通脹預期下如何看房市股市

編者按

通脹預期是當前最熱門的話題之一，直接影響著許多人的投資策略。對此，著名財經專家水皮先生和趙曉教授各有見解。

水皮：現在是看房良機

按照貨幣學派的一個理論，貨幣投放的增幅減去經濟增長速度，大體上構成通脹的幅度。2009全年的貨幣投放增幅可能不低于28％，GDP增長按照8％算，將存在著20％的通脹空間。

全面通脹有沒有可能々除非油價暫時暴漲，就像2007年之前發生的情況，由國際油價上漲引起國內生產資料價格的上漲，才有可能引發全面通脹。但2008年以后美國政府加強了對原油期貨價格的監控，國際炒作引起油價暴漲的可能性已經大為降低。

那么這20％如何消化?主要有4個去處。一是被外國政府作為外匯儲備存起來了，就像中國政府買美元一樣。這不會對本國的商品構成漲價壓力。二是奢侈品。中國國內的鉆石銷量居全球第二，2009年有可能超過美國躍居第一。還有兩個重要去處就是股市和房市。央行發布的最新居民投資意愿調查表明，居民的存款意愿下降了十幾個百分點，投資的意愿上升到41％。對房地產的判斷也一樣，盡管60％的人認為房價偏高，愿意投資房產的人數也上升到40％左右。

股市籌碼消化較充分

流動性是條河，股指是大船。河里面有水，水漲船高，這是上半年股市總體上漲的重要原因。為什么在8月以來出現了一個大的震蕩?原因在于過渡時期，中國股市有兩個坎兒沒有過去，一是全流通，二是創業板。股市的上漲不是單向的，肯定有消化調整。從1600多點漲到3470多點，然后又逐步調整到2700點附近，籌碼的消化還是很充分的。10月份以后，這兩件事兒一完，股市一定還有上升空間。從估值上來講，金融股和能源股都處在相對的歷史低位。

房市進入膠著期

房地產市場跟股市不完全一樣，不會干凈利索地回落20％，也不會調得很深，但是量縮是肯定的，將會進入一個博弈期。對消費者來說，在心理上也需要調整。年初時沒有買房，漲了30％之后再往高追，沒有這么做投資的，因此會選擇觀望。

質量較差的房源首先出現回調，質量好的房源恐怕一時半刻調不動，而具有唯一稀缺性的房源，逆勢上漲的可能性也是有的。好地段、好品質的房子是構成唯一稀缺概念的，長期來講肯定是漲的，以年為單位也是看漲的，但是并不等于每個月都會漲，或者三四個月內大漲了50％后還會漲。

現在又是一個看房的大好時機。2008年底我跟人講，當年11—12月份是看房的時期，但是別買。這個時候一定要看，因為房子太多了，看完之后，你看好哪種戶型，你趕緊跟人家談好，但是別動手，等到房價開始漲再買。在當前的情況下，不會出現今天不下訂單明天房子就沒有了的情況，可以冷靜地做出比較和決策。

還有一個參考指標是股市。如果股市10月份以后結束調整，形成了一個很明確的緩步上升的趨勢，這時也可以買房子，因為投資品總體趨勢是一樣的，股市快一點，房地產可能稍微慢一點。

趙曉：3層面決定市場走向

通脹不是我們目前的危險，甚至2010年也沒有危險。當前我們說的是通脹預期，中國沒有通脹，反而是處在通縮的現狀下。8月份CPI和PPI都負增長，而且負值較高。按照目前的環比和上升的態勢，12月份的CPI增長1％就不錯了。2009全年CPI應該是負的。2010年也不會有太高的物價，應該在2％-3％。

很多通脹是跟預期有關的，如1988年的搶購風潮，有80％以上是由于預期帶來的，政府的政策還沒有出，大家預期物價要漲，然后拼命買東西。這個物價的上漲，可能不是通過CPI表現出來的，而是通過資產的價格，比如說股市和房市體現。在通脹預期下，人們開始把資金投入到這類資產當中來。主流經濟學派認為資金像流水一樣，只要投進去，就可以把經濟炒起來；奧地利學派卻認為資金更像流油，不會均勻分布，比如房市和股市，都是流動性放閘時資金的偏愛。當前的現狀更符合奧地利學派的觀點。

判斷房市的走向，要分成不同的層次來看。

短期看資金

股市、房市和經濟的關系，基本上房市是在中間。從美國、日本、中國的情況者B是這樣的。中國的影響明顯比美國好，中國差不多在半年內會對房市產生影響，如果股市開始猛漲，基本上四五個月到半年，房市也會往上走。再過一段時間，它會把CPI拉上來，基本上房市在中間。前一段看到股市已開始出現一些變化了，房市最近的變化就非常值得關注。

本輪房市的波動，可以說由政府主導和資金推動。接下來政府的政策將不可避免出現變化，資金流動性過強的勢頭會得以遏抑，房市將隨之出現一些微妙變化，短期內將呈現膠著狀態。

中期看需求

從需求來看，房市還是樂觀的。中國和美國、日本的情況不一樣，總體上處在一個年輕化的階段。根據2004年的人口普查數據，中國年輕化年齡的人群占了絕大部分，兩次生育高峰時期出生的人口將在未來15年形成一個購房高峰。從城市化來看，中國的城市化率是45％，依照國際慣例，在45％～60％將是一個高速增長時期。從城市人均居住面積看，中國相當于發達國家的60％多一點。建筑形態和質量都是不可比的，國外以獨棟為主，中國是以公寓為主，而且國外的房子品質好，周邊的風景各方面都很好。總體來看，中國房地產市場發展進程其實只走過了1/3多一點，從未來需求來看沒有問題。

長期看制度

房市也存在著類似于股市的大小非問題。小非問題就是二手房。曾經有一個階段，政府分房子給員工，但是這些房子是不能上市的。經過一段政策以后，這些房子可以上市了。還有一個大非問題，就是政府對土地的這種壟斷。政府是唯一的土地的一級批發商，全國人民要賣地，只能賣給政府，全民人民買地，只能從政府那兒買，政府完全可以制造出最佳的供給。但如果將來政府能夠讓農民的土地進入一級市場，農民自己賣地也可以，這就將使大非問題得以解決。如果認為這個制度不會變化，全國的房價肯定會持續上漲，反之下降的可能就很大。