房價可能在年底出現明顯回調

近期房價飛速猛漲。人們的目光聚焦在不斷上漲的房價上。高房價的擠出效應嚴重影響到了居民的日常生活和消費行為，社會各界關于房地產行業泡沫的爭論日益激烈，如何降低房價、讓普通居民買得起住房，再次成為社會各界關注的話題。

近期房價上漲的推動因素

近期房價地價之間的口水戰愈演愈烈。一些一線城市雖然房價開始出現下跌，但土地哄搶、地價上漲則如火如荼，一時讓人無法對房市的未來進行明確判斷。那么，究竟是哪些因素推動了房價的上漲呢?在我看來，2009年的房價上漲，主要因素是從事投機的各種資金，包括寬松貨幣政策下的大規模信貸投放，特別是銀行大面積推出的住房貸款，這成為房價上漲的最大攤手。因為房價上漲速度明顯，很多家庭由于擔心通貨膨脹引起的貨幣縮水，紛紛拿出儲蓄購買住房，這也是今年房價上漲的重要推力。當然，根本的原因還在于國家對于房價缺乏必要調控。目前，我國繼續把房地產業作為拉動國民經濟增長的主導力量。但是歷史證明，任何國家的這種增長模式是注定要出問題的。即使是世界上經濟最發達的日本、美國，依靠房地產拉動經濟最終還是會因為房價的回落。而導致嚴重的經濟危機和金融危機。

在各種推動房地產價格上漲的因素中，政府的房地產支柱戰略起了重要作用。因為我們國家居民收入差距過大，占絕大多數的普通居民消費能力明顯不足。所以我國主要經濟增長力量是依靠外部需求，也就是出口，依靠美日、歐盟等國家對我國產品的進口，而在國內似乎就必須依靠房地產。這是一種畸形的經濟結構。雖然可能帶動經濟一時，但由此引起的透支居民消費、阻礙產業國際競爭力提高，加大金融風險等問題，將給我國經濟帶來巨大的長期潛在風險。

目前在一線城市，像北京、上海這樣的大城市，每年面對眾多的外來人口，但是這些涌入的外來人口只有少量的人有買房能力。我們假定有一半的人有買房能力，這個需求量也遠遠跟不上新建項目的供給量。所謂的房屋緊缺其實都是炒作出來的，根據我的觀察，目前全國各地市場上的房屋供給量，完全能夠滿足消費者的需求。

在房價上漲中，地價在里面占有了極大的比重。在一線城市、二線城市，地價甚至占到了房價的90％。根據我的認識，一套房子的售價是15000／平方米，期中造價占到1500／平方米，剩下的都是地價，它由各種暴利、賄賂和政府稅費構成。其實在這里面政府和開發商都是炒地皮的，因為他們不是勞動者，地方政府把地征來轉手就賣了，開發商經過一個周期開發，只是提供了一些資金和管理。對土地投機的放任，實際上是由政府開始的，然后到開發商，再到各個房屋投機者，他們的本質其實都是在變相的炒地皮。

房價將在年底出現明顯回調

判斷房地產是否出現泡沫有很多指標，例如房價一家庭收入比、房價租金比、房屋空置率等。我認為房價中地價所占比例，就是一個非常直觀的指標。所謂房價中的地價部分，就是房價扣除施工造價之后的余額。一般而言，施工成本在房價中所占的比例低于50％，或者說地價在房價中的比重超過了50％，就可以認定出現了房地產泡沫。現在在我們的一些一線城市，地價甚至占到了房屋銷售價格90％以上，可以說已經出現了極度嚴重的泡沫。如果商品房的建造價格連售價的1/10都不到，可以肯定這是極度的暴利，也是極度的泡沫，目前很多人擔心“地王”對房價上漲產生推動，我認為“地王”對房價的推動是暫時的，目前金融、貨幣政策是影響房價不正常上漲的關鍵因素。一旦信貸收縮，那些拿到“地王”土地的房地產公司將成為“裸奔”的笑話。

現在有些專家不承認房價中存在泡沫，他們認為土地是不可再生的資源，很稀缺，所以地價、房價才會越來越高。我不這樣認為，現在土地的供給是設有問題的，不存在所謂的土地短缺。例如北京市政府就儲備了幾千公頃的住房建設用地，只要向外擴張，還有很多地。東京的GDP產出大約是上海的10倍，土地面積是上海的1/3，按理說其地價和房價應該為我國上海市的30倍，但是目前上海市的中心區如陸家嘴的地價、房價已經超過了東京中心5區價格水平，說明泡沫有多么嚴重。即使在東京這個全球最富裕、寸土寸金的城市，地價在1991年的時候，曾經超過了全美國的地價。當時的理由就是土地具有稀缺性，在政府擴張性財政政策和寬松貨幣政策的刺激下，整個東京的地價在很高的基礎上又上漲了3倍左右。當然最終還是崩盤了，東京的地價持續了20年的回落狀態。可見，地價上漲不是一個必然現象，更多的情況是政府政策、人為推動的。

關于房價什么時候出現拐點，我認為房價將于今年年底回落并深度下行。做出這一預測的原因有三：一是信貸微調和收緊二套房政策對房地產投機打擊非常大；三是中國經濟長期不景氣的局面難以改善，二是全國城市房地產供過于求的現象非常嚴重。

至于明年年初房價還會不會出現反彈，一定程度上會受到銀行信貸政策的影響。如果政府為保2010年的增長而再次大規模放貸，誘發明顯的通貨膨脹，不排除回落的房價出現反彈的可能，但較之2009年將明顯減緩：在貨幣擴張空間出盡之后，房價將持續2009年底的回落走勢而深幅長期調整。

面對高房價的理性消費心理

面對史無前例的高房價，消費者應該理性面對。目前在北京市的月租金和售價相比，有的達到了1/800，而國際水平一般在1/100左右，所以無論從哪個層面看，目前租房比買房便宜。在北京，如果你把一套房子買下來，除去一大筆首付，剩下的每個月的月供至少是租金的兩倍：但是同樣的房子，如果你一直租下來住上幾十年，你自然得到了房屋的全部使用價值，實際上是賺了。現在房子的供應是很充足的，不是由于結婚、小孩讀書等必須的購買，就先不要買房；必須要住的話，也要優先選擇租房而非買房。在一些城市，如果規模足夠大，我認為小產權房也是個比較好的選擇。

根據調查，在現在房價持續高升的情況下還是有一部分消費者寧愿買房也不租房，您怎樣看待這種“追漲”心態呢?我認為這是一種本能，是人逐利的本性決定的，他們買房的根本原因就是想要等著房子升值。人在心理學上有一個巨大的缺陷，就是容易受到“羊群效應”驅使。大家都去追逐某一東西的時候，理性的人倒像瘋子了，其實“追漲”是種不理性的心態。如果現在房價在跌，買了房子是有損失的，他們肯定不會再這樣想。拿2008年來看，很多人都會選擇觀望的態度，就因為太家都怕買回來的房子轉眼就縮水了，所以二手房的成交量是非常少的。

是什么原因導致消費者認為房價會居高不下?因為人們的適應性預期，就是根據過去來推導未來。如果所有消費者都選樣看待未來的房價，那么大家都去買，房價肯定會一直保持這種上漲的態勢；反之如果太家買了房子都拋掉的話，房價就會降下來，就像股票一樣。

所以，希望消費者看到房價上漲時一定不要盲從，因為這個房價漲肯定是要落的。多數學者認為房價還是要漲，但消費者還是應該多把投資放到家庭醫療保險、孩子教育上去。而且像現在北京富余的空房很多，囤房現象也很嚴重，早晚要大跌下去，所以目前消費者最好還是不要買房，能租房盡量租房。

解決高房價問題需要政府政策轉變

解決房價問題還是要從政府著手。目前，政府實際上是推高房價的主要力量，這主要是由于地方政府的利益機制和中央政府的保增長。從這個意義上說，降低房價、解決高房價問題主要還是要依靠政府。從實際的效果看，目前擴張性貨幣政策已經失去了操作空間。事實證明，大規模的信貸資金投放并沒有效地促進經濟的實際增長，反而由于投機資金泛濫，使得政府債務和信貸資金風險大大增強，金融風險的危險加劇。要解決高房價問題，需要政府對現有政策做大幅度調整。例如，應該允許農村的房屋跟城市一樣，擴大化，政府要做好城市規劃，多提供經濟適用房及廉租房，同時加強對棚戶區的改造。

作為平抑房價的重要工具，經濟適用房面主要面向中低收入家庭。由于近期經濟適用房地價過高，而且多放在偏遠地段，經濟適用房在解決住房民生方面的作用日益式微。廉租房的享用者條件就更苛刻了。例如在北京市，申請人必須符合以下條件：申請家庭是上年人均月收入連續一年低于580元，被拆遷，有特殊病。重殘人員，有60歲(含)以上人員，居住市政府確定的解危排險范圍內房屋。因此，經濟適用房成了杯水車薪，更由于分配中的腐敗問題，成了公眾討伐的對象。一些別有用心的專家和媒體甚至力主取消經濟適用房。這是一種混淆黑白、顛倒是非的陰謀。

從長期看，高房價的道路在中國，絕對是走不通的。解決中國城市的高房價問題，我認為應著力實施以下思路和措施：一是改革土地制度，杜絕地方政府通過土地交易的牟利機制，迫使政府退出房地產利益鏈；二是推進多元化的住房開發建設模式，使廣大人民群眾能夠通過購房、自建房、租房等多種形式，做到“居者有其屋”；三是促使政府大力建設經濟適用房和廉租房；四是逐步解決小產權房的歷史遺留問題，實現小產權房的合法化；五是嚴控住房信貸風險，防止信貸過度投放推高房價；六是積極推進物業稅制度建設，發揮其對房價的調節作用。