房地產系統鏈條揭秘

為什么數量巨大的以普羅大眾為代表的買房子的群體，在與以開發商為代表的賣房子的群體的博弈中，總會處于下風？

依據經濟規律，在市場經濟的條件下，當一種大宗商品的價格大大超過了社會主流人群的購買力，因為需求的不振，此商品的價格一定會大幅下降。但很可惜，這個規律在中國的房地產市場失靈了——中國的房價已經連續漲了7、8年，不少地方的樓價已翻了不下兩番，2008年城鎮居民一年不吃不喝，其全部收入僅能買到4平方米的商品房。這種不可思議的情況到底是如何出現的？為什么數量巨大的以普羅大眾為代表的買房子的群體，在與以開發商為代表的賣房子的群體的博弈中，總會處于下風？

原因很簡單，我國的房地產并非完全在市場體系中運行，非但如此，作為一個高度壟斷的行業，房地產行業已經形成了一個分工和配合極為嚴密的系統鏈條。簡而言之，即地方政府壟斷了土地，銀行壟斷了投資，開發商則壟斷了開發與定價，加上空手套白狼的期房政策，形成了三位一體的利益共同體。

在這個共同體內，作為公權力的行使單位，地方政府既當運動員，又當裁判員，加上賣地比搞實業要容易，土地所得收入可以有效地彌補當地財政收入，并帶動當地GDP的增長，地方政府與開發商很自然就形成了一種特有的“共生”關系。房地產的利益鏈條有了地方政府參與后，政策托市、瘋狂放貸、降低貸款利息、降低首付比例，以及利用買房入戶等資源誘導民眾高位接盤等等措施的出臺顯然也就毫不稀奇了。甚至某市一個區政府還出臺了這樣的文件：要求全區副科級以上現職干部上半年每人至少替開發商銷售一套住房。不客氣地說，把一些地方政府稱為是開發商的變相“售樓處”，一點也不為過。

而從銀行的方面來講，長久以來一直是有限的幾個巨頭包攬了整個市場。因為高度的壟斷和缺乏競爭，嘴邊的肥肉太多，所以費力且利潤較低的很多事情總是缺乏動力，比如針對中小民營企業的信貸久久沒有太多的實質性動作，甚至在一些國家獲得成功的“窮人的銀行”模式，也在層層阻力下難以在國內展開有效推廣。相比之下，介入到房地產行業，高度壟斷下有限供給的土地總是具備升值潛力，而且還有地方政府撐腰，如此“幸事”，何樂而不為？更何況，就算銀行不樂意去做，別人想做還不一定有資格。而雙方合謀違規松綁二套房貸的事實表明，銀行早已被拉到了同一駕戰車上。

而開發商內部，就更好說了。作為最具協調精神的行業，在各種組織的推動下，地產商們會時不時來碰個頭什么的。而在硬撐和漲價方面，其行動的默契總是令人嘆為觀止，以至于2008年身為行業老大的萬科開始降價時，房地產企業幾乎沒有跟進的，不少人還等著看笑話。而最近，所謂“寒冬里的小陽春”剛冒個苗頭，開發商們便抓住時機，相當一致的掀起了新一輪的漲價潮。據新盤數據監控中心數據顯示，4～5月，北京市共有36個項目漲價，有的區域漲價項目更占到了70%以上。這還不算，一些政策制定者，以及所謂學者，也早已被房地產利益集團收編，成為其制造漲價輿論和政策的吹鼓手。

綜上所述，從某種程度上而言，買房者與賣房者之間的博弈，猶如農民起義軍與職業軍隊之間的戰斗一樣：盡管起義軍一方數量眾多，但因為力量分散，缺乏統一協同，所以總會很悲哀的被訓練有素的正規軍所打敗。但問題在于，住房這一畸形發展的行業已經嚴重制約了民眾其它方面的消費，且不談這是否已造成社會不公的問題，單是實施擴大內需這一戰略，其根基也已經遭到了嚴重的削弱和制約。