長三角供地盛宴迷局

土地供應放量，一頭連著房價，一頭事關地方財政，但卻是一場迷局。8月20日，在上海市人大常委會第13次會議上，上海市財政局局長葛愛玲披露的數據，使得一度處于增長壓力的上海小舒了一口氣。2009上半年，上海地方財政收入1268.4億元。收入呈逐月向好趨向，其中6月，同比增長14.9％，為去年下半年以來最高。

財政收入是真全白銀，比純粹的經濟增長數據更有說服力。上海財經大學胡怡建告訴記者，這個增量，上海房地產市場仍貢獻極大。除了樓市交易帶來的稅收之外，直接來自土地出讓的收入，讓上海在被動的經濟環境中獲得一定主動權。

記者也從上海土地儲備中心獲悉，截至2009年8月7日，上海通過公開招拍掛方式，已經成交913.3萬平方米的面積，一共217億土地出讓金落入囊中。

值得注意的是，2008年全年，上海這個收入是154億，2009年半年時間，就超過2008年全年。

同在8月20日，上海市土地學會的一次內部會議透露，下半年，上海預計可供應住宅地塊土地約120幅、1196公頃，這個數字已經是上半年的3倍，兩相比較，已經可以用飆升來形容。2007年是上海公開土地出讓市場的歷史最高位，全年土地出讓收入約390億，以如此土地供應飆升的勢頭，2009年超過歷史最高位，已經沒有懸念。

原國土資部副部長、現國土資源部咨詢研究中心副主任劉文甲告訴記者，地方政府這一輪興起供地大潮，名義上為平抑地價房價，實際上是為地方財政做抓手。

樓市高溫帶動地市火熱，進而舒緩政府財政收入，這一波興起的房地產行情得益者不僅是上海，在長三角各主要城市，一場借勢供地盛宴正在興起。

地方政府日收億金

這是一揚歷史上最出熱的供地盛宴。在上海的兩翼，杭州和南京每天以坐地進賬億金的速度在進行。

記者獲悉，2009年至今，公開招牌掛途徑上，杭州獲土地出讓金約210億，這個數字已經與大上海相當。

8月18日下午，杭州誕生“新地王”。20多家開發商經過25輪競價，上城區南星橋糧庫地塊最后被浙江西子房產集團拍得，總價77777萬，樓面價約24295元／平米。這個樓面價也遠超過6月份以來，在京城連續創造的“地王”樓面價。

僅以B月和7月計，杭州共拍出16宗、總計1000畝的住宅用地，這一數字已經超過了2008年杭州全年985畝宅地的紀錄，僅這兩個月，杭州市土地出讓總金額高達152億元，這相當于杭州上年財政，每日坐地就可進賬2.5億元。

飆升或許還在接下來的幾個月。來自杭州國土資源局的材料顯示，2009年杭州預告的住宅用地達2612，8畝，這一數字，也已經3倍于2008年杭州的住宅用地出讓量。

記者獲悉，隨著杭州市政府即將加大土地的供應，下半年杭州或將再推2000畝的土地入市，其中半數以上將是住宅用地。

耐人尋味的一個細節是，杭州市國土資源局土地利用處處長朱軍表示，新推出的一些地塊此前都未被收納入《讀地手冊》中。所謂《讀地手冊》，就是列出今年杭州要出讓多少土地，土地都在哪里，位置、面積、周邊情況，方便房地產界來拍買。

浙江大學房地產研究所所長趙杭生告訴記者，由于去年包括杭州在內各地土地成交太少，受市場打壓厲害，今年的放量供應其實也是在還去年的欠賬。

不僅杭州坐地日進億金，加太土地供應，江蘇的熱度，絲毫不減于滬浙。以南京為例，幾個月來，南京國土拍賣會但凡有住宅類建設用地，開發商逢拍必搶。

記者獲得的資料顯示，初步統計，2009年上半年，南京市國土局共掛牌了26幅地塊，從5月份開始，國土部門加快推地，成交開始出現溢價。6月份。甚至出現了10天連續推出3批地塊的情況。

南京市國土資源局局長陳光表示，南京2009年的土地出讓規模，原本的計劃是和去年持平，保持在550公頃左右。但據記者調查獲悉，下半年，南京市亦將加大供地，預計共有約410萬平方米的土地陸續上市，相當于今年前7個月地塊成交量的3倍。

不僅是滬杭寧這樣的中心城市，即使如無錫、蘇州等地，土地市場異常火熱，8月5日，蘇州一場土地拍賣會就入賬54.7億元，比總起拍價高出69.2％，平均每宗土地都有六到七家公司搶拍。

長三角各地加太土地供應，這是他們不能錯過的時間窗口。這與以下事實相連。2008年下半年開始，在經濟危機到來之時，樓市觀望氣息濃厚，土地流拍連連，上海土地財政急劇下降，這使得上海市政府城市運作困難重重。

近5年，上海房地產開發經營所產生的稅金加之上各種規費等，房地產業所產生的稅、費和土地出讓金相當于同期上海地方財政收入的35％左右。其中營業稅及附加、土地增值稅、企業所得稅等，就相當于同期上海地方財政收入的15％(未扣除上繳中央財政部分)。

易居中國年前發行的《中國房地產2008年年鑒》顯示，上海2008年，公告出讓地塊實現土地出讓總金額154.26億元，同比減少60.6％。即使民間投資活躍的杭州市，2008年所有通過招拍掛獲得土地出讓金為244.2億元，不及2007年度創下的530億元紀錄的一半。

閑置土地的財政算盤

井噴的供地，仍需循著制度的落地，尋找合理解釋。

“各地此前出讓的土地，很多都在閑置尚未開發。”劉文甲告訴記者。8月20日，上海土地學會的內部討論會議上，上海市規劃和國土資源管理局相關負責人透露，上海目前總共有1077公頃住宅用地處于“批而未用”的狀態。

上海市規土局副總工程師蔡順明表示，土地批而未用，既有規劃、動拆遷等方面的原因，也有開發商的原因。據悉，這1000多公頃批而未用的土地，涉及70多個房地產項目，不排除部分房企有“囤地”目的。

土地閑置不僅出現在上海，8月20日，中原地產公布了其所檢測的12個城市的土地數據，選取了國內40家知名發展商從2003年到目前，獲取的270幅地塊樣本，從分析數據來看，27％的土地還處于待開發狀態，30％處于規劃在建狀態，近六成土地尚未入市。

劉文甲分析說，土地是地方財政之母，國內日前的土地閑置稅收尚未完整，這就造成了大量土地閑置，其產生的增量收益，政府沒有獲益，而最后的成本全部算入購房的老百姓頭上。

土地閑置還與現行的土地儲備制度相關。“國內土地招拍掛制度，即是通過各地的收儲中心進行，事實上目前地方的國土局在這個交易環節中的地位還不及土地儲備中心。”劉文甲表示。

各地的收儲中心即沉淀了大量資金，用這批資金對城市市區的生地、毛地(即未拆遷、來七通一平)花資金進行造地，使其變成熟地，通過一定的評估程序列出出讓基準價，其后通過國土局網站等公開渠道公布進行招拍掛。

“在土地財政在各地財政收入上占據越來越大的份額之時，事實上各地的土地儲備中心就是地方政府的財政抓手，比稅務局還重要。”劉文甲表示。8月20日上海土地學會會議上，上海規土局人士也表示，上海將對閑置進行分類處置，下半年，上海將對開發商建立誠信檔案，若查明開發商囤地，便會在土地市場上對其設立限制門檻。此外，上海還將試行當場簽訂合同制度，繳付出讓金，并由合同監管部門跟蹤，防止閑置土地發生。

平抑房價還是政府套現?

加大供地，能否平抑地價房價?

復旦大學房地產研究中心主任尹伯成告訴記者，通過增加土地供給，改變供求關系，會對土地價格下調有作用，但未必會帶動房價降低，或者只能增加地產商的利潤。

在上海土地供應飆升的過去幾個月，上海房價過熱現象依舊持續。過去的一周，上海商品住宅成交均價每平方米19603元，逼近2萬元大關，刷新了上海市商品房周成交價歷史記錄。

同樣以江蘇為例，8月，江蘇公布數據顯示，前7個月，江蘇13個省轄市，市區商品房銷售面積3210萬平方米。同比增長74％，超過去年全年銷售總量的9％。

數據進一步透露，江蘇省轄市市區商品住宅成交均價從1月份的每平方米4788元上升到7月份的每平方米5712元，共增長19.30％。8月18日，上海市市長韓正表示，近段時間，上海房價上漲趨勢明顯。政府將通過加大保障性住房和中低價普通商品房的供應力度；加大普通商品住宅用地的供應。

統計顯示，上海2004年土地供應集中放量達到1967萬平方米，2005年宏觀調控后，土地供應僅為384萬平方米，2006年達到647萬平方米。2007年年底上海土地供應出現集中放量，共推1512萬平方米。2008年，由于經濟危機，上海土地出讓數據回落為1377萬平方米，而2009年，如果上海下半年的1200萬平方米的土地順利出讓，上海將再次刷新其土地出讓紀錄。

“由于利益驅動更大，此輪各地加大土地的供應，并非外界所說平抑房價。”浙江大學房地產研究所所長趙杭生表示，“事實上短期內是地方政府在大好形勢下抓緊推地，趕上這波行情。”