地王背后樓市連鎖效應

7月15日，中國城市經濟學會副會長楊重光在位于北京北四環(huán)的家中，接受了本刊記者的專訪。作為國土資源部土地房產法律中心聘請的顧問，楊重光正在做一項關于土地市場指數(shù)的研究，由于研究尚在進行中，他并未透露太多內容，不過他向記者介紹，有些類似土地市場預警的作用。近期地王現(xiàn)象引發(fā)的市場“瞬間沸騰”讓楊重光有些擔憂，他認為，地王意味著將引發(fā)強烈的地價連鎖反應、引起房價的再度暴漲、資本過度向房地產聚集、房地產脫離和背離民生。

“買房需出租33年才能收回成本”

房價暴漲是地王連鎖反應的第一張“多米諾骨牌”。而二手房在此輪房價急轉彎中反應又最為敏感。

馬小姐6月份真真切切感受了一回“坐地漲價”。“不到一天，一套二手房漲了14萬。”如今談起這樣的經歷，她依舊感到驚訝。

6月初，馬小姐看好了北京北四環(huán)地鐵五號線邊上一套2002年建成的某單位家屬樓。由于在某中介公司認識一位朋友，馬小姐確認她在第一時間得到了房源信息。

“當時業(yè)主跟中介開價100萬元，底價98萬元。我到的時候業(yè)主和中介的合同都還沒簽。”

雖然很快就去看房，但是馬小姐說，當時已經有好幾十人在看這套房。

看完房后晚上回家，馬小姐與家人商量確定要買，便與中介朋友通了電話。誰知，中介朋友告訴她，已經有買主當天晚上可能就要買，讓她帶定金過去表示一下誠意。

果然不出所料，就在她帶著定金再次去賣主家時，在樓下碰到了另外一位買主，說她也確定了要買。到賣主家后，賣主對馬小姐說，她在樓下碰到的那位買家準備出107萬元。不過，還有買家要出110萬元。

第二天，馬小姐便從中介朋友處得知，這套房源已以112萬元的總價出手。

“這套房源建面70多平方米，總價100萬元時，單價約13000元／平方米，而一天之內，賣家出手時單價已經漲到了15000元／平方米以上了。”馬小姐感慨房價上漲神速。

根據(jù)“鏈家地產”市場研究部為本刊提供的數(shù)據(jù)，以廣渠門15號地、奧運村鄉(xiāng)地塊、大興、通州四個區(qū)域的地王為樣本，上述四個地王周邊的二手房價相比5月份同期，短短兩月漲幅達到10～20％左右，上漲均十分明顯。如廣渠路地王周邊當前珠江帝景的成交均價在19000元／平方米，比2008年下半年出現(xiàn)的最低價格14000元／平方米，漲幅高達35.7％，比2009年初16500元／平方米的價格漲幅也高達15％左右。其他典型樓盤的價格也都達到了歷史高位，例如復地國際公寓均價達到17000元／平方米、富力城20000元／平方米、蘋果社區(qū)和時代國際公寓16500元／平方米。

不過鏈家地產認為，地王為推動因素之一，需求快速釋放導致房源供不應求，從而影響買賣雙方心理價位不斷走高。

今年以來，一手房也經歷了房價急轉彎。7月份，北京全市商品住宅成交均價已達14375元／平方米，已超過2007年房價歷史最高位的13931元／平方米(詳見圖2)。北京市統(tǒng)計局7月23日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，從3月份開始，壘市新建住宅銷售價格止跌回升，環(huán)比價格連續(xù)4個月持續(xù)上漲。五環(huán)內平均房價超過15000元／平方米。

然而就在房價高高上漲之時，房價和租金的背離情況卻日趨嚴重。有數(shù)據(jù)顯示，2009年上半年，北京房屋租售比首次突破400:1，達到402:1，部分區(qū)域甚至達到420:1。

“房產售租比”，是房屋總價和其單套月租的比值，是國際上通行的用來衡量一個地區(qū)樓市運行是否良好的數(shù)據(jù)比例，售租比越大，說明投資需求越大，樓市虛火也越加旺盛。一般而言，國際標準的“房產售租比”為200:1到300:1。

而北京房屋售租比達到402:1，即相當于購買房產平均需要出租402個月(33年零5個月)，才能收回成本。

捂盤惜售下的樓市躁動

盡管樓市投資價值逐漸降低，然而上半年銷售火爆，地王頻出，尤其是國資背景的地產企業(yè)的高價拿地，增大了地產企業(yè)未來的預期，越來越多的樓盤出現(xiàn)惜售現(xiàn)象。

京東某高檔樓盤，今年僅僅開了兩次盤，便完成了全年的任務額，甚至超出了1.5億元。據(jù)知情人士透露，在該樓盤今年6月份開盤當天，就銷售了2億多元，超出了預定銷售額。“結果老板發(fā)火：賣得太快了。第二天該樓盤就停售了。”上述知情人士表不。

同樣的情況也出現(xiàn)在了京西，據(jù)了解，京西一高檔樓盤今年定的銷售目標是18億元，但是上半年就已經完成了任務。該項目年初價格為20000元／平方米，上半年通過三次調價，7月與1月相比，大概房價上調了15％。

“西邊雖然沒有京東、南、北高價地王的出現(xiàn)，但是隨著這一輪的土地成本高漲，全市的絕大多數(shù)樓盤都是受益的。”熟知該項目的一位業(yè)內人士表示，現(xiàn)在該項目推出的這期剩余了一些尾盤，為頂層或者面積比較大的戶型，但還是有人買。7月估計又能銷售達到2億元。雖然下半年樓盤還繼續(xù)銷售，但是不會像上半年那樣著急賣，拉價銷售，力求把利潤做到最大化。

“實際上，現(xiàn)在很多開發(fā)商都在賭未來的通貨膨脹預期。”在7月上旬樓市傳媒舉辦的業(yè)內溝通會上，一位不愿意透露姓名的開發(fā)商對本刊記者表示。

以首城國際為例，在首城國際的業(yè)主論壇中，很多準業(yè)主對首城國際一再推遲開盤的行為非常憤怒。“先說6月開盤，然后言之鑿鑿地說7月肯定開，現(xiàn)在又改口說8月份，這樣的開發(fā)商怎么能值得信任?”一位署名bessiedeng2003的網(wǎng)友寫道。而網(wǎng)友“深夏的果實”則發(fā)表觀點認為，現(xiàn)在的情形往后拖還真不是什么明智之舉，可能被一時的“地王”頻現(xiàn)沖昏了頭腦。

捂盤惜售情況下，一些違規(guī)操作也暗流涌動。7月份，15家捂盤惜售項目被約談的消息讓京城樓市上空迷霧重重。此后很快，北京市公布首份地產市場專項處罰單，北京當代房地產開發(fā)公司等7家企業(yè)存在違規(guī)行為，并責令整改。某知名企業(yè)違規(guī)收取房價預訂款性質費用被處罰。

不止如此，業(yè)內人士對房價高漲下，一旦市場有下滑趨勢，地王的走勢也表達了擔憂。住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心房地產處處長文林峰就表示，地王的再度泛起，最終結果很可能與2007年一樣，就是企業(yè)通過各種關系(比如退地)最后把包袱再甩給地方政府。天津房地產業(yè)協(xié)會研究委員會主任委員劉玉錄則認為，在未來經濟形勢尚不明朗的背景下，過高的土地成本帶來資金壓力，有可能會在建設過程中出現(xiàn)壓縮建安成本、降低材料品質等問題，從而影響產品質量。

國外資本蠢蠢欲動

而且，地王的價格攀高，還將引起城市間的連鎖反應。從目前的高價地分布來看，主要集中在北京、上海、杭州等城市，但是地王現(xiàn)象卻繼續(xù)蔓延，帶動二三線城市高地價地王出現(xiàn)將只是時間問題。

“‘天價地’頻出，從表面看是土地問題，實為金融信貸問題。”中國社會科學院研究員、中國城市經濟學會副會長楊重光對記者表示，目前國家執(zhí)行了比較寬松的信貸政策，上半年銀行貸款達7.3億元，今年6月份貸出1.52億元。特大城市對拿地愿望較強的大型房地產企業(yè)、對企業(yè)發(fā)展預期不明的一些中小民營企業(yè)、海外資金、金融機構的資金以及老百姓直接間接的儲蓄都在尋求投資“洼地”。而這么大的流動資金大量地、集中流向了資金的“洼地”房地產業(yè)，使經濟比較發(fā)達的地區(qū)和資金比較充足的城市土地市場產生了較大影響。

而國外的資本也已蠢蠢欲動。據(jù)有關數(shù)據(jù)顯示，2009年初至今，已宣布開始募集資金的海外地產基金規(guī)模已經達到百億美元以上。其中，凱雷集團成立了第二只亞洲地產基金，計劃募集10億美元資金，并準備重點投資中國和日本等亞洲市場。仲量聯(lián)行旗下的投資管理公司領盛投資也宣布推出一只規(guī)模為30億美元的房地產基金。同時，美林也完成了總值26億美元的房地產基金的募集。

在土地交易突然趨熱，樓市價格猛漲的同時，中國實體經濟依然相對較冷的情況下，房價這種脫離經濟基本面的上漲不能不說已經呈現(xiàn)出非理性的苗頭。

政府密切觀察樓市動向

早在四五月份就有部分開發(fā)商和業(yè)內人士擔憂，樓市的驟然回暖并很快進入非理性通道，會促使政府出臺政策調控樓市，這樣的擔憂很快就變?yōu)榱爽F(xiàn)實。

7月中旬，有一位朝青樓盤的開發(fā)商對本刊記者透露，高價拿地的開發(fā)商和已在土地儲備中心顯示有意向拿地的開發(fā)商都收到了一份文件，這份文件有兩大要點，一方面并不鼓勵盲目抬高地價；另一方面防止已拿地企業(yè)囤地，將對土地開發(fā)進度做嚴格監(jiān)管。

而楊重光對本刊記者表示，國土資源部對“天價地”、“地王”現(xiàn)象密切關注，7月13日，由該部所屬中國土地勘測規(guī)劃院組織了專題研討會，很可能將采取防范手段，防止這一現(xiàn)象跟風、蔓延。

從7月17日之后，市政府、最高法院、銀監(jiān)會的三道令牌便發(fā)到了樓市。7月17日，市政府做出決定，將加大土地供應，特別是加大普通商品住宅用地的供應，重點是促開工、推銷售。并且針對北京市場出現(xiàn)的“捂盤惜售”現(xiàn)象，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會約談了涉嫌捂盤的15家房地產開發(fā)商；同樣在7月17日，銀監(jiān)會主席劉明康再次強調，要嚴格執(zhí)行“二套房”標準；7月19日，最高人民法院則明確提出嚴審購房人解除合同申請，維護房地產金融體系安全。

宏觀調控政策的氣息越來越濃。7月21日，國務院研究室邀請十位業(yè)界人士召開房地產形勢座談會，明確就“房價、地價、投資及熱點城市”等內容進行討論。實際上，此前在7月9日，國務院總理溫家寶就主持召開了經濟形勢座談會。而據(jù)了解，房價、先行性指標(包括購地面積、開工面積等)、一些城市出現(xiàn)的地王現(xiàn)象是當時經濟形勢座談會高層領導重點詢問的三方面內容。

不過，從7月9日、21日中央座談會透露的信息看，業(yè)內人士解讀認為政策不會貿然改變，未來短期內仍將以“觀察”為主。針對當前宏觀調控方面已經做出的動作，光大證券分析師趙強撰寫報告認為，溫和政策調控，不改行業(yè)趨勢。

對此偉業(yè)控股公司董事長助理陳亮表示，市場的走勢與三大因素相關：地王帶動屬于短期影響因素；區(qū)域的價值潛力是第二大因素。比如，朝陽公園、亞奧、CBD等的區(qū)域價值將決定該區(qū)域的樓盤價格相對更高；第三是整體市場情況，當前房地產市場利好與利空因素在博弈。利空因素表現(xiàn)在：今年以來房價漲速過快，泡沫正在積累；政府調控市場的跡象明顯，預計會加強以往一些調控政策的執(zhí)行力度。而利好因素則是：通脹預期下，房地產保值增值的功能使得需求旺盛，與此同時，下半年的市場供應趨緊，形成供不應求的市場態(tài)勢。

地王連鎖反應之專家觀點

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地王間接影響商業(yè)地塊地價

長江商學院金融學教授、長江房地產研究中心主任梅建平

“地王”出現(xiàn)，會產生這樣一個連鎖反應——所在地塊周邊在開發(fā)的、或者正在銷售的、或者沒有銷售的樓盤房價開始上揚；那么政府所獲得的土地增值稅和企業(yè)所得稅等都會上升，地方政府的收入會大大增加；對地塊周邊的二手房價格會有帶動；對周邊商業(yè)地塊的價格會有向上的帶動作用，間接影響到商業(yè)地塊的地價，那么商業(yè)樓盤的估價也會上漲，房屋所有者又可以以房產進行抵押貸款，因此銀行的貸款數(shù)量也會增加。

最近全國一些大城市在銀監(jiān)會的鼓勵下，對一些存量資產進行重新評估，然后重新貸款，由此增加了好幾千億元新的貸款出來。這實際上會產生一個所謂有乘數(shù)效應的資金循環(huán)。就是互相之間像吹泡沫一樣，越吹越大。

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地王是城市經濟晴雨表

中國社會科學院研究員、中國城市經濟學會副會長楊重光

“地王”并不是一個孤立現(xiàn)象，如果透過現(xiàn)象分析深層次的問題，它不僅僅反映房地產業(yè)和土地市場的動向和趨勢，而且反映我國整個經濟，特別是城市經濟的風向標和晴雨表。

當房地產市場，特別是土地交易市場成為投資市場之一，吸引企業(yè)和社會大量資金，成為投資熱點之時，泡沫就隨時可能浮現(xiàn)。在全球經濟尚未好轉、國內信貸相對寬松的背景下，如果將供應并不充裕的土地作為杠桿進行資本化運作，人為地頻頻制造高價搶地的現(xiàn)象，泡沫便會隨之出現(xiàn)，并被迅速吹大。

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地王可能引發(fā)的隱患

天津房地產業(yè)協(xié)會研究委員會主任委員劉玉錄

在土地價格被推高之后，市場隨之產生的連鎖反應也會引發(fā)出相應的副作用。“地王”的出現(xiàn)有可能會引發(fā)幾方面的隱患。例如，過高的土地成本帶來資金壓力，有可能會在建設過程中出現(xiàn)壓縮建安成本、降低材料品質等問題，從而影響產品質量，過高價格的房地產產品在未來經濟形勢尚不明朗的背景下，銷售前景同樣曖昧，若資金壓力不能及時緩解，很可能會出現(xiàn)新一輪的“爛尾樓”等等。相關政府管理部門應適當控制對“地王”的過度熱情。除了要對價格進行競爭外，企業(yè)的經濟實力、近期運營狀況、對項目的規(guī)劃和開發(fā)能力等都應作為拍賣考核門檻，同時政府部門對土地價格也應進行特殊經濟環(huán)境下的前景考核，過高價格將帶來的經營難度和爛尾風險都應引起政府的關注。