房地產(chǎn)市場主體信用分析

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在我國經(jīng)濟建設中發(fā)揮著舉足輕重的作用。由于房地產(chǎn)開發(fā)市場主體——建設、設計、施工、監(jiān)理單位的信用缺失，影響了工程竣工驗收、按期交付使用、順利辦理產(chǎn)權，損害了購房業(yè)主的合法權益，給房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)管部門——政府職能部門帶來很大的工作量和工作難度，給政府監(jiān)管提出很高的要求。隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的日益完善，要求政府致力于營造公平的市場競爭環(huán)境，因此，加強政府監(jiān)管、建立和完善信用制度至關重要。

一、房地產(chǎn)開發(fā)中市場主體信用缺失的主要表現(xiàn)

為了加強對城市房地產(chǎn)的管理，政府職能部門在建設項目前期階段實施行政許可，并負有后續(xù)監(jiān)管的責任。由于行政機關實施行政許可是建立在申請人對其申請材料實質(zhì)內(nèi)容真實性負責的基礎之上，因此，不再對有關數(shù)據(jù)進行計算，如規(guī)劃主管部門核發(fā)《工程規(guī)劃許可證》時，不再對建設單位報送的施工圖建筑面積進行核算，使得機會主義者有空可鉆，提供虛假數(shù)據(jù)。而且，行政機關存在重審批、輕管理的現(xiàn)象，使得建設、施工單位有機會隨意變更規(guī)劃指標。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)中各市場主體信用缺失，主要體現(xiàn)在:

1.違法建設。體現(xiàn)在不按項目基本建設程序辦理相關的行政許可手續(xù)，前期手續(xù)不齊全，產(chǎn)生工程質(zhì)量安全隱患。

2.前期階段。體現(xiàn)在有些建設單位虛報建筑面積，施工圖實際的建筑面積大于申報《工程規(guī)劃許可證》的建筑面積;辦理《工程規(guī)劃許可證》的圖紙不是經(jīng)過審查的圖紙，造成兩套不同圖紙而超建的現(xiàn)象;綠地率達不到規(guī)劃要求。

3.實施階段。體現(xiàn)在有些建設、施工單位在實施項目過程中有意無意地違反設計條件，如擅自變更軸線位置、加層建設，使得實際建筑面積超過《工程規(guī)劃許可證》核準的面積。

4.竣工階段。體現(xiàn)在有些建設單位攜款逃跑、下落不明，建設項目無法按正常程序辦理驗收手續(xù)，導致購房人無法辦理產(chǎn)權證，有些還給物業(yè)管理帶來“后遺癥”。

二、信用缺失原因的經(jīng)濟學分析

從經(jīng)濟學的角度來看，上述現(xiàn)象的產(chǎn)生與市場監(jiān)管機制不健全、人的機會主義傾向和有限理性有關。

1.從制度經(jīng)濟學的角度分析信用缺失的原因。從制度經(jīng)濟學角度來看，信用缺失的本質(zhì)是經(jīng)濟人的機會主義行為傾向。按照威廉姆遜的定義，機會主義傾向指人們借助不正當?shù)氖侄沃\取自身利益的行為傾向。目前，政府管理不到位給機會主義者提供了有利的條件。

2.從信息經(jīng)濟學的角度分析信用缺失的原因。從信息經(jīng)濟學的角度來看，信息不對稱是房地產(chǎn)開發(fā)中市場主體失信的根源。信息不對稱，使市場主體機會主義傾向得以顯現(xiàn)，這種傾向分為事前、事后兩種，事前稱為逆向選擇，事后稱為道德風險。

因此，需要建立一種機制，使失信受損、守信受益，讓人們真切地認識到誠信可以給自己帶來利益，是一個永遠受用的無形資產(chǎn)。

三、解決思路

為解決上述失信行為，維護公平的市場競爭環(huán)境，可通過政府監(jiān)管、行業(yè)自律和社會監(jiān)督等形式，規(guī)范市場主體的行為，建立以法律為保障、道德為支撐的有效管理體系。

1.建立系統(tǒng)、完善的行業(yè)信用法律體系。我國出臺了一系列的房地產(chǎn)開發(fā)管理的法律規(guī)章，但這些法律規(guī)章并非專門針對信用，對企業(yè)的信用行為沒有建立起與“規(guī)范授信、平等授信機會”相應的法律準則和約束體系。而且，目前并沒有一個社會信用服務機構的綜合管理部門，各系統(tǒng)的信用信息得不到有效整合，沒有形成一套有效的監(jiān)管機制。因此，我們必須加快信用立法步伐，制訂行業(yè)信用方面的專門法律，并建立有效整合信用信息的綜合管理體系，為社會主義市場經(jīng)濟創(chuàng)造有法可依的法律環(huán)境。

2.加強建設項目前期審批管理。對建設單位虛報建筑面積、設計單位超面積設計的情況，可以通過加強政府審批、審查部門間的協(xié)作，共享建設審批成果來加以解決。即在施工圖審查機構進行施工圖技術審查時，審圖機構除對施工圖進行結構安全和強制性標準、規(guī)范執(zhí)行情況進行審查外，還應對建筑面積進行核算，確認是否超過規(guī)劃局批準的建設工程方案所核定的面積指標。建設單位報批《建設工程規(guī)劃許可證》時，必須同時提供施工圖審查機構核算的建設面積，作為規(guī)劃部門核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》面積控制的依據(jù)。規(guī)劃部門確認施工圖審查意見書的面積與《建設工程規(guī)劃許可證》批準的面積一致時予以發(fā)放批文。對出現(xiàn)兩套不同圖紙而超建的現(xiàn)象，可以通過完善施工圖審查的操作辦法來加以解決。

3.加強違規(guī)查處力度。有效發(fā)揮法律和市場機制對失信行為的雙重懲罰機制，營造公平的市場競爭環(huán)境，切實保護守信企業(yè)、購房業(yè)主的合法權益，為房地產(chǎn)開發(fā)中各市場主體信用制度建設奠定基礎。對違法、違規(guī)的市場主體的行為，包括設計單位不按相關管理部門批準的立項、規(guī)劃等批準文件及方案進行施工圖設計，建設單位對設計、施工、工程監(jiān)理等單位提出超建、擴建等違反規(guī)劃指標要求的或不辦理建設項目前期手續(xù)，施工單位不履行監(jiān)管職能或監(jiān)管不到位，目前法律規(guī)章均有明確的罰款、降低資質(zhì)直到清除市場等處罰規(guī)定，關鍵在于行政執(zhí)法機關能否掌握到失信行為，并嚴肅查處。

4.加強和完善信用信息的披露。在市場經(jīng)濟中，加強和完善信用信息完善披露制度，增強信用信息的透明度，可以有效解決信息不對稱的問題。對房地產(chǎn)開發(fā)過程中各市場主體信用行為記錄進行記載，任何市場主體有失信行為，就會進入信用記錄系統(tǒng)，并將失信企業(yè)列入黑名單曝光，公眾通過高科技手段，可以很便捷地查到這些不良記錄。這些信用信息也應迅速傳遞給招投標管理單位，各專業(yè)招投標評標企業(yè)信用時就有了更為直接、客觀的依據(jù)，將影響到投標企業(yè)是否中標。

5.加強“誠實守信”宣傳。社會信用管理體系的建立離不開法律體系的支持，但信用的基礎在于誠信的道德理念，它不是一朝一夕就可以形成的，也不是堅不可摧的，可能會受到外界影響而被破壞。因此，我們要持之以恒地抓好信用意識的培養(yǎng)和提高，從小開展誠信教育，不斷加大輿論宣傳力度，營造誠信氛圍，引導企業(yè)加強信用管理，強化信用觀念，使人們真正認識信用的重要性，努力形成與市場經(jīng)濟發(fā)展相適應的健康、和諧、積極向上的思想道德規(guī)范。