應注意房貸利率變化對樓市的巨大影響

據(jù)報道，目前國內(nèi)一些地方的商業(yè)銀行開始調(diào)整按揭貸款利率，甚至有消息說，在基準利率基礎上下浮30%的優(yōu)惠房貸利率，可能從2010年1月起叫停。不管其消息真實性如何，但從市場的反映來看，值得高度關注。個人住房按揭貸款政策對房地產(chǎn)市場影響巨大，我們應該看到，不是居民的錢太多推高了房價，而是因為居民的錢太少，所以只能通過政府的信貸優(yōu)惠政策進入房地產(chǎn)市場。

個人住房按揭利率政策的調(diào)整，到底對國內(nèi)房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生什么樣的影響?我在今年上半年就指出，2008年9月的美國金融危機救了中國的房地產(chǎn)市場。因為，盡管在2008年中國經(jīng)濟出現(xiàn)了一些問題，但是中國金融體系沒有出現(xiàn)危機，中國經(jīng)濟也沒有出現(xiàn)危機。在美國金融危機之后，中國政府出臺了比美國更為有力的救市政策，這些救市政策使得中國的個人住房按揭貸款優(yōu)惠利率比美國還要低。僅這一項優(yōu)惠，就足以把國內(nèi)房價推高。

我們可以看到，目前美國的聯(lián)邦基準利率為0.25%，其個人住房按揭貸款利率為5.3%，而且對借款人采取利率差異化，即不同信用者其貸款利率不一樣。但在中國，基準利率(比如一年期存款利率為2.25%，一年期貸款利率為5.3%)比美國要高，而個人住房按揭貸款優(yōu)惠利率為4.158%，而且借款人利率完全一樣，沒有差異化。我們可以看到，美國的基準利率低，但個人按揭貸款利率要比中國的高;而中國的基準利率比美國要高，但個人按揭貸款利率要比美國低。其實，這是一種財富轉移機制，通過政府的信貸管制政策，讓社會的財富由一方轉移到另一方。

那么這種財富轉移，誰受益最大呢?很明顯，受益者有貸款購買房的個人，也有房地產(chǎn)開發(fā)商與地方政府。優(yōu)惠貸款利率降低了個人購買住房的成本，也讓住房炒作者便利地進入房地產(chǎn)市場并獲得這種優(yōu)惠收益。當然受益最大的是房地產(chǎn)開發(fā)商及地方政府。因為這種優(yōu)惠利率是有時間性的，如果2010年利率調(diào)整，購買住房者就無法享受到這個優(yōu)惠，但是對于房地產(chǎn)開發(fā)商及地方政府來說，由于優(yōu)惠利率讓購買住房者涌入市場，不僅可以讓房地產(chǎn)商的利潤得以實現(xiàn)，也為其不斷推高房價創(chuàng)造了條件。當房價推高，土地財政也就增加了。當然，利差的縮小肯定會讓商業(yè)銀行收益水平降低。2009年國內(nèi)商業(yè)銀行的信貸天量增長，但是其利潤水平反不如2008年，即是明證。

如果2010年國內(nèi)個人住房按揭貸款的優(yōu)惠利率出現(xiàn)調(diào)整，那么它對國內(nèi)房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生以下影響:一是如果個人住房按揭貸款利率回復到85折的水平，那么個人住房按揭貸款就得上升到4.5135%，利率增加0.3555。如果2009年底個人按揭貸款為4萬億元，其增加貸款成本為142億元;二是個人按揭貸款利率的上升不僅增加了貸款成本，更可能會改變投資者對房地產(chǎn)市場的預期。因為這不僅意味著過度優(yōu)惠的政府房地產(chǎn)政策在改變，也意味著強勢的救市政策在調(diào)整，意味著在整個經(jīng)濟增長上行的情況下，貨幣政策的進一步調(diào)整和利率的進一步上升。這必然會使投資者盡早將手中的住房脫手，使有意愿消費的購買住房者由于沒有購買能力而遠離市場;三是利率上升，對銀行是一個利好。當他們發(fā)現(xiàn)利差擴大更有利于提高其經(jīng)營業(yè)績時，將借助于《個人貸款管理條例》出臺，讓整個按揭貸款利率差異化，提高個人住房按揭貸款的市場準入，降低其潛在風險。在這種情況下，那種投機炒作者涌入市場的情況會改變。正是在這種情況下，整個房地產(chǎn)市場的需求關系將發(fā)生較大的變化。

我一直在強調(diào)，個人住房按揭貸款政策是國內(nèi)房地產(chǎn)市場得以繁榮的核心。2008年9月以來的住房按揭貸款政策，是導致今年房價快速上升的根源。如果這種政策不調(diào)整，房地產(chǎn)泡沫將進一步吹大。2009年國內(nèi)房地產(chǎn)市場遇到了人類文明史上并不多見的發(fā)展機會。這種機會同樣是一種財富轉移機制，即通過高房價讓居民的財富轉移到房地產(chǎn)開發(fā)商、地方政府及炒房者手上，當這種財富轉移機制一旦為市場所識破，那么信貸政策的調(diào)整也是必然的事情。而這種信貸政策調(diào)整，對未來房地產(chǎn)市場的影響是不可低估的。