從拍賣市場淘房子

金 玲

進入拍賣市場的房子,其起拍價往往比中介掛牌價要低兩成左右,而實際成交價相對市場價來說也要低一些。所以,到拍賣市場買房不失為一種較為實惠的購房方式。

2009年年初,張梅被公司外派到上海工作。在尋找落腳地的時候,她在市區發現了一套法院準備拍賣的二手房。當時相同地段的房價已經在每平方米16000元左右,而那套房子的起拍價才12000多元。經過競拍,張梅以每平方米13500元買了那套76平方米的住房。然后,張梅當起了房東,不僅省掉了一月3000多元的房租,還出租了一間空房,每月能收到1500元的房租。這才一年不到,張梅再次因為工作調動離開了上海,這時房價已經漲到了18000元/平方米。張梅又把房子賣掉,扣掉稅費,凈賺了30多萬元。

但從拍賣市場淘房與通過二手房中介買房不同,盲目亂拍也可能給自己帶來很大風險。熟悉拍賣市場的張梅總結了拍賣市場淘房的注意事項,供有意淘低價房的朋友參考。

第一,拍賣房產對資金要求比較高。拍賣市場沒有按揭一說,所有交易都是一次性付款,所以競拍者的資金準備必須充足。在參加房屋競拍的時候,拍賣公司會要求競拍者繳納數萬元不等的保證金。如果不能按時付款,往往會被要求繳納高額滯納金,嚴重的時候,保證金也會被沒收。

中標后,拍賣公司一般要求中標者在10日內付清全部款項,而如果去銀行辦理二手房貸款,最快也需要1個月左右。所以,沒有足夠的資金和保險的籌資渠道,最好不要涉足拍賣市場。

第二,拍房前必須對物業情況有充分了解。按照張梅的觀察,流入拍賣市場的房產多半是因官司被法院查封的,所以對房子的了解就顯得尤其重要。

看房時,張梅會重點關注拍賣房的質量狀況,是否存在損壞、滲漏等;對于已經裝修過的房子,需要了解是否有人居住,居住者與產權登記人之間的關系,居住者何時搬離,以及房內的動產與拍賣之間的關系等等;同時,對于拍賣房的證件是否齊全、是否存在費用拖欠等情況,以后的物業管理費、水電費等,張梅都會仔細查看和詢問,以便在合同上注明,避免糾紛。

第三,了解同類物業的價格。雖然拍賣房的起拍價比市場行情低,但是有時候競標的人多,腦袋一熱,往往喊出比市場價位還高的價格,這樣一來,豈不是得不償失?在拍房前,張梅會去房產中介公司了解拍賣物業同一地段同一小區的二手房價格,然后,她把自己的心理價位定在同類物業價格的90%左右,超過這個價格,必須終止競拍。

上個月,張梅就放棄了位于北京海淀區的一套拍賣房。那是一套有6年房齡的房子,張梅經過調查,同地區同品質房子的市場售價大概在18000元/平方米左右,當對手喊到16500元/平方米時,張梅果斷地放棄了這套房子。這套房子的成交價最后與市場價持平,想必中標者冷靜后自己也在懊悔吧。

第四,不可或缺的產權調查。被拍賣的物業是否有完備的法律手續是關系到拍賣成交后能否順利過戶的關鍵因素。根據《拍賣法》的規定,拍賣公司對委托人在拍賣前不能保證拍賣標的真偽或品質的,不承擔瑕疵擔保責任,也不對所拍賣物品的真實性負責。換句話說,一旦房屋出現法律糾紛,拍賣公司在法律上沒有任何責任。所以,光從拍賣公司了解房產信息是遠遠不夠的。

張梅親眼看過一個老資格的淘房客折戟沉沙:他拍到的房產屬于被多家法院查封的,所以他交了錢也無法辦理過戶手續。張梅提醒大家:但凡產權可能出現問題的房子,價格再低也不拍。只有產權清晰,房屋具有完全產權和房地產轉讓條件的房子,才可以付諸行動。

第五,在拍賣會上保持清醒的頭腦。買拍賣房最難過的關就是在拍賣場上,看著自己花費時間精力調查的房產有可能被別人拍走,不冷靜的拍客往往會喊出高出心理價位的數字,一旦拍賣師的榔頭落下,拍客就必須承擔自己一時沖動帶來的惡果。根據《拍賣法》規定,如果拍下標的物而拒不支付款項的,拍賣公司有權沒收保證金,而且如果標的物第二次拍賣的價格低于頭次拍賣,兩次拍賣的差價也要由拍客承擔。