怎樣看房地產(chǎn)走勢

　　2008年以前，房地產(chǎn)價格經(jīng)歷了較長時期的大幅上漲，出現(xiàn)了泡沫化傾向，2008年下半年以來，房地產(chǎn)價格又隨著經(jīng)濟(jì)的下滑而回落，到今年5月份前后出現(xiàn)了反彈，這是否構(gòu)成了房市長期回暖的信號呢?
　　我個人看，目前樓市的情況，更多的是之前積累的剛性需求的釋放。從2003年至2008年，中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)連續(xù)6年高增長，人們的收入提高，為了購買住房也積攢了相當(dāng)一部分儲蓄。但是由于之前房價的不斷上漲，有購房需求的人，一直在持幣觀望，希望房價降下來。但結(jié)果是房價不降反升，最終在剛性需求的支撐下，很多人還是選擇了購買。
　　但是，銷售的短期上漲，并不意味著房市長期回暖。判斷樓市的走向，要放在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，不能只看樓市內(nèi)部的這些指標(biāo)。樓市的這些指標(biāo)無法反映較大的宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向，只能表明樓市在一段時間內(nèi)的一些小波動。從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的角度，總體好轉(zhuǎn)的趨勢并不明顯。經(jīng)濟(jì)還沒到底，樓市不可能見底。從宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來分析，今年3月份全國發(fā)電量同比下滑0.71％，4月份的發(fā)電量同比下降3.55％。這些數(shù)據(jù)表明短期內(nèi)，經(jīng)濟(jì)下行的壓力繼續(xù)增大。從宏觀環(huán)境回到對房市的分析，目前有將近一半的購房者是用按揭來購房的，當(dāng)經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，個人預(yù)期收入的前景會受到負(fù)面影響，購房需求也受到影響?，F(xiàn)在宏觀經(jīng)濟(jì)的未來走向仍不明確，在經(jīng)濟(jì)尚未企穩(wěn)的情況下，房市的走向也面臨著很強的不確定性。
　　目前有一種觀點認(rèn)為，適度寬松的貨幣政策是造成樓市回暖的主要動力，例如購房貸款在貸款增長中占比在提升，我看還不能完全這么看。
　　適度寬松貨幣政策的目的是為了拉動增長。增長是財富的創(chuàng)造過程，人們的收入都是從經(jīng)濟(jì)增長當(dāng)中獲得的。但現(xiàn)在有一個相互矛盾的情況：一方面貸款投放的增速很快；而另一方面經(jīng)濟(jì)啟動的跡象卻并不明顯。
　　在此次啟動經(jīng)濟(jì)的過程中，我們遇到了和以往歷次經(jīng)濟(jì)增長都不同的現(xiàn)象：投資上去了，工業(yè)下來了。在過去拉動經(jīng)濟(jì)增長的過程中，采取的基本模式是以投資拉動工業(yè)增長。但目前，大量資金的投人主要是加速現(xiàn)有項目的完成。全國大概有20萬億規(guī)模的在建項目，其中還有很大一部分投資需要完成，之前一段時間投資商因為受到危機影響，加上資金鏈緊張，相當(dāng)一部分定單下給了生產(chǎn)企業(yè)，到結(jié)算時卻付不了錢，設(shè)備生產(chǎn)出來就成為企業(yè)庫存。
　　但現(xiàn)在貸款一放松，資金給了生產(chǎn)商，實際上生產(chǎn)商并沒有增加生產(chǎn)。而只是一個去庫存化的過程，即把已產(chǎn)出的產(chǎn)品發(fā)貨銷售。所以，這就意味著貸款投放之后，去庫存化導(dǎo)致投資完成額的上升，而工業(yè)生產(chǎn)卻不增加。這些投資實際上是延續(xù)了原來的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，原來的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是一個過剩的結(jié)構(gòu)，是產(chǎn)生不了效益的。產(chǎn)生不了效益，勞動者的工資就增加不了。所以適度寬松的貨幣政策，如果只是維持了原有的生產(chǎn)過剩的結(jié)構(gòu)，那么對于提高居民收入、房市回暖，都不能構(gòu)成根本的支撐。現(xiàn)在的購房是實現(xiàn)前一階段抑制的需求，而并不是當(dāng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，人們收入普遍增加所產(chǎn)生的新增需求。
　　這一判斷并非否定把刺激購房需求作為拉動內(nèi)需的重要舉措，而是提出經(jīng)濟(jì)增長的基礎(chǔ)還沒有穩(wěn)固的時候，房地產(chǎn)市場的反彈就是有限的。貨幣政策與其他啟動內(nèi)需的政策對刺激樓市都有一定的作用。但是在大環(huán)境不變的情況下，發(fā)揮的作用會很有限。因為，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)沒有穩(wěn)固時，刺激樓市無非是鼓勵人們?nèi)ベI房子。盡管在稅費等方面政府能夠給予一些優(yōu)惠政策，但買房子還是老百姓用按揭貸款去買，這些優(yōu)惠和用幾十年的時間付房貸的壓力相比，還是微不足道的。消費者會把這個帳算清楚，到底要花多少錢，背不背得動貸款的負(fù)擔(dān)。如果工作和收入的預(yù)期不好，購房者還是要等等看。所以，針對樓市的這些政策并不能產(chǎn)生非常大的刺激，關(guān)鍵要讓宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入穩(wěn)步上升的階段，房市才會看好。
　　如果說政府想要把房地產(chǎn)作為在短期內(nèi)啟動內(nèi)需的重要舉措，那么有一件事是可以做的，就是加大保障性住房的建設(shè)力度。一個社會總是有相當(dāng)一部分人買不起商品房。我曾經(jīng)做過一個估算，我們城市在這一輪經(jīng)濟(jì)增長之中，大概有40％的城市人口的收入增長低于房價增長，也就是說他們永遠(yuǎn)買不起房。對于這些居民，全面市場化的道路就有問題，政府需要用公共福利的形式，把居住作為一種公共產(chǎn)品來提供給他們?，F(xiàn)在政府在推進(jìn)廉租房，中央每年對廉租房的投入不斷增加，目前解決了約5％的城市人口的住房問題。但覆蓋面還比較小，比較理想的覆蓋率是50％，如果有一半的城市人口居住在保障性住房里，就會對商品房市場產(chǎn)生很大的減壓作用。保障性住房的推進(jìn)是一個長期工程，從現(xiàn)在開始每年進(jìn)行一定量的投入，就會逐漸覆蓋更多的城市中低收入人口，能夠推進(jìn)城市化，打開更大的經(jīng)濟(jì)需求。從這點看，雖然目前保障性住房的投資在4萬億元刺激計劃中已經(jīng)占了十分之一，還是不夠，還應(yīng)該加大。
　　今年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長4.1％，增幅比去年同期減少28個百分點，比同期同定資產(chǎn)投資增幅低22個百分點，是1998年以來同期最低水平。購置土地面積和商品房新開工面積繼續(xù)負(fù)增長，且降幅增大。從這些情況看，房地產(chǎn)市場似乎已經(jīng)陷入了困境。但我相信，這個困難是暫時的，樓市價格的回調(diào)也是暫時的。從長期看，中國房地產(chǎn)市場有著巨大的增長前景，而且樓市價格在經(jīng)濟(jì)增長走穩(wěn)后會率先反彈。
　　這樣的前景是由中國的特殊國情與房地產(chǎn)業(yè)的特殊性決定的。我們的土地政策要保住18億畝耕地不動，同時到20年后的人口高峰時還要增加2億人口，其中85-90％的人口要進(jìn)城，將增加8億城市人口。要解決8億新增城市人口的居住問題，和現(xiàn)有4億城市人口的住宅條件改善問題，就必然會拉動一個巨大的房地產(chǎn)市場。同時，從國際經(jīng)驗看，在發(fā)達(dá)國家財富積累形態(tài)中，有三分之二是房地產(chǎn)，也說明了在未來中國房地產(chǎn)市場的前景廣大。
　　要創(chuàng)造中國房地產(chǎn)市場的廣闊前景，就必須把住房問題放到城市化的背景下來考慮，這不僅是發(fā)展房地產(chǎn)市場的要求，也是中國經(jīng)濟(jì)長期發(fā)展的要求，以及擺脫當(dāng)前世界性經(jīng)濟(jì)危機影響的短期要求。
　　城市化能夠創(chuàng)造的需求是非常龐大的，這個需求被壓抑了60年。從建國以來就是以犧牲城市化的方式搞工業(yè)化，改革開放后的30年，還是繼續(xù)這樣的模式，城市化的需求被長期壓制，一旦被釋放出來，對于經(jīng)濟(jì)的拉動作用是巨大的。
　　以前的高增長前景是建立在全球化的背景下，建立在外需急劇膨脹，美國經(jīng)濟(jì)不斷的虛擬化，貿(mào)易逆差能夠有持續(xù)拉大的能力，美元資產(chǎn)穩(wěn)步上升的背景下，現(xiàn)在這種環(huán)境已經(jīng)不存在了。從目前的情況來看，經(jīng)濟(jì)還有下滑的可能，如果不進(jìn)行結(jié)構(gòu)上的根本調(diào)整，對于經(jīng)濟(jì)的拉動作用就會不足，還有可能變成一個“w型”趨勢，即在外部環(huán)境繼續(xù)惡化的同時，又沒有長期的、根本性的應(yīng)對危機的措施，而且只是把這場衰退看成是一個短期的、溫和的衰退所采取的一些措施，使經(jīng)濟(jì)有短暫的上升，但不可持續(xù)，反反復(fù)復(fù)地徘徊?？傊绻诓挥|動原有經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)之上來考慮出路問題，是不行