加減法解決不了房地產的問題

近日在珠三角某民營經濟高層論壇上，一位經濟學者公開發表意見認為，房價是被需求拉升起來的，如果房子沒人買，價格肯定上不去。在供給和需求之間，的確存在著一個經濟學上所稱的曲線。現在已經沒有經濟學家會愚蠢地認為，只要簡單地增加商品供給或者簡單增加需求，就能解決經濟領域中存在的問題。自從商品交換從簡單交換變為復雜交換以后，貨幣的供給對市場商品的價格起到非常重要的作用。芝加哥學派的代表人物弗里德曼曾經認為，中央銀行通過定期增加貨幣的發行量，可以確保市場主體保持投資的熱情。換句話說，輕微的、可控制的通貨膨脹，是解決投資需求不足的重要手段。但是，著名的經濟學家哈耶克卻提出不同的看法，他認為中央銀行定期增加貨幣發行量，必然會導致投資者產生貨幣預期，從而使中央銀行的貨幣政策失去效用。

當前在中國外貿出口不暢、消費嚴重不足的情況下，確實有一些決策者主張通過投放貨幣，刺激經濟的發展。當前房地產市場價格迅速回升，就是因為商業銀行的貸款通過各種方式回流到房地產行業，從而促使房地產行業價格節節攀升，在一些城市甚至出現了新的“地王”。

從這個意義上來說，不是普通老百姓手中有錢，而是資本的擁有者缺乏其他投資渠道，從而導致房地產行業畸形發展。經濟學家沒有看到貨幣的作用，而只是在供給和需求方面做簡單的加減法，這實在是一種誤導公眾，不負責任的做法。

房地產行業是一個非常特殊的行業，其中既有消費房地產，也有投資房地產。所謂消費房地產是指確保社區居民住房消費的房地產，所謂投資房地產是指為了保值升值而投資的房地產。二者之間可以相互轉化，但是在貨幣的作用下，貨幣發行量的大小以及貨幣走向，決定著房地產的興衰。

正如之前那位經濟學者所指出的那樣，當前中國的收入分配機制偏向富人，而富人籌資渠道過于單一，結果導致大量資金進入房地產市場。這是當前房地產市場價格上漲的根本原因。但我們不能因此而認為，中國富裕的人太多，從而導致房地產市場價格上漲，而只能說我國的資本市場不合理，導致我國的房地產市場發展出現了扭曲的現象。

現在中國所面臨的困境是，政府加大財政投入刺激經濟的發展，但卻沒有辦法將資金留在傳統的產業經濟領域。房地產業是一個資金密集的行業，銀行放松銀根，為房地產業的發展注入了新的血液，而投資渠道的過于狹窄，又導致大量的資金涌入房地產業，中國的房地產市場面臨新一輪的投資熱潮。可是，房地產業的空前繁榮，并不意味著真實購買力的增加，等到新的宏觀調控政策出臺，大量資金轉向其他行業和領域的時候，房地產行業將會面臨更加嚴峻的考驗，到那個時候，將會有一大批房地產開發商的資金鏈條斷裂，商品房的空置率將會不斷增加。

討論中國房地產行業存在的問題，應該注意兩個方面：一方面是商品房的供給和需求變化情況，另一方面則是中國的貨幣政策和財政政策變化情況。當前推動房地產市場價格上漲的主要是財政政策和貨幣政策，政府并沒有從根本上改變商品房的實際供給和需求狀況。

從表面上來看，房地產市場價格是由需求拉動的，但是需求分為真實的需求和虛假的需求。當前我國房地產市場價格上漲，是由于資本大量涌入房地產業，產生了虛假需求所造成的。如果沒有看清這一點，從而提醒決策者高度警惕財政投入和銀行貸款的流向，盡量避免出現虛假的需求，從而產生新的房地產市場泡沫，那么，經濟學者就沒有盡到自己的責任。