政策與市場的較量

6月24日，國土資源部公布全國620個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目用地地價(jià)專項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)，這是對6月底，國土資源部副部長鹿心社所表達(dá)的并非地價(jià)推高房價(jià)的詳細(xì)佐證，同時(shí)也意味著地價(jià)是否拉動房價(jià)之爭再次“白熱化”。對此，中國社會科學(xué)院研究員、中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會副會長楊重光在接受本刊記者采訪時(shí)表示中國房地產(chǎn)缺乏長期穩(wěn)定的政策。知名財(cái)經(jīng)評論員葉檀特為本刊寫來專稿，她認(rèn)為，除非房地產(chǎn)價(jià)格由發(fā)改委控制，否則，公布成本除了推卸責(zé)任之外意義不大。而任志強(qiáng)則指出高地價(jià)的出現(xiàn)政府有責(zé)。建立在政策與市場分析的基礎(chǔ)上，DTZ戴德梁行中國區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮認(rèn)為，下半年樓市保持謹(jǐn)慎樂觀。

中國房地產(chǎn)缺乏長期穩(wěn)定的政策

楊重光

地王表面是土地問題，實(shí)際上背后更深層次的是信貸問題、分配問題和產(chǎn)業(yè)問題。

對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，國家應(yīng)該有比較完整穩(wěn)定的房地產(chǎn)政策，不能頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳，時(shí)而救市，時(shí)而擠壓泡沫。這樣的政策隨意性太強(qiáng)。

“天價(jià)地”現(xiàn)象的形成，表面上看是土地問題，但實(shí)際上可能有更深層原因：

首先是信貸問題。土地是一種實(shí)物資產(chǎn)，或者說一種實(shí)物財(cái)富，其使用價(jià)值是實(shí)實(shí)在在地存在和延續(xù)的，長期看價(jià)值是不斷增值。因此，在一旦出現(xiàn)地王或通脹預(yù)期的情況下，就會吸引一部分有錢的企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資到房地產(chǎn)，用于購買土地，并成為必然現(xiàn)象。所以，我們進(jìn)行宏觀調(diào)控，信貸是第一位的。如果信貸出了問題，其他都會相繼出現(xiàn)問題。

其次是分配問題。分配包括初次分配和再分配，經(jīng)濟(jì)收入低的人群買不起房子，但是房子照樣銷售火爆，大量高價(jià)房屋誰買走了?這背后暴露出我國目前存在嚴(yán)重的分配不均問題。

目前我國土地財(cái)政現(xiàn)象非常突出，而土地財(cái)政問題實(shí)質(zhì)上也屬于分配問題。1994年進(jìn)行的稅制改革將中國的稅收收入分為中央收入和地方收入兩大類，其中中央收入占據(jù)了稅收收入的大頭，土地財(cái)政就成為了地方政府的主要財(cái)政來源，彌補(bǔ)地方稅收入的不足。

再次是天價(jià)地背后說明我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)信貸政策存在問題。目前銀行貸款總體寬松、充裕，但是部分產(chǎn)業(yè)和行業(yè)的資金仍然比較緊張，特別是非國有的中小企業(yè)依然感到“貸款難”。所以，國家應(yīng)該針對不同的行業(yè)產(chǎn)業(yè)或企業(yè)類別制定有區(qū)別的信貸政策，以避免過多的資本流入房地產(chǎn)行業(yè)。

與2007年的“地王”現(xiàn)象相比，今年的“地王”現(xiàn)象不僅超出人們的意料，而且呈現(xiàn)出來勢兇猛、密集度高、國企唱主角、競爭白熱化等特點(diǎn)，所以必須引起高度重視和關(guān)注。

非以房地產(chǎn)為主業(yè)的大型企業(yè)大肆進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)是非常值得關(guān)注現(xiàn)象，尤其是大型國有企業(yè)，由于具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、與政府關(guān)系好，處于行業(yè)壟斷地位等優(yōu)勢，它們進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，使其他中小企業(yè)根本無法與之抗衡和競爭，極有可能最終造成房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷，從而壟斷土地和房產(chǎn)價(jià)格。

我主張國家應(yīng)有明確的產(chǎn)業(yè)政策，對于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，特別是國有企業(yè)，如能源、交通、高科技等企業(yè)，進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)要有嚴(yán)格的規(guī)定。大型國有企業(yè)掌握國家經(jīng)濟(jì)命脈、國計(jì)民生，首要任務(wù)是切實(shí)發(fā)展國家賦予的主業(yè)，保障民生和安全。對這些企業(yè)，國家要從各個(gè)方面，特別是財(cái)政信貸方面制定相應(yīng)的政策，進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管。不允許國有企業(yè)見哪個(gè)行業(yè)利潤高，就把大量資金投向哪個(gè)行業(yè)。

高地價(jià)政府有責(zé)

任志強(qiáng)

當(dāng)北京連續(xù)拍出幾個(gè)天價(jià)土地之后，媒體上就不斷地在每一次天價(jià)地之后都精心地替開發(fā)商算了一筆賬，看看這個(gè)天價(jià)地中生產(chǎn)的產(chǎn)品要賣多少錢才能有贏利。同時(shí)還在與現(xiàn)有周邊正在銷售的樓盤價(jià)格做個(gè)對比，看看“面粉是否已經(jīng)貴過面包”。整個(gè)社會都在為開發(fā)商操心，表面上擔(dān)心開發(fā)商的能力，背后則是對房價(jià)上漲的更大擔(dān)憂。

政府從不計(jì)算開發(fā)商購買標(biāo)書、實(shí)地考察、論證方案、研究招標(biāo)文件和交納保證金的成本，似乎這不是地價(jià)中的一部分，而不知十次不中標(biāo)的成本都會轉(zhuǎn)移到一次中標(biāo)的項(xiàng)目中去。至少會沖減企業(yè)的利潤。政府力爭增加從土地中獲取的收益是必然的經(jīng)營行為，但房價(jià)卻不能在高地價(jià)的支撐下掉下去。

如果土地的拍賣活動不是順延的分期，而是在同一時(shí)間、不同場地中進(jìn)行，土地的溢價(jià)仍會步步高升嗎?可惜政府不但從溢價(jià)上希望獲取土地中的最大收益，從拍賣的方法上也在用吊胃口的方式延長決策的周期，達(dá)到逐步提高預(yù)期并抬高地價(jià)的策略。

如果是在同一天、同一時(shí)間舉行拍賣活動，那么就可能形成大多數(shù)企業(yè)無法參加所有地塊舉牌的波動，因此大多數(shù)企業(yè)無資金實(shí)力同時(shí)對多塊土地舉牌并中標(biāo)，這樣在減少了企業(yè)選擇的機(jī)會的同時(shí)，也減少了競爭對手的數(shù)量和能力。

每個(gè)企業(yè)必須在事先決定自己選擇的對象，舉牌的價(jià)格和對手策略的分析，實(shí)現(xiàn)所有固定的風(fēng)險(xiǎn)，以期待能成功地中標(biāo)。由于只有一種或兩種的選擇，也會無法在其他地塊的影響下提高過度的價(jià)格預(yù)期。

但如果是每天一場拍賣會，則第一場競爭中的失敗者會重新對已出現(xiàn)的天價(jià)地影響下重新研究舉牌的辦法，也在這種天價(jià)地預(yù)期的推動下提高預(yù)想的中標(biāo)價(jià)格。第二場再失敗時(shí)，各企業(yè)又會再一輪地重新研究，并比此前的溢價(jià)預(yù)期再提高舉牌中標(biāo)的價(jià)格。這樣每一次的土地溢價(jià)都給下一次的土地溢價(jià)找到了理由，溢價(jià)預(yù)期每次都提高一個(gè)臺階，并從市區(qū)向郊區(qū)蔓延，又從郊區(qū)返回市區(qū)，交叉影響。最終形成了“魚翅”的價(jià)格提高的同時(shí)“粉絲”的價(jià)格也在大大提高緊追“魚翅”價(jià)格的現(xiàn)象。

政府本就無法用加大總量的方式來平衡供求關(guān)系，又在追求土地出讓的利潤最大化與追求房價(jià)穩(wěn)定的雙重矛盾中打架。樂在土地收益的提高時(shí)，哭在房價(jià)的暴漲中。

真到了要認(rèn)真討論房價(jià)的快速增長時(shí)，又要揮舞大棒轉(zhuǎn)向市場了，被戲弄的恰恰是饑渴之中的開發(fā)商，最終損失的卻只能是消費(fèi)者。開發(fā)商可以降低投入與生產(chǎn)，像石油組織的減產(chǎn)一樣，用減產(chǎn)來調(diào)節(jié)價(jià)格，但消費(fèi)者卻無法不從市場中尋找住房改善與生活質(zhì)量提高的支點(diǎn)。在土地價(jià)格上漲的氣氛中，通脹的預(yù)期會讓更多的家庭不得不抓緊加入購房的行列，不得不接受高價(jià)土地的拍賣現(xiàn)實(shí)，不得不忍受價(jià)格的波動，不得不讓政府逐步地加大從房價(jià)中獲取的分成收益。

“裸地價(jià)”與竇娥冤

葉 檀

除非房地產(chǎn)價(jià)格由發(fā)改委控制，否則，公布成本除了推卸責(zé)任之外意義不大。

7月份很熱鬧，前有發(fā)改委的“裸油價(jià)”，后有國土部的“裸地價(jià)”，“裸油價(jià)”引發(fā)一片抨擊之聲，而“裸地價(jià)”則讓人迷惑。

7月25日，國土部根據(jù)對我國東中西部620個(gè)不同類型房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前地價(jià)占房價(jià)15％～30％，平均是23.2％，與今年全國兩會期間全國工商聯(lián)發(fā)布的調(diào)查，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中土地成本占直接成本比例最高達(dá)到58.2％大相徑庭。

在印象中，這是國土資源部第N次公布數(shù)據(jù)證明地價(jià)沒有推動房價(jià)，在每次房價(jià)高漲期，都少不了這樣的戲碼。當(dāng)然，我們要鼓勵國土資源部，他們在輿論的推動下在高房價(jià)的壓力下，公布了詳細(xì)的調(diào)查資料。

調(diào)查于2009年5月底開展，調(diào)查范圍為全國105個(gè)地價(jià)動態(tài)監(jiān)測城市，調(diào)查方式為城市內(nèi)分區(qū)域隨機(jī)抽樣，對象主要是2006年以來取得土地且已進(jìn)入銷售階段(包括已售完)的商品房開發(fā)項(xiàng)目(部分房地產(chǎn)市場不夠活躍的城市選取了少量2004年、2005年取得土地的案例)。其中，調(diào)查的房價(jià)為商品房開盤時(shí)的平均售價(jià)，地價(jià)為土地出讓時(shí)的樓面地價(jià)。土地取得時(shí)間為取得國有土地使用權(quán)證的時(shí)間。此次測算案例的統(tǒng)一內(nèi)涵為以招拍掛方式、“凈地”形式公開出讓的商品房用地。剔除掉毛地出讓、協(xié)議出讓等不符合要求的數(shù)據(jù)后，共得到有效案例620個(gè)。

這種平均數(shù)據(jù)意義不大，沒有加入稅費(fèi)部分，是所謂的裸地價(jià)。對于消費(fèi)者而言，有意義的是終端消費(fèi)價(jià)格，只有納入這一系列，裸地價(jià)才有了實(shí)際意義。

公眾清楚的是，土地收入是地方財(cái)政收入的重要支柱，少則占地方財(cái)政收入的四分之一，多則三分之一。前不久一位鄭州的開發(fā)商提供了一份房地產(chǎn)成本的清單顯示，各級行政部門的稅費(fèi)占了整個(gè)房產(chǎn)成本的20％。在該份清單里，最引人注目的是名目繁多的收費(fèi)項(xiàng)目，諸如人防收費(fèi)、消防驗(yàn)收費(fèi)、建委收費(fèi)、規(guī)劃收費(fèi)、土地收費(fèi)、房屋收費(fèi)、評估收費(fèi)、面積測繪收費(fèi)、安全收費(fèi)、治安收費(fèi)等。所有這些費(fèi)用都成為地方政府和各個(gè)行政部門取之不竭的聚寶盆。

房地產(chǎn)市場中的灰色成本同樣令人咋舌，雖無具體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但從落馬官員大多與房地產(chǎn)行賄受賄相關(guān)就可以得知，房地產(chǎn)的灰色成本絕不在少數(shù)。一個(gè)數(shù)億元的項(xiàng)目有上千萬元的灰色成本，恐怕是小菜一碟。

國土資源部的這一數(shù)據(jù)的第二個(gè)缺陷在于沒有反映級差地租，只要在統(tǒng)計(jì)口徑上多選取一線城市或者城市中心區(qū)域樣本，地價(jià)馬上上升，多選取三線城市或者城市邊緣地區(qū)的樣本，地價(jià)立馬下降。所謂統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)像塊泥，捏成啥樣就啥樣，指的就是這樣的數(shù)據(jù)。就像很難拿紐約一個(gè)樓盤地價(jià)與俄克拉荷馬的地價(jià)平均作為美國地價(jià)基準(zhǔn)一樣，拿西北地價(jià)與深圳地價(jià)平均也缺乏實(shí)際價(jià)值。常常有這樣的現(xiàn)象，當(dāng)中央政府進(jìn)行宏觀調(diào)控，地方房地產(chǎn)價(jià)格就會象征性下跌一二，而在需要啟動房地產(chǎn)投資拉動內(nèi)需之時(shí)，類似于開發(fā)周期之類的政策就無形之中被瓦解。這哪里是房地產(chǎn)價(jià)格下跌，只是統(tǒng)計(jì)口徑、推出樓盤的地段調(diào)整了而已。

除非房地產(chǎn)價(jià)格由發(fā)改委控制，否則，公布成本除了推卸責(zé)任之外意義不大。消費(fèi)者會要求生產(chǎn)家電的生產(chǎn)廠商公布生產(chǎn)成本嗎?絕對不會。因?yàn)橄M(fèi)者清楚家電行業(yè)是充分競爭，他們一定得到市場均衡價(jià)格，得到生產(chǎn)廠商的尊重。對消費(fèi)者而言，有意義的問題是，除去所有的成本他們不得不面對高昂的終端價(jià)格，他們花錢消費(fèi)卻沒有得到應(yīng)有的尊重，他們在意的是自己成為了支撐地方財(cái)政與所有房地產(chǎn)權(quán)貴者的犧牲品，卻只能成為無名英雄。

國土資源部等與房地產(chǎn)相關(guān)的部門真為消費(fèi)者著想，需要做的是訂立科學(xué)合理的規(guī)則并嚴(yán)格監(jiān)督執(zhí)行，比如嚴(yán)格執(zhí)行土地開發(fā)周期制度，比如要求地方政府明確土地供應(yīng)預(yù)期，比如會同有關(guān)部門檢查開發(fā)商的現(xiàn)金流與開發(fā)量，而不是在房價(jià)高漲時(shí)成為哭訴的竇娥，讓自己的辯誣狀充斥在所有媒體的頭條。

下半年樓市保持謹(jǐn)慎樂觀

蔣尚禮

揮別了2008年的信貸緊縮，進(jìn)入2009年以后的信貸松動可謂慷慨。為了提振經(jīng)濟(jì)，央行持續(xù)積極地向市場注入流動性。

2009年上半年廣義貨幣供應(yīng)量同比增速高達(dá)24％，遠(yuǎn)超過年初央行預(yù)期的全年17％的增長目標(biāo)。短短六個(gè)月時(shí)間，央行已向市場額外多注入了大約5萬億元的流動性以確保整體經(jīng)濟(jì)活力，整體市場流動性充裕。

與此同時(shí)，市場短期結(jié)束通縮、重新恢復(fù)通脹的預(yù)期在增大。為了對沖通脹，居民儲蓄存款增速已由1月的33.8％回落至28.4％。截止到六月底預(yù)計(jì)已有將近1.1萬億的市場資金重新回流資本市場。

受益于適度寬松的貨幣環(huán)境，房地產(chǎn)行業(yè)從銀行系統(tǒng)獲得的信貸支持也得到持續(xù)改善。2009年一季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得的信貸資金增速同比增長9％，結(jié)束了2008年以來逐季遞減的下滑趨勢。但與第一季度人民幣信貸市場整體30％的同比增長相比，仍存在較大差距，說明年初銀行系統(tǒng)對于房地產(chǎn)業(yè)的信貸支持依然較為謹(jǐn)慎。

但進(jìn)入第二季度以來，隨著全國范圍內(nèi)住宅產(chǎn)品的持續(xù)熱銷，銀行系統(tǒng)對于房地產(chǎn)業(yè)逐步由謹(jǐn)慎轉(zhuǎn)為樂觀。第二季度房地產(chǎn)業(yè)從銀行獲得的信貸資金總量同比增速高達(dá)82％，遠(yuǎn)超整體信貸增速水平，說明銀行系統(tǒng)加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸支持力度。與第一季度相比，第二季度信貸支持總量環(huán)比增長超過三成，行業(yè)信貸狀況穩(wěn)步改善。

與第一季度發(fā)展商更為注重自身資產(chǎn)負(fù)債水平的恢復(fù)、將有限的資金用在現(xiàn)有存量項(xiàng)目的建設(shè)上略有不同。進(jìn)入第二季度，大幅放量的信貸增長并未帶動住宅竣工增長超預(yù)期。但同時(shí)，受益于銀行加速的信貸支持及穩(wěn)步向好的住宅市場預(yù)售狀況，第二季度發(fā)展商購置土地及商品住宅新開工面積兩項(xiàng)指標(biāo)的下滑速度明顯收窄。說明發(fā)展商資金狀況較為好轉(zhuǎn)，在市場中的表現(xiàn)已轉(zhuǎn)為積極。進(jìn)入第二季度以來發(fā)展商對外擴(kuò)張步伐開始提速，居住用地(含居住用地的綜合性用地)又重新受到青睞。

值得注意的是，鑒于6月份新增信貸繼續(xù)創(chuàng)出天量，7月9日央行恢復(fù)了暫停半年的一年期央票發(fā)行。通過央行此舉的政策意圖以及1998年的前松后緊的信貸經(jīng)驗(yàn)，可以預(yù)計(jì)下半年政府將逐步收縮信貸規(guī)?；厥樟鲃有裕瑴p緩流動性持續(xù)擴(kuò)張步伐。

現(xiàn)階段市場對于通脹預(yù)期的“去貨幣化”過程促使資金重回樓市，部分投資投機(jī)需求已重新浮現(xiàn)。近期從政府加強(qiáng)監(jiān)管第二套房貸的政策意圖，可以預(yù)計(jì)下半年政府對于樓市的政策態(tài)度將會由刺激轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎。進(jìn)入第二季度以來，隨著前期滯壓的高端豪宅產(chǎn)品的積極入市以及部分發(fā)展商取消優(yōu)惠選擇提價(jià)，全國十大樣本城市新建商品住宅價(jià)格呈現(xiàn)顯著回升。其中一、二線樣本城市較第一季度分別環(huán)比回升10％和7％。雖然與高峰期相比，仍分別有11％的差距。但需要強(qiáng)調(diào)的是現(xiàn)階段購房者對于價(jià)格仍處于敏感期。預(yù)計(jì)下半年樓市成交量恐難繼續(xù)維持高速增長，穩(wěn)定的價(jià)格對于下半年的樓市持續(xù)向好將至關(guān)重要。