中國樓市的怪圈

2009年的樓市，可以冠之“逆勢上揚”之名，去年還在資金困境中掙扎的中國地產商們，現在似乎已經緩過氣來。擺脫資金之虞的地產企業尋找新的土地儲備已成當務之急，而近期不少開發商確實已開始了新一輪的跑馬圈地。

房地產商“搶地”、“囤地”忙

市場上找不到稱心如意的房子，連夜排隊買房、哄搶房源的事兒頻頻出現，由于供不應求等原因房價在迅猛上漲，據網上房地產統計，目前南京的可售房源已經比年初的5.3萬套下降近一半……前段時間樓市的“房荒”使購房者的選擇范圍大大減少，“一房難求”成了老百姓共同的聲音。不過隨著秋季推房高峰的到來，新盤大量上市，“房荒”問題暫時緩解了。只是，房價——仍居高不下。與此同時，不時蹦出的地王，也讓置業者對房市前景更加茫然了。

在南京，9月8日，保利地產經過150輪爭奪以15.92億元拿下南京河西金沙江東街地塊，創下河西“地王”紀錄。這一紀錄僅保持17天，9月25日下午，華潤旗下子公司金絮豐以22.2億元競得南京河西所街7號地塊，再次刷新河西“地王”紀錄。

在上海，9月10日，以總價70.06億元拍下一塊14.2108萬平方米的土地，令中海地產由此成為真正的全國地王。比起此前北京廣渠路40億元誕生的地王，時間剛剛過去不到三個月。

在廣州，9月20日一天涌現了兩個“地王”：合景泰富以總地價4.65億元拿下珠江新城D3-4地塊，樓面地價13538元／平方米，比底價高出123％，成為新的商業“地王”；廣州城建地產則以4.27億元一口氣奪得兩幅大學城住宅用地，成為新的大學城“地王”……

隨著經濟刺激計劃逐步奏效，宏觀經濟“觸底回升”的概率在增大，而通脹預期也在加強；因此，現金充裕的開發商此時拿地，一定程度上也出于抵御通脹的考慮。日前，克而瑞(中國)信息技術有限公司、中國房地產測評中心、上海易居房地產研究院，聯合發布了“2009年三季度中國房地產企業銷售排行榜”。該榜顯示，今年三季度，各大房地產企業都加大了土地儲備，土地儲備前十名的房企，其土地儲備之和已達3.05億平方米。此次主辦方還發布了土地儲備的榜單，土地儲備前十名的房企，其土地儲備之和已達3.05億平方米。恒大地產的土地儲備面積為5100萬平方米，碧桂園土地儲備面積為4360萬平方米，分列前兩名。今年前三個季度，恒大地產銷售面積為453.7萬平方米，按此銷售速度推算，恒大的土地儲備夠其銷售8.5年：前三季度，碧桂園銷售面積為233.53萬平方米，按此銷售速度推算，碧桂園的土地儲備夠其銷售13年。

與新“地王”形成強烈反差的是，許多老“地王”至今空置。而這些空置“地王”意味著，大量土地因為人為因素尚未轉化成對住宅建設市場的有效供應。

調查發現，2007年，廣州市招拍掛出讓商品住宅用地后出現的27宗“地工”，兩年后，只有7宗動工，余下20宗未動工，其中有5宗高地價用地甚至仍欠繳：L地出讓金。這其中也包括樓面地價高達18728／平方米的白云區祥云路地塊，這是至今仍未被刷新的廣州樓面“地王”。

另據中原地產研究中心近期發布的研究報告指出，全國40家知名地產商自2003年以來在土地公開市場上獲取的270幅地塊樣本，除去在售和售完的土地，有57％的土地沒有入市。其中，27％的土地還處于待開發狀態，30％依然處于規劃在建。

如今，老的閑置土地尚未完全開發利用，新的高價地又在源源不斷地進入市場。不斷涌現的地王、持續走高的土地價格，種種怪相已引起相關部門的注意。證監會等部門近期對房地產公司上市的審批已經嚴格起來，而嚴格審批的原因，正是為防止某些地產公司通過股市圈錢后，在各地高價拿地：防止趁機搭車圈地造成住宅市場供應緊張和“地荒”現象。

樓市調控，再次兩難

2009年年關將近，去年年底出臺的為期一年的穩定房地產市場的政策是否會調整，就成了市場關注的熱點。

國土部土地勘測院近期發布的“房地產行業價漲量跌現象探析”(簡稱“報告”)中指出，在實體經濟恢復不到位的情況下，房地產扶持政策會將該行業變成一個投機和投資的行業。7月份以后市場表現出來的價漲量跌的行情，就說明了市場的猶豫和觀望。

“報告”指出，應該山臺相應的政策對當前泡沫化的房地產市場進行調控。除了繼續扶持中小企業發展，增加就業等發展實體經濟的政策外，還應該針對房地產市場過度投機的問題，出臺系列強化政策。如，實行土地供應結構多元化，繼續加強對保障性安居工程和中小戶型房屋的供地，控制高檔房屋供地，從源頭上抑制企業投機行為。

中國土地勘測規劃院地價所所長趙松表示，建議國務院落實之前出臺的開發商竣工時間和建設標準的合同的規定，將開發商建設、竣工時間等寫入七地出讓合同，政府依據合同監管開發商開發進度，可以有效防止囤地。

8月23日，國土資源部也表示，在確保拉動內需項日和民生項目用地的情況下，下半年要加強土地的批后監管，防止趁機搭車圈地。中央層面豐管部門發出新一輪土地調控的信號明確、強烈。9月1日，國土資源部發布《關于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》，明確要求地方政府要加強建設用地批后監管，切實預防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現象的發生。

事實上，一線城市房價過高已經不容忽視，普通居民在住房方面的支持過大已經影響到了其他消費開支。住房和城鄉建設部副部長齊驥近日表示，住房部不支持高房價，希望各地能夠有計劃地、更多地提供用于中低價位、普通商品住房建設的用地，向自住需求的購房者提供更多的、他們能夠支付得起的商品住房。

國家信息中心宏觀政策動向課題組此前發布的報告也認為，要真正促進消費增長，需要對我國住房政策做出必要調整，避免居民住房支出增長過快產生對其他消費的擠壓，還應完善社會保障體制，有效降低居民儲蓄。該報告認為，居民在住房方面的支出增加過快，可能使其他消費受到嚴重擠壓，消費在經濟增長中的份額不斷下降。因此需要在住房政策方面作出必要調整，正確處理住房與經濟增長的關系。避免住房過度市場化導致低收入群體買不起住房，以及帶來經濟結構的失衡和扭曲。

但鑒于房地產業作為“重要支柱產業”對經濟的拉動作用，也有一些市場人士建議近期不應調整房地產調控政策。

值得一提的是，中國民生銀行董事長董文標即表示，對政府而言，目前應該精心呵護市場復蘇的良好態勢，繼續維持當前政策環境的松緊度，推動行業進入買地開工的新一輪良性循環。應該利用當前有利時機，抓緊研究出臺支持房地產業長期健康發展的制度性措施；瑞銀證券首席經濟學家汪濤聲稱，今年的宏觀經濟增長主要是由政府投資拉動的，但如果沒有房地產行業的投資復蘇，“保八”目標也是非常難的。2010年基建和政府刺激對經濟增長的貢獻會大大減弱，在這種情況下，最重要的還是要靠房地產業持續復蘇來支持內需。

房地產調控政策再次面臨兩難!為了防止樓市泡沫，國家很可能會先出臺一些約束信貸流向的政策，如規定房貸首付、利息率等，這樣可以約束一下信貸過多流入樓市。歸根結底，房地產政策方向不變，但微調在所難免。新政，無外乎會在兩個方面——收緊信貸和加強土地市場的監管。

至于，2010年是否就要對房地產市場進行緊縮性調控，依然要看2010年宏觀經濟的開局怎么樣。