近７成項目價格懸而未決 ８月新盤上演“盛夏迷案”

近日，北京市統計局公布了1～6月本市房地產運行情況。數據顯示，隨著銷售形勢的轉好和銀行放貸的寬松，全市銷售商品房992.9萬平方米，同比增長1.2倍，比2007年同期增長14.8％，使得2009年上半年北京市房地產開發面積降幅逐步縮小，銷售市場呈現“量價齊升”態勢。在此背景下，京城樓市亦呈現出盛夏行情，有近40余個新盤登陸8月，宛如剛剛進入“伏天”的北京氣溫一樣火爆異常。

“捂盤惜售”行情再度上演

根據統計，8月將有40余個新盤入市，但值得購房人關注的是，有近7成8月面市的項目至今仍未確定銷售價格，其中包括美利山、首城國際中心、合生·世界村、海棠公社、大成郡等熱點項目。

據記者了解，8月新盤目前已經公布銷售價格的項目，多為高端公寓或別墅類產品，如亞運新新家園(四期)的售價為50000元／平方米、萬科公園5號(二期)售價在23000～33000元／平方米之間，華潤置地·紅山世家的售價為25000元／平方米，富力丹麥小鎮的售價為15000元／平方米，珠江·壹千棟的售價為21000元／平方米。由于，這些已經公布銷售價格的樓盤多為高端項目，并不屬于普通購房人的置業范圍，因此對于買房人判斷8月樓市價格走向并不能起到指導作用。

與此同時，一直備受廣大購房人關注的熱點項目，卻采取了“猶抱琵琶半遮面”的定價策略。以位于廣渠路36號的首城國際中心為例，其22號樓的開盤時間從2009年5月一直推遲到8月，開盤均價也從15000元／平方米一路上漲。

一位關注該項目的張先生向記者表示，2008年12月他就在首城國際中心的22號樓排上號，當時開發商表示該號樓會在2009年5月開盤。而2009年5月，張先生被告知開盤時間推遲到6月底或7月初。7月18日，他再次到售樓處咨詢時，銷售人員卻表示由于尚未拿到預售許可證，開盤時間有可能被推遲到8月初。

在此期間，該項目的開盤均價卻被一再調高。張先生向記者表示，開發商承諾的5月開盤均價為15000元／平方米；開盤日期推遲后，均價又被調至16000元／平方米；如今，受“廣渠門外10號地”和“廣渠路15號地”拍出高價影響，附近的二手房價已經追漲到18000元／平方米，而首城國際中心的售價也將因此而“水漲船高”。

據記者了解，目前京城樓市一直推遲開盤時間、不公布開盤價格，靜待樓市價格再次飆升的房地產項目為數眾多，而近期更傳出“多家開發商因捂盤惜售而被北京住建委‘約談告誡’，并要求在七日內完成整改”的傳聞。與此同時，7月17日銀監會主席劉明康要求各家金融機構嚴格遵守“二套房”首付四成的要求，嚴格審查個人房貸。不少業內人士表示，出于對上半年巨額貸款發放引發金融風險的擔憂，銀監會“嚴控二套房貸”代表著房地產金融政策發生轉向——從極度寬松轉為適度寬松，預示著整體金融環境也將適度從緊。

對此，協成機構房地產經紀公司副總經理繆培丹指出，由于我國現今主體經濟形勢尚不穩定，拉動內需仍是當務之急，年內出臺壓制房地產行業的政策可能性不大，此次銀監會的《通知》應該是防止投資型需求過多進入市場造成房價過快增長，總體看來下半年樓市價格還是“漲”字當頭。

8月城區內高端項目放量

據協成機構房地產經紀統計數據顯示，8月份預計約有43個項目將陸續進入市場。從環線位置上來看，8月預計開盤的項目將近半數以上的項目位于五環以外區域，共計27個。如合生·世界村、天鵝堡·歸墅、卡夫卡公社、遠洋一方二期、首開常青藤c組團等項目；四至五環之間約有8個項目開盤，如亞運新新家園四期、美利山A區部分房源等；三至四環間有個4項目計劃入市，包括萬科公園5號二期、世華水岸和太陽公元等；二至三環間約有3個項目開盤，金茂中心、華潤-紅山世家等；二環內有2個項目入市，分別是四合上院和西絨線26號。

從區域上來看，8月京城樓市東城區、崇文區及延慶縣暫無供應量外，其他區域均有供應計劃，西部供應量偏低，而東北部區域供應量占據8月預計開盤項目的主體。其中，朝陽區位居8月供應榜首的位置，共有12個項目計劃入市；通州區和順義區并列第二名，各有6個項目計劃開盤；宣武區、大興區、房山區和豐臺區各有3個項目計劃入市；西城區、昌平區和懷柔區各有2個項目面市；海淀區有1個項目將開盤入市。

根據8月新盤供應分布(見下袁)發現，仍然是五環外項目占新增供應量的主力位置。隨著北京城市化進程的發展，五環外項目的各項生活配套設施的建設也將更加完善，道路軌道交通的建設已經淡化了城區郊區的距離，最重要的是這些區域內價格的優勢吸引了大量購房群體，使得五環外成為京城樓市新盤供應的重點區域。

除此之外，8月城區內的供應也將增多，如西城區及宣武區共計有5個項目計劃開盤，三至四環內也有4個項目會在8月推出，在城區內可供住宅開發土地日趨稀少的現今，這樣的供應比例還是比較少見的，這些項目中大多數定位于高端公寓，價格會偏高一些，預計城區內供應量的增加將會抬高8月開盤價格。

別墅扎堆開盤

大戶型產品供應量抬頭

8月即將開盤的項目中公寓和別墅類產品的占比較高，其中別墅類項目11個，占比將近3成，絕大多數集中在東部和北部，西部無別墅供應量。根據以往慣例，每年的8～10月份是別墅等高端項目的熱賣期，因此大量別墅項目都選擇在8月扎堆開盤。另外，8月有9個公寓類產品計劃開盤，二環至五環都有放量。

繆培丹指出，近年由于政策對容積率的審批限制，別墅尤其是獨棟別墅成為了稀有產品，銷售形勢大好，價格也居高不下，在通脹的預期下，別墅等高端產品的保值增值性將會吸引大量投資性需求，這也是近期此類產品集中入市的原因之一。另外由于2009年樓市持續的“量價齊升”，導致購房人對樓市價格預期看漲，不少需求出于對后市價格高位的恐慌而入市，尤其是對住房有著強烈需求的剛剛成家的年輕置業者們由于資金有限，中小戶型產品成為他們的首選，這些產品多數都是精裝修交房，戶型面積偏小，還有LOFT公寓，買一層得兩層，近期這種房源較受年輕購房群體的歡迎，銷售情況不錯。

此外，8月預計供應量中還有不少大戶型產品，如世華水岸、東方太陽城、順義新城及太陽公元等項目。出于對通脹的預期，不少有實力的家庭選擇購買房產作為應對通脹的策略，一方面滿足其改善型的住房需求，另一方面“70％-90m2”政策的實施使大戶型產品供應量占比的減少更突出了后市這類產品保值增值性的穩定。因此，8月大面積戶型的供應量的銷售情況應該較為理想。