論優先購買權的種類及適用條件

羅愛玲

中圖分類號:DF521 文獻標識碼:A

內容摘要:優先購買權屬物權性質,由法律直接規定,當事人不能自由創設。主要有:承租人的優先購買權、共有人的優先購買權、合伙人的優先購買權、股東出資優先受讓權。

關鍵詞:優先購買權 承租人 共有人 合伙人 股東

優先購買權是指特定人,依法律規定,在特定的買賣關系中,于所有人出賣財產(動產或不動產)時,依法享有在同等條件下,優先于其他人購買的權利。優先購買權的主體是特定的人,即特定的公民、法人或政府。優先購買權要由法律來規定,不能由當事人自由創設。優先購買權一般是基于優先購買權人與財產出賣人有一定的關系,如共有關系、租賃關系等,且必須在同等條件下,才能行使。優先購買權在性質上,由于它具有排斥第三人的效力,所以屬于物權性質,但這種物權既不是用益物權,也不是擔保物權,而是屬于形成權的物權取得權。

優先購買權是對出賣人的所有權所施加的負擔,其目的是保護權利人獲得某種物或者權利的特殊利益,這對于權利人個人及經濟秩序的穩定發展具有重要的意義。

承租人的優先購買權

承租人的優先購買權是指公民、法人作為承租人時,對于出租人在出賣其出租物時,在同等條件下,有優先于他人購買的權利。

(一)承租人優先購買權的法律特征

1.承租人的優先購買權必須由法律法規直接規定。由于優先購買權是一種能對抗第三人的民事權利,具有物權性質,根據物權法定原則,優先購買權必須由法律來創設,當事人之間不得約定優先購買權。我國國務院在1983年12月頒布的《城市私有房管理條例》中規定“房屋所有人出賣出租房屋,應提前三個月通知承租人,承租人在同等條件下有優先購買權”。1988年1月,最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》有相同的司法解釋,這是承租人享有優先購買權的法律依據。

2.承租人的優先購買權是一種具有物權性質的請求權。承租人的優先購買權是優先購買權人依法對出賣人即出租人享有的一種具有物權性質的請求權。關于承租人優先購買權的性質,世界各國民商法及有關解釋中有不同的觀點,許多國家都把承租人的優先購買權作為一種債權請求加以規定,認為承租人的優先購買權僅具債權效力,即承租人對于出租人之買賣契約訂立有請求權,因為承租人的優先購買權本身不是直接對物享有權利,不能直接對抗第三人。出租人出賣房屋,承租人依同樣條件聲明購買的,出租人有承諾出賣的義務。如果出租人出賣房屋不通知承租人而與第三人訂立買賣契約,承租人不能主張優先購買該房屋,只能主張對于出租人請求損害賠償。另一種觀點認為,承租人的優先購買權應列入物權范疇,如日本、德國、我國的臺灣地區。我國民商法對承租人的優先購買權是否屬于物權性質沒有明確規定,但從最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》 的規定來看,應屬于物權性質。該意見規定:“出租人出賣出租房屋,應提前三個月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的,承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效”。因此,承租人的優先購買權應是一種基于物權性質的請求權。

3.承租人的優先購買權是一種附條件的形成權。所謂形成權,是指權利人利用法律賦予的權利,以其獨立行為使權利發生變動。承租人的優先購買權的形成權,即指優先購買權人依自己一方的意思,形成以義務人(出租人)與第三人同等條件為內容的契約,無須義務人的承諾。承租人行使優先購買權后,依法排除了出租人把其財產出賣給他人的可能,而在雙方之間形成買賣的權利義務關系。由于承租人必須以同等條件為前提,因此,承租人的優先購買權是一種限制條件的形成權。

4.承租人的優先購買權是一種專屬權。所謂專屬權是指某民事權利屬于某特定的民事主體。承租人的優先購買權是承租人根據法律規定產生的,這種權利僅屬于承租人本身,不能轉讓和繼承。但是,承租人承租的房屋用以家庭成員共同使用,那么,承租人死亡時,承租人的家庭成員也應視為有優先購買權。

(二)承租人優先購買權的適用條件

1.承租人和出租人之間必須有合法有效的租賃合同。承租人的優先購買權是基于租賃合同的成立而享有的一項民事權利,它是在出租人房屋上增加的一種合法的負擔。因此,如果租賃合同不成立、終止或無效,承租人即不享有優先購買權。

2.承租人必須在同等條件下行使優先購買權。承租人的優先購買權不是以優于第三人購買條件而取得出租人的房屋,而是按照等價有償的原則,在同等條件下享有優先購買權。在非與第三人同等條件下,承租人即不享有優先購買權。同等條件主要是指價格條款,還包括法律規定的限制條件等。

3.承租人的優先購買權必須要在一定期限內行使。為了保障交易安全,促進正常財產流轉,有效保護承租人和出租人的合法權益,應當規定承租人優先購買權行使的期限。我國國務院《城市私有房屋管理條例》及最高人民法院司法解釋均規定優先購買權的行使期限為3個月,《合同法》只規定為“合理期限”。

共有人的優先購買權

共有人的優先購買權是指共有人的財產有償轉讓給第三人時,其他共有人在同等條件下,有優先購買的權利。我國法律關于共有人優先購買權主要適用于按份共有,對于共同共有,只有在財產屬于一個整體或配套使用時,共有人出售財產時,其他共有人才有優先購買權。

(一)共有人優先購買權的法律特征

1.共有人優先購買權必須由法律直接規定。民事主體是否享有及在何種條件下享有優先購買權,必須由法律直接規定,不得由當事人之間自由約定。這是因為,共有人優先購買權具有物權性質,而物權的種類和內容都是法定化的,這就是物權法定主義原則。

2.共有人優先購買權是一種物權請求權。共有人將自己的份額出售時應當通知其他共有人,其他共有人也有權請求共有人在同等條件下,把出售的份額轉讓給自己,享有優先購買權的人可以請求人民法院宣告其買賣無效,并有權請求出賣人繼續履行義務。

3.共有人優先購買權是一種期待權。共有人的優先購買權并不是在任何時候都享有的一種現實權利。在出賣人出賣其財產以前,優先購買權人僅僅存在實現優先購買權的可能性,而只有當出賣人出售自己的共有財產份額時,優先購買權人才能行使自己的優先權,把這項權利的可能性變為現實性。

4.共有人優先購買權是一種附條件形成權。共有人優先購買權只依自己單方面的意思表示的行為,就能引起民事法律關系的產生、變更或終止,從而排除了共有人把其財產出售給第三人的可能性。由于共有人的優先購買權是以同等條件為前提,因此,共有人優先購買權是一種附條件形成權。

(二)共有人優先購買權的適用條件

1.共有人優先購買權必須有按份共有關系的存在。在一切財產關系中,對所有權的法律保護具有最高的效力。法律之所以賦予按份共有人有優先購買權,是基于共有人對共有物的所有關系而對共有人所有權的一種法律保護。因此共有人優先購買權必須以按份共有關系的存在為前提。而法律之所以要對按份共有人的共有物所有權以共有人以優先購買權的方式進行保護,是因為共有物往往是不可分割的特定物,即使是可分割的共有物,一方共有人對其應得部分的處分,也可能影響其他共有人對共有物的使用、管理、維修、收益及損害等,使其他共有人的所有權得不到可靠完整的保護。

法律為什么沒有規定共同共有存續期間的優先購買權?因為,共同共有關系存續期間,共同共有人不能在共有財產中確定自己的份額,不能轉讓自己的權利,因此也就不存在優先購買權。但在共同共有關系終止時,共同共有財產分割后,一個或者數個共有人出賣的財產與其他原共有人分得的財產屬于一個整體或配套使用,其他共有人有優先購買權。

2.共有人優先購買權必須在同等條件下行使。財產買賣必須貫徹等價有償的原則,使共有人優先購買權的行使,既不損害出賣人的合法權益,又不損害購買人的合法權益。共有人優先購買權不是以優于他人的購買條件而取得出賣財產的優惠權,而是按照等價有償的原則,履行買賣合同中同等的義務,行使優先購買權。

3.共有人優先購買權必須在一定期限內行使。共有人優先購買權必須在一定期限內行使的理由,與承租人優先購買權必須在一定期限內行使基本相同。關于共有人優先購買權的期限,我國法律未作規定,屬立法之欠缺,尚須加以完善。依筆者之見,共有人優先購買權行使的期限,與承租人的優先購買權行使期限應當相同。

合伙人的優先購買權

合伙企業合伙人的優先購買權,雖然與共有人的優先購買權有相似之處,但二者又具有不同的適用條件,因此,合伙人的優先購買權不能按共有人的優先購買權來對待。

(一)合伙人優先購買權的法律特征

1.其他合伙人優先購買權是法定的物權。其他合伙人優先購買權屬于物權性質,物權的法定主義原則要求物權設定時要由法律規定而不能由當事人自由設定。

2.其他合伙人優先購買權是物權請求權。由于其他合伙人優先購買權可以宣告出賣人與第三人的買賣行為在未通知其他合伙人購買情況下無效,因此,其他合伙人在優先購買權可以對抗第三人,屬于物權上的請求權。

3.其他合伙人優先購買權是一種期待權。其他合伙人優先購買權在合伙人轉讓其財產份額前,僅僅是一種可能,只有在合伙人正式轉讓其財產份額時,其他合伙人優先購買權才能變成現實,因此,它是一種期待權。

4.其他合伙人優先購買權是一種附條件的形成權。即其他合伙人優先購買權必須在同等條件下才能實現,否則,其他合伙人的單方意思表示不發生法律效力。

(二)合伙人優先購買權的適用條件

1.必須與轉讓人同為一合伙企業的合伙人。合伙人的優先購買權屬于優先購買權的一種,而優先購買權必須以特定的身份為前提。合伙人優先購買權也不例外,擁有與轉讓人同為一合伙企業的合伙人的身份,是合伙人享有優先購買其他合伙人轉讓其在合伙企業中的財產份額權利的身份性要件。

2.其他合伙人的優先購買權必須在同等條件下行使。這是民事活動必須遵循等價有償原則的體現。當有意購買合伙人所轉讓的財產份額的人中既有其他合伙人,又有合伙人之外的第三人時,只有在同等條件下,其他合伙人才享有優先購買權。如果其他合伙人所提供的條件低于他人,則其不能再主張優先購買權。

3.必須經過其他合伙人的一致同意。合伙企業的設立是以合伙人相互之間的人身信任關系為基礎的,具有很強的人合色彩,因此,合伙人的相對穩定是合伙企業事務順利進行的重要前提,一旦缺失信任,就意味著合伙體的解散。這就必須對某個合伙人將其在合伙企業中的財產份額轉讓給他人時進行限制,這種限制就是必須經其他合伙人的一致同意,缺一不可。

4.其他合伙人優先購買權必須在一定期限內行使。對此,我國《合伙企業法》沒有作出明確規定,而世界許多國家都對其他合伙人優先購買權的行使期限作出規定。筆者認為,在我國的立法完善中,必須規定其他合伙人優先購買權的行使期限。

股東的優先購買權

股東的優先購買權是指有限責任公司的股東轉讓出資時,或公司(有限責任公司和股份有限公司)新增資本時,其他股東或原有股東在同等條件下,有優先購買的權利。股東的優先購買權又分為股東新股認購優先權和出資受讓優先權兩種。

(一)股東出資受讓優先權

我國《公司法》規定:“股東之間可以相互轉讓其全部出資或部分出資。股東向股東以外的人轉讓其出資時,必須經全體股東過半數同意;不同意轉讓的股東應當購買該轉讓的出資,如果不購買該轉讓的出資,視為同意轉讓。經股東同意轉讓的出資,在同等條件下,其他股東對該出資有優先購買權”。

由于股權具有自益權和共益權的內容,又由于股權具有可轉讓性,因此,作為具有資合兼具人合的有限責任公司的股東,在轉讓其出資時,必須涉及到其他股東和公司的利益。因此,為了保持股東之間的密切關系和股東的利益,法律賦予了其他股東對同一公司中的股東轉讓出資時,在同等條件下有優先購買權。但前提條件是轉讓出資的股東,與其他享有優先購買權的股東,必須是同一有限責任公司的股東。如果是轉讓出資股東所在公司以外的第三人,或其他公司的股東,則不享有優先購買權。

(二)原有股東的新股認購優先權

無論是有限責任公司還是股份有限公司,公司在設立后需要通過投資者的投資來增加公司的資本,增強自己的實力,滿足生產經營中不斷增加的資金需求。而開辟公司資金來源的一個好途徑是:有限責任公司增資,股份有限公司發行新股。增資也好,發行新股也好,購買者要么是公司的原有股東,要么是公司原有股東以外的人。在公司籌集資金中,賦予原有股東對新股的優先購買權,有其重要的意義。

在有限責任公司中,由于公司兼具資合與人合的因素,其股東比較固定,股東之間關系比較密切,所以,當公司需要增加資本時,應當由本公司的股東首先認繳,以盡量不增加新股東,防止發生新增股東而破壞公司原有股東之間緊密關系的情況。同時,公司新增資本時,若原有股東沒有優先購買權,那么,原有股東在整個公司中所持資本比例必然下降,表決力降低。且原有股東的資本積累會與新股東共享,所有這些,都會損害原有股東的自益權和共益權,因此,我國《公司法》賦予有限責任的公司在新增資本時,原有股東有優先購買權。

在股份有限公司中,公司在發行新股時,若原有股東沒有新股購買優先權,那么,在公司向第三人發行新股時,原有股東的資本積累將與新股東共享。同時,原有股東在公司中原有資本總額所占的持股比例必然下降,造成原有股東的表決力削弱,原有股東的股利和剩余價值財產分取利益減少,而且上市公司的原有股東還會蒙受股價下跌所造成的損失。因此,維持原有股東比例上的地位,使原有股東不因新股發行而損害其利益,法律必須有賦予原有股東對新股發行有優先購買權。我國《公司法》規定,公司發行新股,股東大會應當對向原有股東發行新股的種類及數額作出決議。由此可見,我國公司法對股東的新股優先購買權持肯定態度。

參考文獻:

1.劉俊海著.股東諸權利如何行使與保護.人民法院出版社,1995

2.尹田著.法國物權法.法律出版社,1998

3.王利明著.民商法研究.法律出版社,1999