2.1萬(wàn)套，然而僅2009年9月的單月成交量就達(dá)2.75萬(wàn)套。

某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理的話聽起來(lái)卻頗為無(wú)奈：

“不是不想，在一手房市場(chǎng)除了做一些售房代理吃一點(diǎn)兒湯水外，我們還能做什么呢?”

誠(chéng)然如此。在一手房市場(chǎng)，無(wú)論是直客式還是間客式房貸，主要是銀行和開發(fā)商這對(duì)利益對(duì)立統(tǒng)一體在拼著力，基本上沒(méi)有旁產(chǎn)中介什么事兒。

焦點(diǎn)集中在了二手房市場(chǎng)。

有人的地方就有江湖，有利益的地方就有博弈。在二手房這個(gè)江湖中，買房人和賣房人既是當(dāng)事人也是旁觀客，真正的選手是銀行和房產(chǎn)中介。

然而這對(duì)選手天生就不對(duì)等。你見(jiàn)過(guò)灌木藤蘿和喬木競(jìng)爭(zhēng)陽(yáng)光雨露么?在喬木幼小的時(shí)候，灌木的存在有利于優(yōu)化土壤，保護(hù)水土，然而當(dāng)喬木長(zhǎng)成大樹，許多灌木便消失了，只剩下藤蘿依附在上面頑強(qiáng)生長(zhǎng)。

做藤蘿還是做灌木，這是個(gè)問(wèn)題。然而市場(chǎng)的腳步并不容許追隨者有太多的考慮。

藤蘿壓?jiǎn)棠?

多年來(lái)，得益于房產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，同時(shí)也得益于各銀行之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)，中國(guó)的房產(chǎn)中介發(fā)展迅速。在二手房市場(chǎng)，它們的收入來(lái)源主要有兩個(gè)，一是在買賣撮合過(guò)程中收取中間手續(xù)費(fèi)，通常占房屋成交價(jià)的3％，以及向買房人收取的按揭服務(wù)費(fèi)，約占按揭總額的1％，二是由于給銀行拉來(lái)按揭業(yè)務(wù)而獲得的傭金費(fèi)用，往往返點(diǎn)可達(dá)按揭總額的7‰～14‰。

這種兩邊通吃的做法一度引起了廣泛不滿，但又無(wú)可奈何。對(duì)交易雙方來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)中介的存在，確實(shí)大大提高了交易效率，以金錢換時(shí)間，依然合算。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，江湖各大派之間也明爭(zhēng)暗斗，信息就是金錢，渠道就是效率，一步先步步先，自己不做就會(huì)落在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手后面。

這口氣憋著總有釋放的一天。2009年8月24日，在出色完成全年房貸任務(wù)的情況下，中國(guó)房貸業(yè)內(nèi)的執(zhí)龍頭者——建行宣布暫停與中介在二手房市場(chǎng)的合作，理由是中介收費(fèi)(返點(diǎn))過(guò)高。

莊家有話說(shuō)

這絕不是銀行的第一次主動(dòng)出擊。早在數(shù)年前，銀行已對(duì)房產(chǎn)中介展開了布局，武器就是直客式房貸，通過(guò)直客式房貸直接牽手交易雙方，把房產(chǎn)中介置于銀行主導(dǎo)的體系之內(nèi)，甚至有使其邊緣化的可能。

中行是最早推出直客式房貸的銀行之一。早在2004年前后，就在各地推出了安居寶(面向二手房)和易居寶業(yè)務(wù)(面向一手房)。其后各銀行紛紛跟進(jìn)，以北京地區(qū)為例，目前可以辦理直客式二手房貸業(yè)務(wù)的銀行有招行、中行、交行、浦發(fā)、深發(fā)展、建行、農(nóng)行、中信和民生銀行等。這些業(yè)務(wù)或多或少都繞過(guò)了若干中介環(huán)節(jié)，減少了相關(guān)費(fèi)用，但大都仍是二手房直客式房貸業(yè)務(wù)的不完整版。比如民生銀行規(guī)定，通過(guò)房產(chǎn)中介成交的業(yè)務(wù)也在申請(qǐng)范圍之內(nèi)，于是買賣中間手續(xù)的免除就無(wú)從談起；浦發(fā)銀行則指定了專門的擔(dān)保公司為購(gòu)房人貸款提供擔(dān)保，自然就要收取相應(yīng)的擔(dān)保費(fèi)用。

其中中信銀行起步較晚，卻走得最遠(yuǎn)。

中信銀行于2008年8月推出二手房買賣直通車業(yè)務(wù)，與其他銀行的業(yè)務(wù)存在細(xì)微差別。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的運(yùn)營(yíng)之后，該行實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新，將帶客看房等一系列二手房直通車涉及的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，通過(guò)服務(wù)外包的方式交給專業(yè)房產(chǎn)中介公司來(lái)做。

“對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，這比與中介公司合作這一傳統(tǒng)渠道要省錢，同時(shí)又比自己的客戶經(jīng)理來(lái)做省力。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，不僅仍然是全程零費(fèi)用，還能享受更專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)?！敝行陪y行總行營(yíng)業(yè)部零售資產(chǎn)業(yè)務(wù)部相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)表示。

據(jù)該負(fù)責(zé)人介紹，中信銀行與該房產(chǎn)中介共同開發(fā)了無(wú)憂購(gòu)房網(wǎng)，實(shí)行專人維護(hù)，實(shí)時(shí)更新。目前該網(wǎng)站共有房源3500套，日平均咨詢量達(dá)20人次，最高時(shí)可達(dá)70人次。

數(shù)據(jù)顯示，自6月10日正式簽約運(yùn)營(yíng)以來(lái)，該行通過(guò)這一渠道已經(jīng)為100多對(duì)買賣雙方提供了服務(wù)，3個(gè)月簽約成交貸款金額達(dá)到7000多萬(wàn)元。

全程無(wú)費(fèi)用是中信銀行新的二手房買賣直通車業(yè)務(wù)的最大亮點(diǎn)。除了法定意義上的契稅、營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅外，包括中介手續(xù)費(fèi)、按揭服務(wù)費(fèi)等，所有中間環(huán)節(jié)的交易費(fèi)用均已免除，節(jié)省的費(fèi)用最多可達(dá)房?jī)r(jià)的5％。以按揭總額100萬(wàn)元計(jì)，可節(jié)省3萬(wàn)～5萬(wàn)元。

然而其中最大的玄機(jī)往往受到了業(yè)界的忽視，它創(chuàng)新了銀行與房產(chǎn)中介合作的新模式。

夢(mèng)想或可實(shí)現(xiàn)

某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理在接受采訪時(shí)否認(rèn)了銀行針對(duì)房產(chǎn)中介的“支配說(shuō)”和“陰謀論”，他樂(lè)觀地認(rèn)為，直客式房貸不會(huì)對(duì)房產(chǎn)中介帶來(lái)根本沖擊。銀行具有金融服務(wù)優(yōu)勢(shì)，房產(chǎn)中介具有專業(yè)交易優(yōu)勢(shì)，兩者優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，合作而又競(jìng)爭(zhēng)。

他認(rèn)為，銀行不是專業(yè)的房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，二手房按揭過(guò)程中涉及到房屋評(píng)估、擔(dān)保等是復(fù)雜的過(guò)程，這和銀行的一般性業(yè)務(wù)有很大區(qū)別，需要專人專辦。銀行受營(yíng)銷渠道的限制，中介機(jī)構(gòu)有房源和需要貸款的客戶，銀行通過(guò)專門的機(jī)構(gòu)能獲得更多的客戶。貸款涉及到評(píng)估事務(wù)所、律師事務(wù)所、房管局、保險(xiǎn)公司等多個(gè)環(huán)節(jié)，由銀行自己來(lái)做將耗費(fèi)大量的時(shí)間和精力。最后，專門機(jī)構(gòu)的代理可以降低銀行風(fēng)險(xiǎn)。

但他承認(rèn)，當(dāng)前的二手房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，他所管理的公司也正積極加強(qiáng)與銀行等各個(gè)方面的合作，在盡可能減免一切不必要的中間費(fèi)用的同時(shí)，為交易雙方提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

中信銀行總行營(yíng)業(yè)部零售資產(chǎn)業(yè)務(wù)部相關(guān)負(fù)責(zé)人也指出，越是高度發(fā)達(dá)的金融市場(chǎng)，越離不開中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的支持。新的二手房買賣直通車業(yè)務(wù)是與房產(chǎn)中介嘗試加強(qiáng)合作的新型模式。消費(fèi)者減免了交易費(fèi)用，銀行降低了經(jīng)營(yíng)成本，同時(shí)，銀行以契約(服務(wù)外包)的形式加強(qiáng)了與房產(chǎn)中介的聯(lián)系，并促使其經(jīng)營(yíng)模式發(fā)生變化，比如以網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)建設(shè)代替了傳統(tǒng)上的門面擴(kuò)張。

這是否意味著房產(chǎn)中介的角色將發(fā)生根本變化，意味著一個(gè)全新的時(shí)代已經(jīng)到來(lái)?該負(fù)責(zé)人沒(méi)有做出明確解答。

直客式房貸能走多遠(yuǎn)?能否在不久的將來(lái)實(shí)現(xiàn)真正的銀行超市夢(mèng)想?我們拭目以待。