通脹魅影下的地產迷局

Q：據央行公布，6月份銀行新增貸款年內第四度突破萬億元大關，直沖至1.53萬億元。這是否意味著，下半年中國經濟將面臨通貨膨脹和資產價格泡沫化的威脅?

賈臥龍：央行的種種動作都在暗示，央行正在全力促使下半年信貸總量得到控制。保經濟增長與防通脹其實是相互矛盾的兩個目標，決策當局無疑期許兩者的調和，但其實不難看出，“保增長”依然是第一位。現在常規性貨幣調控措施已不足以剎住過于充裕的流動性，從央行來說，防通脹最有效的不是調貨幣供應量，而是直接控制信貸規模，重啟月度、季度信貸控制，收緊房地產信貸。

孫飛：雖然信貸巨增，存在通脹預期的壓力，但下半年中國整體經濟不會面臨實際通貨膨脹，這是因為CPI和PPI目前仍為負增長，下半年會逐步轉正，但仍在通脹安全系數以內。但資產價格泡沫化巨增的現象已經出現，存在資產價格泡沫化的威脅。股市的泡沫尚在安全區域，但一線城市的地產泡沫已十分巨大，已經進入地產通脹時代，一旦銀根緊縮與宏觀調控政策收緊，面臨泡沫破裂的風險。

楊少鋒：毫無疑問，新一輪的流動性過剩到了。這一輪的流動性過剩和2006～2007年的流動性過剩完全是兩回事。那一輪是輸入型的流動性過剩，其路徑是先影響實體經濟，再傳導到消費領域。對消費領域的沖擊相對不那么明顯。而新一輪流動性過剩的特征是信貸的井噴，相當大的一部分信貸是直接進入消費領域。所以它對資產價格的推動會比2006～2007年那一輪更猛。

王秀宇：我覺得下半年不會明顯出現通脹。政府在下半年會逐步調整收緊貨幣策略。當然，通脹預期會造成不動產價格的非理性上漲，房地產價格的快速拉高已經脫離了正常穩定上漲的曲線。不過目前來看這種變化主要集中在住宅市場，對于商用、商業物業影響不是很明顯，價格帶動不大。

Q：有觀點稱，通脹預期是樓市最大的利好，是否同意這種說法?通脹和資產價格的泡沫化將對房地產市場產生哪些影響?

楊少鋒：不能這么簡單地去判斷。實體經濟在供需兩旺時，通脹可能會被實體經濟吸納。但下滑時，通脹會帶來資產價格的暴漲，短期而言，可能房地產價格會因此上漲，但如果我們不保持清醒頭腦，暴漲之后必然是暴跌。

賈臥龍：這個觀點有一定的道理。因為有形資產能較好抵御通脹的影響，其中最有效的有形資產莫過于房地產。從這個角度來說，有通脹的預期，反而有利于消費和投資，有利于經濟。不過如果真的出現通脹，政府就會采取緊縮貨幣政策以應對通脹。

下半年房價可能會出現兩個極端。因為中高檔物業的升值潛力大、受眾群體穩定，投資者多數會投資中高檔的物業，這就將繼續拉高中高檔房價。而由于廉租房和經濟適用房的大量上市，低檔房的開發商勢必會通過價格來吸引客戶，低檔房的價位會比較穩定。

孫飛：通脹預期并非是樓市最大的利好，但對樓市的投資與投機具有巨大的推動作用，一旦喪失理性，反而會衍生巨大泡沫。通脹和資產價格的泡沫化短期對房地產市場刺激顯著，但長期副作用巨大，美國次貸危機就是前車之鑒。如果政策收緊，全國房價今年下半年會呈現w型，一線城市甚至會呈現單邊下跌的特征。

王秀宇：房地產自身的特性決定了它能較好地抵御通脹和人民幣貶值的風險。當然，從房地產的健康發展來說，暴漲暴跌不是好事。不過就此輪走勢而言，下半年的房價又將進入新一輪調整觀望待購期，未來房價和成交明顯進入量價階段性頂峰值，中、高檔住宅公寓價格漲幅較大，低端住宅價格漲幅較小。

Q：無論是政府還是央行，最近對房地產都有了不同意味的新舉措。比如收緊二手房貸，比如北京對房地產市場秩序的專項整治，下半年相關的房地產政策還會有哪些新的變化?特別是在監管上應該采取什么樣的措施?

賈臥龍：“微調”將成為下半年樓市調控的主旋律。其實，這也是中央對于樓市調控的一種無奈選擇。因為在金融危機的影響下，“保8”的任務很重，房地產行業的發展可以帶動建筑、家居、裝飾、燈光等過百個相關產業的發展。所以，對于房地產行業如同2007年下半年那樣進行打壓的可能性甚小。最穩妥的辦法就是通過“微調”來影響部分投資者和購房者的追漲心理，等待經濟徹底回暖，等把風險控制在一定的范圍內，房地產行業或許將迎來下一輪的緊張調控。

并且，在這個基礎上加強對于房地產行業的監督監管。減少違規信貸的發放，避免開發商捂盤惜售的情況出現，保證市場的公平和透明，這是下半年國家調控的重要工作之一。

孫飛：這是預示了今年下半年房地產的走勢，會嚴控房價暴漲與地產泡沫膨脹。下半年相關的房地產政策會適度從緊，收縮信貸與流動性，加大土地與房屋供給，加強監管，精準調控。

楊少鋒：我覺得政府不太可能出臺新的政策，特別是不會出臺太過激進的政策。可能會在以前政策的基礎上進行微調或局部調整。更多的是收緊原來放松或變相放松的政策。

王秀宇：房貸政策的調整和加強市場秩序整治都是非常及時的。不過我覺得下半年在政策調整的幅度上不會太緊。因為房地產今年二季度以來的驟然升溫有不少“虛火”的成分，其實元氣還未恢復。過大的政策壓力可能會起到大家都不愿意看到的負面效應。下半年政府應該會根據整體經濟的恢復情況適度調整房地產方面的政策。

Q：下半年房地產商的“錢袋子”和融資渠道會不會有新的變化和突破?

賈臥龍：下半年仍然會實行寬松的貨幣政策，資金不再是開發商最頭疼的事。由于通脹預期的影響，資金和熱錢將大范圍流入樓市；加上國家寬松的貨幣政策，4萬億元的投資也會有一部分流入房地產市場，流動資金是相對過剩的。

但是下半年，銀行信貸勢必會略有緊縮，包括“二套房貸”的緊縮都給開發商提出了“融資”的新要求。其中包括：合作開發、REITs、IPO上市、發行債券等等。不過，新的融資要求下，最重要的是信息的取得和利用。資本市場的B2B交易平臺也許會成為新的突破點。

孫飛：下半年如果地產泡沫繼續膨脹的話，房地產商的“錢袋子”一定會被重新勒緊。房地產商的融資渠道可能會有新的突破，REITS應該浮出水面。

楊少鋒：關注房地產企業錢袋子變化的同時，更要關注變化后面的商業邏輯。現在的問題是上市房企其實并不是主要通過賣房子賺錢，最終目的是去股市圈錢。其中的路徑媒體已經報道得不少了。我覺得這其實破壞了房地產行業的基礎。房地產市場要健康發展，就一定要管住上市房企，管住來自國外和民間的熱錢。一句話概括之：一定要讓房地產商必須通過銷售回款，而不是通過股市等其他渠道，否則就一定會有無序地漲價和捂盤惜售現象。

王秀字：房地產資金最短缺的時候已經過去。不少理性的開發商經過2008年一年的煎熬，自身的融資能力已經受住考驗。今年開始加快企業債券、房地產信托等多元化的融資渠道建設。不過在金融危機的影響下，今年很難在融資渠道上取得什么突破。

Q：作為房地產市場天平兩端的房地產企業和消費者，應該如何應對下半年新的趨勢和變化?

賈臥龍：對于開發商和消費者而言，目前最需要做的就是“理性”。目前樓市的報復性反彈，的確與投資需求過剩有一定的關系。投資需求過剩就意味著泡沫的存在，開發商從拿地上一定要理性，因為房地產開發周期較長，市場的變化較大，過高價格的拿地可能會換來市場的無法接受，造成面粉比面包價格還貴，使企業遭受損失，甚至被淘汰。

購房者更是需要理性看待房價的上漲，切勿盲目地追漲。房子雖然是必需品，但需要的資金量較大，有的還需要貸款購買，如果泡沫破裂，可能造成個人財產的縮水，甚至破產。所以，買房的時候一定要考慮周全，避免盲目追漲帶來的損失。

孫飛：房地產企業和消費者都應該理性對待當前的市場狀況，不要盲目跟風。房地產企業要警惕購買“地王”與資金鏈斷裂的風險，面粉貴過面包是泡沫的一種體現。消費者不要盲目追漲，購買天價房，或成為房奴，入不敷出，要靜觀其變，選擇好性價比最好的房子。

楊少鋒：在流動性泛濫、通漲預期高漲的背景下，未來至少一年之內房價還將繼續暴漲。但眼下，還有部分開發商資金鏈較為緊張，也有部分開發商相對較為理性，市場上還能找到部分低價開盤的項目，自住需求者現在還有機會能夠進入市場，但機會已經不多了。而房地產企業尤其是具備一定規模的公司，一定要在發展的同時保持現金流的安全。

王秀宇：無論是開發商還是消費者，都應該保持樂觀與理性。對開發商來說，金融危機中斷了正逐漸深入的宏觀調控和企業的自我調節。其實不利于行業和企業的長遠發展。今年下半年因為通脹的壓力，政府可能又會對一些政策進行微調，但又不會至于傷筋動骨，正給了企業自我調節的時間和空間。對消費者來說，別過度受預期影響，在房地產市場各利益相關方的博弈下，多米諾骨牌也可能朝預期相反的方向倒下。