今年樓市異動 下半年將呈現疲態

按照商業周期的一般規律，有時房地產市場的復蘇時間會早于宏觀經濟，可是在經濟面比較差的背景下，樓市突現火爆的現象，在世界經濟史上相當罕見。今年以來，我國樓市的表現，堪稱異數。僅用了半年時間，就完成了“冬天”到“夏天”的演變，與此同時，國內經濟只是剛剛開始復蘇。

回顧今年以來樓市的形態演變，很明顯地分為兩個階段：2～4月，基本上由自住需求主導，去年10月以后累積的政策利好和開發商的降價行動，促進了需求釋放；5月以來，在流動性過剩及對將來通貨膨脹的擔憂下，投資投機需求增多，價格加速上漲，與此同時，剛性自住需求減少。

一方面，房市快速回暖。1～6月全國商品房銷售面積同比增長31.7％，其中一二線城市多數實現100％左右的漲幅。70個大中城市房屋價格環比增幅3月由負轉正，同比增幅6月由負轉正，說明目前房價水平已趕超去年同期水平——也是歷史最高水平。一線城市房價基本上也創造了歷史新高。部分城市新一輪的房價泡沫可能正在醞釀和產生。另一方面，房地產投資、新開工面積、土地購置面積三項指標明顯滯后于房市，目前仍處于初步復蘇階段。

那么，下半年樓市將何去何從?從成交量分析，今年2～6月，全國商品房產量呈逐月增長態勢，隨著房價的上漲，一二線城市成交量漲幅已出現收窄，甚至是由漲轉跌。對大城市而言，雖然投資投機需求仍在增加，但其規模明顯小于自住需求，只要剛需出現明顯下滑，必然導致市場總體成交量下跌。因此，筆者預計下半年一二線城市的成交量會比上半年有所回落。三四線城市的市場變化滯后于一二線城市，而且投資投機成分比較少，基本沒有房價泡沫，成交量會保持穩中有增的態勢。

房價走勢存在較大變數。在當前投資投機需求旺盛的情況下，需要重點關注兩大因素。一是政策面的變化。近期兩大中央部門有所行動。一是銀監會明確要嚴格遵守第二套房貸的有關政策不動搖，杭州、深圳、上海等多個城市已開始執行。二是住房和城鄉建設部表態要加強保障性安居工程建設，著力穩定市場信心和預期，穩定房地產投資，重點關注北京、上海、深圳、杭州等熱點城市。總體而言，目前中央認同樓市對經濟的拉動作用，雖然對房價上漲表示憂慮，但暫時不愿打壓市場。

第二個因素是資金面的變化。上半年，人民幣各項貸款增加7.37萬億元，6月末，廣義貨幣供應量同比增長28.46％，外匯儲備余額2.13萬億美元。這三個指標皆創近十幾年的歷史新高，正是這種流動性過剩，在很大程度上推高了股價和房價。近期中央表示，繼續實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。由此可見，下半年貨幣政策不會全面收緊。但近期央行通過公開市場操作，連續加大資金回籠力度，說明中央也開始對通脹和資產價格上漲有所擔憂。假如第四季度時經濟“保八”無憂，則可能會收緊流動性，這將阻礙房價繼續上漲。

因此，筆者預測下半年房價將基本保持穩定，上行的可能性大于下行。如果分時間段考量，則三季度房價很可能繼續上揚，四季度上漲動能減弱，甚至不排除小幅下跌的可能性。就全國整體市場而言，下半年房屋成交量和房價都會保持穩中有升的態勢。存在較大變數的，是一線城市和少數二線城市，這些城市投資投機比重近幾個月持續增加，其結果是房價上漲過快，出現泡沫基本上難以避免。一旦政策面和資金面轉向，投資投機需求就會快速撤離。所以說，第四季度是一個比較危險的時間窗口，大家不妨拭目以待。