房地產企業項目風險識別\\控制及對策研究

[摘 要] 房地產企業的重要目標是控制所開發項目的風險，本文從房地產企業所開發的項目風險的識別、控制及對策等角度，分析了房地產企業項目風險管理的全過程，以期對提升房地產企業項目風險管理能力，規避項目風險，保證房地產企業可持續發展起到一定借鑒作用。

[關鍵詞] 房地產 項目風險 識別 控制

一、引言

房地產業在我國是一個新興產業，在過去的50年中的發展歷程是曲折的，現在房地產業已成為推動我國經濟增長的一個支柱產業，成為國民收入的主要來源。隨著相關的政策法規逐步完善，中國房地產業逐漸走向成熟。在面臨著許多機遇和挑戰的同時，也存在著許多問題。房地產企業涉及的相關行業非常廣泛，它發展的好壞直接影響著相關行業的興衰成敗。在當今市場經濟環境條件下，房地產企業所開發的項目面臨著許多不確定性，并且在開發過程中尤其是前期階段存在著巨大的風險。那么如何有效地制定房地產企業項目風險管理計劃，如何識別和度量項目風險以及如何制定風險應對措施，成為我們所必須面對的問題。

二、房地產企業項目風險管理的概念和一般程序

1.項目風險管理的概念。項目風險管理實際上就是貫穿在項目開發過程中的一系列管理步驟，其中包括風險識別、風險估計、風險管理策略、風險解決和風險監控。它能讓風險管理者主動“攻擊”風險，進行有效的風險管理。在項目管理中，建立風險管理策略和在項目的生命周期中不斷控制風險是非常重要的，風險管理包括四個相關階段:風險識別，識別風險的方法常用的有風險識別問詢法(座談法、專家法)、財務報表法、流程圖法、現場觀察法、相關部門配合法和環境分析法等;風險評估，對已識別的風險要進行估計和評價，風險估計的主要任務是確定風險發生的概率與后果，風險評價則是確定該風險的經濟意義及處理的費/效分析，常用的方法有:概率分布、外推法、多目標分析法等;風險處理，一般而言，風險處理有三種方法，①風險控制法，即主動采取措施避免風險，消滅風險，中和風險或采用緊急方案降低風險。②風險自留，當風險量不大時可以余留風險。③風險轉移，風險監控，包括對風險發生的監督和對風險管理的監督，前者是對已識別的風險源進行監視和控制，后者是在項目實施過程中監督人們認真執行風險管理的組織和技術措施。在房地產項目管理中，應該任命一名風險管理者，該管理者的主要職責是在制訂與評估規劃時，從風險管理的角度對項目規劃或計劃進行審核并發表意見，不斷尋找可能出現的任何意外情況，試著指出各個風險的管理策略及常用的管理方法，以隨時處理出現的風險，風險管理者最好是由項目主管以外的人擔任。

2.項目風險管理一般程序。按照美國國際項目管理學會的2000年版項目管理知識體系規定，項目風險管理的過程主要包括如圖中所示的五個步驟:

由圖1中可以看出，一個項目的風險管理涉及到項目風險管理規劃的編制，項目風險管理的識別，項目風險管理的度量，項目風險應對措施計劃的編制和項目風險的監督和控制這樣五個步驟。

三、房地產企業項目風險識別結果一覽

四、房地產企業項目風險的控制

1.建立項目風險控制體制。在項目開始之前，必須根據項目風險識別和度量報告所給出的項目風險的信息，制定出整個項目的風險控制措施和程序，以及項目風險控制的管理體制。這包括項目風險責任制度，項目風險信息報告制度，項目風險控制決策制度以及項目風險控制溝通程序等。

2.確定控制的項目風險。它要求根據項目風險識別與度量信息，報告所列出的各種具體項目風險，確定對哪些項目風險要進行控制，對哪些風險可以容忍并放棄對它們的控制。通常要按照項目具體風險后果的嚴重性大小和風險的發生概率來確定。

3.確定項目風險的控制責任。所有需要控制的項目風險都必須落實負責控制的具體人員，同時要規定他們所擔負的具體責任。項目風險的控制工作必須要有專人負責，不能分擔，否則將會造成大量的時間與資金的浪費。

4.確定項目風險控制的行動時間。對項目風險的控制也要制定相應的時間計劃和安排，即制定出解決項目風險問題的時間表與時間限制。因為沒有時間安排與限制，多數項目風險問題是不能有效地加以控制的。許多由于項目風險失控所造成的損失都是因為錯過了風險控制的最佳時機造成的。因此，制定嚴格的項目風險控制時間計劃就顯得特別重要。

5.制定各具體項目風險的控制方案。在這一階段由負責具體項目風險控制的人員，根據風險的特性和時間計劃，去制定出各具體項目風險的控制方案。在這一步當中要找出能夠控制項目風險的各種備選方案，然后對方案進行必要的可行性分析，以驗證各個風險控制備選方案的效果，最終選定采用的風險控制方案或備用方案。同時還要針對風險事件的不同階段，制定出相應的風險事件控制方案。

6.實施具體項目風險控制方案。它要求按照確定出的具體項目風險控制方案，開展項目風險控制活動。這一步必須根據項目風險的發展與變化，不斷地修訂項目風險控制方案與辦法。對于某些項目風險，其風險控制方案的制定與實施幾乎是同時的。

7.跟蹤具體項目風險的控制結果。這一步的目的是要收集風險事件控制工作的信息并得出反饋，即采用跟蹤的方式，確認所采取的項目風險控制活動是否有效，項目風險的發展是否有新的變化等。這樣就可以不斷地提供反饋信息，從而指導項目風險控制方案的具體實施和完善。通過跟蹤可獲得項目風險控制的工作信息，并根據這些信息去改進具體項目風險控制方案的實施，直到對風險事件的控制完成為止。

五、房地產企業項目風險對策研究

1.回避。回避風險有兩種基本途徑:第一種是拒絕承擔風險，如了解到某工程風險較大，拒絕業主的投標邀請;第二種是放棄以前所承擔的風險，這一類事例很少，如了解到某一研究計劃有許多過去未發現的新風險，決定放棄研究以避免風險。

一般來說，回避風險是一種消極的手段。因為，在現代社會經營中廣泛存在著各種風險，要想完全回避風險是不可能的。

2.風險損失控制。風險損失控制是一種具有積極意義的風險處理手段。在現代社會里，風險不僅很多，而且難以完全避免，所以風險損失控制方法具有較強的社會現實性，而且可以通過事先控制或采用應急方案，使風險不發生或一旦發生后使損失額降到最小。

3.風險分離。風險分離是常用的風險控制對策。從理論上講，風險分離可以減少一種風險的最大預期損失。根據概率理論的大數規律(一種表述大量隨機現象平均結果穩定性的定理)，企業或項目借助于風險分離，增加了獨立風險單位的數量，但在其他情況相同的前提下就可以減少風險。風險分離對策往往應用于工程上材料設備的存放、資金來源多樣化、多種施工方案、增加分包單位數量以及擴大經營范圍等方面。

4.風險分散。分散與分離有類似之處，它們的不同在于:分散是將企業承擔風險的單位增多或擴大，而分離是將風險單位分離開。通俗地說，分散風險是通過擴大企業規模來增強抵御風險的能力，而分離則是通過分離風險因素而減少風險帶來的損失。比如一個核心的企業可以通過兼并、參股來擴大企業的規模，就可以分散規模經營中的風險，從而提高抵抗風險的能力，如規模經濟就是分散風險的好辦法。

5.轉移。這里的風險轉移是指風險控制下的轉移，而不是財務對策下的有償轉移。風險控制轉移只可以轉移財務風險或人身風險，包括以下幾個方面:

(1)將風險的財產或活動轉移。它主要是通過轉賣方式，比如企業賣掉所有的一切設備，就將設備風險也一并轉移給對方。總承包商如果擔心項目的空調工程會超過投標時的預算，則可以分包給空調安裝分包商，這就轉移了這種超預算而致虧損的風險。

(2)依據合同將風險轉嫁給他人。業主可以利用苛刻的免責條款開脫自己的風險而轉移給承包商。這是一種不公平的做法，但承包商在項目較少時往往能予以接受。這種風險控制轉移與風險財務轉移往往容易混淆，最重要的差別是前者往往是有失商業道德的。此外，如前所述，風險控制轉移除可轉移財產和人身風險外，還可以轉移責任風險。

6.后備措施。有些風險要求事先制定后備措施，一旦項目實際進展情況與計劃不同，就需動用后備措施。項目的后備措施主要有費用、進度和技術三種。

六、結論

本文對房地產企業一般性的項目風險管理進行了研究，針對項目風險的識別、控制及對策作了重點分析。由于房地產項目的特殊性，在實際應用時，應根據具體項目的情況具體作出風險識別、控制及對策。

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