次貸危機對我國住房金融風險的警示

[摘 要] 本文根據美國次級貸款的的形成背景和過程，從金融機構所存在問題，以及政府監管不到位兩個方面淺析了次級貸款的成因和根源，再從我國現狀出發提出了三個可能的解決方法。

[關鍵詞] 次貸危機 住房金融 風險 警示

一、次級貸款危機的背景和過程

2007年4月，作為次級貸款企業巨頭的NEW CUNTURY金融公司面臨空前的危機并申請了破產保護。這成為了這場影響全球金融市場、使美國經濟陷入倒退危機的次貸風波的開端。隨之而來大量次貸金融公司破產和以次貸為支撐的各種金融衍生品的風險向持有者轉移使全球包裹CITI BANK在內的很多大型商業銀行虧損，使全球金融陷入恐慌之中。

這次危機起源于2001年的9·11恐怖襲擊后，美國政府為了刺激經濟，降低建筑業的稅率并制定了大量的利于建筑業發展的政策；與此同時，美聯儲在2001年到2004年間不斷降息使其達到了40年的最低點。這些在很大的程度上刺激了美國的房地產市場的繁榮，此時美國房價普遍上漲，美國人買房的熱情不斷高漲，次貸市場也日益繁榮起來。然而在2005年，美聯儲17次加息，美國房地產市場趨冷。在房價下跌、利息不斷上升的雙重打擊下，市場出現逆轉。越來越多的次級抵押貸款借款者不堪重負，無力還貸，整個資金鏈條斷裂了，最終爆發了令人震驚的次級抵押貸款危機。

二、次級貸款危機產生的原因分析

1.對信用等級要求放松過寬

在2001到2005年的時間中，為了刺激美國經濟復蘇，美聯儲連續降息，這一措施導致利率一直在低水平徘徊，使得美國金融業的利潤增長逐步減速。各個金融機構都急于尋求新的利潤增長點，房地產的火熱讓各個機構都開始青睞方興未艾的次級貸款市場。大量的放貸機構的建立使這個本來火熱的市場進入了白熱化的競爭時期，各個機構為了吸引更多的客戶，不斷地放寬自己的貸款要求以求得對市場的占有，據美聯儲的調查，1985年到2005年的9年時間中，房地產貸款占美國商業資產結構的比重從15.88上升到了32.43，整整上升了一倍，而住房抵押貸款發放標準則處在較低的要求中。在2006年中，銀行等金融機構已經明顯的意識到危機，降低了房地產貸款的比重，同時提高了對貸款尤其是次級貸款的信用要求。為了占取市場，金融機構不斷放寬自己的貸款信用要求，直接導致了這一惡果。

2.資產評級公司的操守存在問題，以及政府監管不到位

美國次級貸款的運作中，資產評級推動著所有業務環節。比如，次級貸款機構資產證券化的次級債產品，初期穆迪或標普只給予BBB以下評級。此時，對于只能涉足AAA級的退休基金、保險基金、政府基金等美國大型投資機構而言，次級債根本就不在其投資范圍內。但是，經過投資銀行的提煉與包裝，穆迪、標普動搖了，其處于多方面考慮，最終給予了高級品CDO評級為AAA。這樣，經過包裝后的高風險的次級債納入了大型投資基金，以及外國投資機構的視野。而風險更大的中級品CDO與普通品CDO由對沖基金來管理。由于高風險對應高回報，在房地產景氣時候，對沖基金獲得快速的發展。商業銀行也漸漸接受對沖基金的CDO質押貸款，參與到這高風險的游戲之中。此后，CDO的衍生物，比如CDO合成、CDO平方等，獲得了快速發展。其中，風險非常高的普通品合成CDO，也獲得穆迪、標普AAA評級。毫無疑問，這些大基金的投資品種的范圍選擇，是以資產評級公司的評級為投資依據的。而資產評級公司的操守存在問題，以及政府監管不到位，必將影響國家房地產金融安全。

三、次貸危機對我國住房金融的警示

1.按揭貸款不一定全是優質資產

目前，“住房按揭貸款是優質資產”的神話仍是國內房地產市場的一種主流觀點。當美國次級房貸危機將這一神話打破時， 這種資產的“優質性”受到嚴重質疑。在我國住房按揭貸款市場， 凡是申請住房按揭貸款的人， 都基本上能得到滿足， 住房按揭貸款者是沒有什么信用等級可分的。這比美國的次級房貸管理差遠了。正因為如此， 近年來， “假房貸”、“假按揭”案件層出不窮， 房貸不良率連續三年呈上升趨勢。因此， 如果我們不深刻檢討銀行體系按揭貸款存在的問題， 不更新“住房按揭貸掀是優質資產” 的舊觀念， 我國的房地產信貸市場就遲早會出問題， 國內銀行就可能會面臨類似美國次級房貸危機的風險。

2.加強房貸風險管理刻不容緩

美國次級房貸危機產生的一個重要原因是放松了對貸款者的審查和管理。當前， 國內銀行對住房抵押貸款的風險管理是相當薄弱的， 既缺乏信用風險預份機制， 又沒有風險評估工具， 防范和控制風險的能力很低。因此， 國內銀行應積極借鑒國外信用風險的管理經驗和技術， 切實提高房貸風險管理水平。

總得來說，加強我國住房金融風險控制，避免房地產過熱引發金融泡沫導致國家宏觀經濟出現危機是我們急需解決的問題。

參考文獻：

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