房地產企業社會信用評價指標體系的完善與應用

[摘 要] 立足于行業特點，建立起一套規范、科學、合理、實用的房地產開發企業信用評價體系，是當務之急。本指標體系全面、可操作性強。不僅考慮了企業的財務狀況，而且著重考察了企業對社會各方的信用，能夠全面反映企業的綜合社會信用。

[關鍵詞] 房地產企業 社會信用 評價指標體系

引言

現代市場經濟條件下信用概念是狹義的信用，《韋氏詞典》將其解釋為一種買賣雙方之間不須立即付款或財產擔保而進行經濟價值交換的制度，由此引申出來的企業信用是指企業對債務按期還本付息的能力和意愿。國內外對企業信用評價的研究，是基于狹隘的信用概念，主要側重于財務和風險等因素。

廣義的信用包含經濟及社會和道德層面的含義。企業作為社會的一個個體，其社會信用不應該僅局限于經濟方面，其應該包含更豐富的內容。

一、房地產企業信用評價現狀

房產處業已經成為我國的支柱產業，其重要性不言而喻。在分析房地產開發企業特點的基礎上，建立我國房地產行業信用評價指標體系，是當務之急?，F階段，社會各方面對房地產開發企業信用評價做了一定的嘗試(圖1)，但大多缺少系統性，綜合性。評價主體不同，出發點和側重點不同，效果也不同。現有的評價體系除了涉及財務狀況外，還包含經營環境、企業素質、經營管理、創新能力、發展能力等。但對具有顯著行業特點的房地產業來說，這些仍不足以全面評價一個房地產企業的社會信用狀況。

二、基于社會各參與方的社會信用評價指標體系

房地產項目的全過程涉及到社會眾多的參與方。一個企業對不同的參與方有著不同的信用，房地產企業的社會信用表現為對各個參與方的信用的綜合。

1.房地產行業社會信用評價指標體系的完善

為了全面綜合評價房地產企業的信用，本指標體系不僅考慮了企業的財務狀況，而且著重增加了企業對其他各方的信用指標，主要從以下七個一級指標對房地產開發企業的社會信用進行評價(表1)。

2.社會信用評價指標的選取原因

各個一級指標的選取經過了專家們的反復斟酌、修改，旨在能夠全面客觀的反映企業的綜合社會信用。對各個一級指標選取的具體原因如下:

(1)企業的綜合實力在一定程度上反映了企業對各方面守信的能力。企業首先要生存和發展，然后才能更好地實現對社會的信用。企業的綜合實力是一個企業信用評價的基礎。

(2)企業財務信用考察參評企業財務方面的信用情況，衡量參評企業在償債、盈利等方面的的信用保障程度。

(3)企業銷售信用是指企業在銷售階段對顧客的信用，主要從銷售推廣、售房簽履約和產品、服務質量三個方面進行考查。

(4)企業合作信用是指企業在項目開發過程中對設計單位、施工單位、材料供應商、項目聯建方、受讓方等合作伙伴的信用，主要從合作簽約與合作履約兩個方面進行考查。

(5)企業對內信用考察參評企業對內的信用情況，衡量參評企業之于員工、股東的信用保障程度。該項評價主要從兩個方面進行評價:企業對員工信用和企業對股東信用。

(6)房地產企業的經營行為記錄反映了房地產企業在市場競爭中，遵循市場公平競爭的法則，遵守國家及地方相關法律法規政策，誠信經營的具體情況，相關指標記錄從不良經營行為與良好經營行為兩個方面反映企業在評價年份內社會信用狀況。

(7)企業自身的信用體系建設和信用管理水平的提高增強了企業守信的意識，提高了企業守信的能力。

三、房地產企業社會信用評價指標體系的應用

本指標體系的特點不僅在于考察全面、可信度高，而且可操作性強。每個一級指標，又涵蓋若干個二級指標(表2)，每個二級指標又包含若干三級指標，個別三級指標下面還有四級指標(在此不詳細列舉)。指標的完善保證了本指標體系的可操作性。

采用平衡記分卡和層次分析法結合嫡技術修正法的復雜決策方式，確定房地產企業信用評價各級指標中各個指標的權重，并設定評價標準和評分方法，最后由評判專家對企業的信用按標準進行評價。

與以往的評價指標體系不同的是，采用本指標體系，可以先評出企業對參與各方的信用，如在銷售階段和售后服務階段對消費者的信用，對設計、采購、施工等合作方的信用，對政府各個部門的信用，以及對內部員工和股東的信用。最后，通過各個一級指標所占權重，可以計算企業的綜合信用得分，以確定最終的信用等級。

目前，國內部分省市對房地產企業進行了信用評價，劃定信用等級并授牌。這是對企業信用的一種認定。對于消費者而言，企業信用等級可以作為選擇產品的一個依據。企業的信用等級具有一定的參考價值，但針對性不強。通過本指標體系的應用，消費者不僅可以了解某個企業的整體信用水平，而且可以有針對性的了解企業在銷售階段和售后服務階段對消費者的信用，以增強選擇產品及服務的滿意度。

四、 建議與結論

房地產行業是我國國民經濟支柱產業，自上世紀90年代迅速發展，年增長率約20%，產值平均占GDP的5%左右。然而，房地產行業在空前繁榮的同時也產生了很多問題，其中信用問題較為嚴重。研究并建立切實可行的房地產企業信用體系已迫在眉睫。建議如下:

1.房地產行業社會信用評價應以政府引導、房地產協會主持、企業參與、社會監督的模式，科學有序的推進。

2.立足于行業特點，建立起一套規范、科學、合理、實用的房地產開發企業信用評價體系，并通過政府和協會的力量展開評價。

3.通過行業協會，建立起本地區房地產企業信用查詢系統。建議采用本文所建立的指標體系，在進一步完善的基礎上，對房地產企業進行信用評級。

4.根據企業的信用水平變化情況，對企業的信用等級進行動態調整。

通過信用查詢系統，社會各參與方各取所需，能方便的查詢到房地產企業的各種信用信息，以減少風險，降低交易成本。企業信用評價的推行，以及企業信用查詢系統的建立，不僅是促進該行業健康持續發展的基本需求，也有利于整個行業信用體系的建設，從更高的層面看，是對全社會的信用建設做出的積極探索和實踐。

參考文獻:

[1]高 媛:關于中小企業信用評級體系[J].長春工業大學學報. 2004.4

[2]汪 煒:我國企業信用評級體系研究. [學位論文].江蘇大學.2006.12

[3]“房地產開發企業信用評價指標體系研究”于近日啟動http://www.chinarese.org.cn/news/xindnews/2009/626/H2D6_2.html