完善產業鍵是商業地產的核心

2009年8月，毛大慶離開凱德轉投萬科，令不少業界人士產生無限遐想。萬科未來會否加大商業地產開發力度?國內大型住宅開發企業，未來開發中心會否轉向商業地產?凱德模式有哪些經驗值得國內開發商借鑒?近日，資深地產媒體人蔡鴻巖特與毛大慶進行對話，以期通過解讀凱德模式，給中國商業地產開發商以啟迪。

蔡鴻巖：職業經理人對于企業的發展至關重要，就好比你之于凱德，梁上燕之于星河灣……你此番另謀發展，會否對凱德今后在環渤海區域的發展造成影響?

毛大慶：短期看，如果說一點影響都沒有，是不可能的。但是影響不會很大，因為，凱德作為成熟的國際化房地產企業，它更多是靠機制取勝，而非某一個人。從長遠來看，我認為，我的離開對凱德而言，反而是一件好事，就好比我去萬科一樣，企業引入新的管理者，必然帶來一些新的管理思維和理念，這樣更利于企業的可持續發展。

蔡鴻巖：近年，凱德為什么大規模介入國內商業地產開發?他們的開發模式是什么?你認為，在商業地產方面，凱德有哪些成功經驗，值得國內開發商借鑒?

毛大慶：凱德近年的商業地產開發步履的確比較快，開方模式多為自主開發、運營。一方面因為商業地產是凱德的強項；另一方面，凱德最核心的競爭力，就是擁有成熟的國際化產業鏈。凱德產業鏈條的細分作用，使得我們在商場經營上的理念和經驗能夠成為我們商業地產綜合運營的一部分，而在凱德的國際化企業背景下，這一部分又會有機地與公寓、服務式公寓、餐飲、娛樂等眾多商業地產元素結合起來，形成一個隸屬于凱德產業鏈的子鏈條，而這就形成了凱德的商業地產運營模式——具有上下游鏈條整合關聯的模式，從側面反映出凱德產業鏈的先進性。

如果說值得國內開發商借鑒的方面，總結為三個字，即“專、精、深”。這方面，國內的企業萬達、華貿已經走在了前面，他們已經意識到產業鏈對于商業運營的重要性。

蔡鴻巖：萬科一直以住宅開發見長，你此番加盟，是否意味著，未來萬科開發重點將由住宅轉向商業地產?

毛大慶：萬科未來所開發的物業，還將以住宅為主，畢竟，住宅是萬科的強項。近年，萬科住宅在市場中所占份額不斷增加。關于商業地產，萬科會嘗試著做，但所占比例不會太大。這不僅僅因為我的加盟，同時，也因為萬科和凱德之間達成戰略聯盟。當然，在我加入萬科之后，未來兩個企業之間將會有更多的合作。

蔡鴻巖：以你在凱德的經驗來看，國內大的地產開發企業，未來是否在開發產品結構上逐漸轉換?多增加持有型物業開發?你認為，一個房地產企業若想可持續發展，內部形成一個健康的生態鏈，住宅和持有型物業，各自的合理占比應該是多少?

毛大慶：商業地產在中國的發展還處于起步階段。從學術的角度看，國際商業地產比中國的商業地產發展的要快。中國的商業地產很大的一個問題就是，商業地產的價值與住宅是倒掛的，很多城市居然能出現商業地產的價格低于住宅地產的價格，譬如北京，這是非常不健康的。在國外，商業地產價格遠遠高于住宅地產。出現倒掛怪象，一是因為中國商業地產自身發展比較滯后，二是中國的商業零售業本身相對傳統，創新的比較慢，經營管理的理念比較落后。中國商業地產牽涉到三個問題：一是住宅市場基數很大，二是金融支持問題，三是商業地產的營運。這些因素使中國的商業地產跟國際上的接軌度比較差，商業地產的價值很難體現。因此，中國地產格局是否正在改變還很難講。

關于企業所開發住宅和持有型物業的合理占比，各個企業情況不一。有的企業希望增加持有型物業的開發，但并不一定適合。因此，企業是不是增加持有型物業的開發，還要看企業的專業度以及上下游資源。

蔡鴻巖：在人們印象中，凱德一直以商業物業見長。但今年，凱德卻以住宅發力，北京如凱德·品元、凱德·華璽、凱德·77號、凱德·錦繡、凱德·花溪語等。是什么原因導致凱德今年突然轉向?是否同時意味著凱德今后在環渤海區域的發展方向將偏重于住宅?

毛大慶：凱德以前在環渤海區域所開發物業多為持有型物業，今年在北京所開發住宅數量的確有所提升。因為，凱德希望未來在整個環渤海區域所開發物業相對平衡，而非傾向于某一方面，這樣更利于企業的長遠發展。

另類職業經理人的選擇

杜瑞峰

2009年7月，毛大慶比以往任何時候都要忙碌。決定揮別凱德的他，此時擁有雙重身份，一邊仍是凱德置地環渤海區域總經理，一邊是萬科北京新任掌門人。因毛大慶的此次選擇，萬科和凱德置業的“一把手”王石與廖文良之間多次書信來往，進行溝通。大企業家的境界、胸懷，令毛大慶深深為之感動。所以，他滿懷感恩交接工作的同時，亦充滿激情展開人生新的篇章，為萬科北京儲地而四處奔走。

轉身 另類的人生選擇

光陰荏苒，從1996年加入凱德置地的毛大慶，截至現在，已伴隨凱德置地走過了14個春秋。其間，成功主持完成上海麗晶苑、廣州至尊高爾夫球會、北京雅詩閣、凱德大廈、北京來福士等多個大型房地產項目。14年之后，正當凱德在中國發展的鼎盛時期，他毅然選擇了轉身離開。個中緣由，令人費解。

在中國房地產職業經理人當中，毛大慶無疑是另類的。大學畢業后便到國外發展的他，在自己以往的職業生涯中，從未在中國企業工作過。再者，也是他對自己最滿意的一點，即從未把自己視為職業經理人，而是將自己看作企業家。只有這樣，才可能超越職業經理人的思維，為企業奉獻更多。

如今，在中國房地產進入一個全新的發展階段之際，是什么原因促使他做出“另類”決定，離開對自己有撫育之恩的凱德繼而投奔萬科?

“是一次非常純粹的職業選擇，凱德常說企業是與中國共成長，而我則是與凱德共成長。在凱德，我始終像個學生、孩子。26歲加入凱德之后，便與企業同步發展。這個大的國際平臺，給予了我發展機遇，十幾年間，我不僅學會了房地產開發、運營，還學會了專業、先進的企業管理理念。”毛大慶回顧。

總結過去，展望未來，毛大慶認為，過去十年他伴隨凱德走過了成長期、發展期；而未來十年如果一直在萬科，他希望是自己職業生涯的成熟期。在這個時期，他要加強的是企業管理。“管理不僅僅是執行，能否參與制定戰略，能否影響戰略，至關重要。”毛大慶說。

在毛大慶看來，經歷了十幾年的發展之后，中國房地產已進入嶄新的階段。因此，如何更好地發揮自身的價值，以求取得更大的社會價值，是現階段所有房地產職業經理人所必須思考和面對的。而他此番加盟萬科，更多的是希望將自己十七年的海外從業背景和十四年在境外房地產企業所汲取的先進理念，與中國一流的住宅開發理念相嫁接。

“現階段，每一個職業經理人都應擁有創新思維，尋求新的平臺。因為，經歷金融危機洗禮的地產行業，更需要企業之間共通共融，而職業經理人的流動，對行業共建、企業文化共融是非常有益的。它將帶動企業到一個更高的發展平臺。事實上，企業共融的過程，也正是職業經理人實現自我價值的過程。”毛大慶說。

回首 與凱德共成長

在凱德十四年，毛大慶主持并參與開發的房地產項目數不勝數，而留在他記憶深處的項目僅有四個，即上海麗景苑、北京雅詩閣公寓、凱德大廈、北京來福士中心。并且，每一個項目背后，都有一段非同尋常的故事。

毛大慶最初與凱德結緣是因為一家國外建筑設計師事務所。“1996年，我當時還在國外一家建筑設計師事務所工作，負責上海麗景苑項目的設計，而項目開發到了中途，我的身份便由設計師變成了開發商。”毛大慶回顧。

1999年11月，亞洲金融危機剛剛過去，毛大慶被派往北京拓展業務。當時國內還不允許外資企業獨立經營，因此，需先行注冊辦事處之后，再尋求與國內企業合資。

“當時，我只身一人來到北京，開始了我的北拓之夢。那個時候新加坡嘉德置地在中國知名度還不高，國內很多人都沒聽說過。因此，我在注冊辦事處時，一度被工作人員誤以為是騙子。當時，就我一個人忙里忙外，從招聘第一個秘書開始，到完成爛尾樓收購，再到改造并推向市場，整個過程僅僅用了一年半的時間。”回首往事，毛大慶感慨萬千。這一令他難忘的項目，便是凱德進入北京之后的第一個房地產項目，也是至今還令人稱道的酒店式服務公寓——雅詩閣。

另一個讓毛大慶記憶頗深的項目即sK大廈(原凱德大廈)。2004年年底，在毛大慶的主導下凱德團隊以18.37億元收購了中環世貿中心A、B座，并命名為北京凱德大廈。四年之后的2008年9月，他又參與其出售過程，以33.4億元售予韓國SK集團。其間，經歷一次又一次激烈的談判。

如今回首來看凱德大廈的出售，毛大慶用“長袖善舞”來評價凱德置地的遠見和策略。毛大慶說：“當時國內房地產正值最高峰，大多開發商還在陶醉之中，而凱德已率先意識到金融風暴即將來臨。當時，我們便預判，2008年，誰手里有錢誰就會挺過難關。于是，凱德決定將優質資產凱德大廈進行變現。出售之后僅一星期，美國擁有百年歷史的投行雷曼兄弟即告倒閉，金融海嘯全球蔓延。”

第四個令毛大慶稱道的項目，即北京來福士中心。在整個來福士開發過程中，毛大慶可謂傾注了大量心血。正因如此，使他對該項目懷有一種特殊的情愫。于是，他一直等到來福士廣場完成并投入運營，才考慮離開凱德。

綜上可見，十幾年時間，凱德置地從一個在國內名不見經傳的公司，發展成為今天業內聞名的房地產集團。并且，所開發項目個個擲地有聲。而毛大慶，也由當年“不懂開發、不懂住宅”的地產新人，成長為如今國內房地產界赫赫有名的職業經理人。凱德的用人之道使毛大慶為之嘆服，“凱德讓我感觸最深的是，每當我覺得可以從容應對一切的時候，總部就會給我派新任務。因此，我的工作始終都像在打仗，充滿激情，不斷發掘自己的潛能。”

超越 知識重于一切

一路走來，毛大慶所親歷的每一次“戰役”都是成功的。然而，他并沒有因為這一切而居功自傲，而是戰戰兢兢、謙虛做人。對待任何人，都謙恭有加。在個人目標上，更是不斷追求超越。

在凱德十幾年，毛大慶走過了最忙碌的日子，但也是他最充實的時期。其間，不僅完成了博士學位、注冊建筑9幣，還讀完了博士后，成為目前國內最具學識的房地產職業經理人。

“我的博士學位和注冊建筑師是同期完成的，當時，我規定自己每天必須學習三小時。1997年，我正在上海開發麗景苑項目。白天忙工作，晚上又要忙于各種應酬，但是，無論多晚回到家，都必須要學夠三個小時。前一個半小時學習注冊建筑師相關教程，后一個半小時學習博士課程。那個時期，申請博士學位還非常難，論文時常被推翻重寫。”毛大慶回顧。

“從那時起，我便得出一個結論：只要你想做一件事，就一定能夠成功。”毛大慶說。而在此后，他一直堅持學習、充電。

“經常會有人問我，你的人生目標是什么，我說：沒有目標。我從不會制定這樣的目標，比如幾年之內定做董事、當老板，或掙夠多少錢。但我會制定工作之外的目標，我要求自己，每年必須有進步。任何方面的進步都可以。并且，在一定階段內，學識上必須有所突破。”毛大慶說。

“這些提高，眼前很有可能跟工作毫無關系，但是未來說不定就能用得上。”毛大慶說，“我讀博士、博士后都是學的城市化專業，起初覺得城市化沒太多學問，后來越學越覺得‘城市化’非常之深奧。并且，與整個房地產行業密不可分。”

在學習方面，毛大慶有一個很好的習慣就是閱讀。雖然工作很忙，但他堅持每月必看一本書。因為他堅信“書中自有黃金屋”。“我認識一個20多歲的青年作家，她的知識非常淵博，幾乎沒有她不知道的事情。她有一個非常好的習慣就是閱讀，不管走到哪里都抱著一本書，只要一有空就閱讀。她每周必看3本書，一個月就能看12本書，一年下來，可以看144本書。因此，她知識的獲得量非常之大，學識自然高于常人。”