三里屯的宜居進(jìn)化論

三里屯似乎已經(jīng)習(xí)慣了在質(zhì)疑與困惑中前進(jìn)。從2004年開始，當(dāng)三里屯規(guī)劃由酒吧街變身為休閑文化購物區(qū)，就始終伴隨著諸多的質(zhì)疑。不過當(dāng)百余國際品牌入駐三里屯VILLAGE和三里屯SOHO熱賣之后，

對酒吧街的懷念已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)閷Α靶氯锿汀钡你裤健５@份憧憬也面臨著新的困惑：購物在三里屯，玩在三里屯，那么，住在哪里?

從“泡在三里屯”到“住在三里屯”

高飛(化名)是一名資深廣告人。從1995年就“泡”在三里屯的他，見證了三里屯酒吧街完整的興衰輪回。在高飛眼里，三里屯就是黑夜中的不羈情懷。當(dāng)然，這句感性的獨(dú)白也有著另一種解釋：高飛從來沒有在白天去過三里屯，他記憶中的三里屯永遠(yuǎn)是深夜里的燈紅酒綠。

也正因為此，盡管在三里屯酒吧泡了近十年，高飛沒想過搬到三里屯來住。“那時來三里屯只是為了泡吧。”高飛的心態(tài)正是三里屯在酒吧時代的真實寫照：人車熙攘的三里屯，留得住人們宿醉，卻難以成為家的歸宿。

單一的酒吧業(yè)態(tài)，造就了三里屯的一段輝煌，但也限制了其多元發(fā)展。相比三里屯酒吧的揚(yáng)名中外，三里屯的住宅市場一直不溫不火。直至2008年，三里屯區(qū)域的商品房項目仍然屈指可數(shù)。

高飛開始對三里屯的居住環(huán)境感興趣，緣于2008年三里屯VILLAGE與三里屯SOHO的“雙人舞”。雖然三里屯VILLAGE開業(yè)之初幾經(jīng)周折，但最終有百余國際時尚品牌入駐。而“對門”的三里屯SOHO則以“北京銅鑼灣”定位，與vILLAGE形成了整體品牌和產(chǎn)品形式的差異化價值，共同在這一區(qū)域形成了良好的購物和生活氛圍。

“我仍然懷念三里屯的酒吧街，但新三里屯的氛圍，讓我有了居住的欲望。”被記者在某公寓售樓處“截住”的高飛，看來已經(jīng)下定了決心。

住宅項目“憎多粥少”

雖然改變了看法的高飛們，對三里屯的居住氛圍表現(xiàn)出濃厚的興趣，但他們的心愿不一定都能達(dá)成。

據(jù)透露，僅僅2.9平方公里的三里屯，未來商業(yè)面積已達(dá)百萬平方米。規(guī)劃中未來的三里屯將是北京最具國際化的時尚休閑消費(fèi)區(qū)，而業(yè)內(nèi)更是已經(jīng)開始熱議三里屯商圈如何與國貿(mào)、燕莎等東部商圈形成三角型互補(bǔ)。但無論是媒體的報道還是專家的研討，更多地聚焦于三里屯的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，作為完整地產(chǎn)生態(tài)的重要一環(huán)，三里屯的住宅市場卻被關(guān)注得很少。

在2008年以前，三里屯區(qū)域的住宅以公房為主，典型小區(qū)有北三里屯、東三里屯、南三里屯小區(qū)；二手商品房項目只有華源之星、泰悅豪庭等少數(shù)項目。而在三里屯sOHO入市之前，更是已有兩年沒有新的住宅項目入市。“以前三里屯的住宅市場有兩個問題：居住氛圍欠缺、住宅項目少。”三里屯SOHO公寓項目的一位負(fù)責(zé)人坦言。在他看來，居住氛圍欠缺的問題已經(jīng)基本解決。雖然以前三里屯的酒吧文化影響了居住的配套和氛圍，但隨著政府的新規(guī)劃出臺，諸多商業(yè)地產(chǎn)大盤搶灘三里屯，這里的居住氛圍已經(jīng)有了根本的變化，而且會越來越好。

不過“僧多粥少”可能會成為三里屯的常態(tài)。“住宅項目不可能像商業(yè)地產(chǎn)一樣大量增加，而被三里屯的國際化生活氛圍吸引的購房者會越來越多。”前述三里屯SOHO公寓的負(fù)責(zé)人表示。

對于不少喜歡三里屯的人來說，這也許是一個遺憾，但也正是三里屯的活力和魅力所在。一個三里屯網(wǎng)上論壇中網(wǎng)友的“牢騷”為此添上了絕佳的注腳，“她就像一個充滿誘惑力的熱舞女郎，失敗的追求者總是多過成功者，但我相信自己一定會成功。”

一個“出位”的公寓樣本

也正因為三里屯的國際化特質(zhì)，近期新入市的住宅項目幾乎都是高端公寓，三里屯SOHO就是其中的典型代表。

被稱為“濃縮型城市”的三里屯SOHO，建筑面積4675平方米，是SOHO中國進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的一次大手筆，由5個購物中心、9幢12～28層高的寫字樓和公寓樓組成。其中坐落在南側(cè)的4棟塔樓為公寓。

有人為潘石屹旗下的項目總結(jié)出一個規(guī)律：“國際著名建筑師+前衛(wèi)建筑+SOHO概念”。無論這個觀點(diǎn)是否偏頗，但的確能說明許多人對三里屯SOHO的第一感覺。

作為SOHO中國走出CBD的第一個項目，SOHO中國對它的期望和所傾注的心血不言而喻。但三里屯SOHO項目更特別的地方在于，區(qū)域和項目的形象和氣質(zhì)十分吻合。SOHO中國和其項目一直給人以前衛(wèi)和國際化的印象，而使館區(qū)的地利和酒吧街的文化賦予三里屯前衛(wèi)的國際化氣質(zhì)，還讓它多了幾分迷離的感性。難怪潘石屹2007年投重金拿到三里屯SOHO的土地后，有業(yè)內(nèi)人士感慨，潘石屹拿了一塊最適合他做的土地。而此后三里屯SOHO也是分別以69億元、37.51億元的銷售業(yè)績，連續(xù)獲得2008年和2009年上半年北京單盤銷售冠軍。

高均價可能會是三里屯SOHO公寓項目推向市場的一個障礙。記者在北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上看到，截至7月28日，三里屯SOHO的商業(yè)、辦公用房和公寓一共售出1114套，其中公寓項目成交均價為39404元，雖比4萬元的擬售均價稍低，不過區(qū)域內(nèi)還是相對較高。雖然價格受到了質(zhì)疑，不過曾經(jīng)將旗下項目逆市漲價的潘石屹覺得絲毫沒有問題。“兩年后，三里屯SOHO的價格就是今天上海最繁華區(qū)域的價格”。

這或許是潘石屹和三里屯的另一個共同之處：同樣是不斷遭遇質(zhì)疑，同樣是一直堅定前行。