房企，不能不說的秘密

夕　曦

在政策危機和金融危機中嘗到苦頭的房地產公司,開始尋找強大的靠山,來規避風險

如同中國的股市一樣,中國的房地產市場是一個政策市。這一點早已成為很多業內人的共識。所以房地產業的大佬們,一方面小心地盤算著政策的“機遇期”,加大力度搶占市場的制高點;一方面,又總是在被動地承受著政策忽冷忽熱所帶來的痛苦與驚喜,一不小心便要經受冰火兩重天的生死考驗。

不過,房地產開發商都是聰明絕頂的高智商人群,他們很快總結出了歷史的經驗和教訓,并且從中發覺了某些秘密。而只要掌握了這些秘密,并加以利用,他們便能夠有機會避開政策、甚至是市場的風險雷區。這個秘密,就是要為自己找到幾個強大的新靠山。有了這些靠山做利益的結合體,他們就能夠安全地為自己的資金鏈,乃至整個企業經營設置一個有效的避風港。那么,誰是他們的新靠山呢?

首選的,是國企。在本輪金融危機中,在信貸和政策方面,國企的身份優勢讓其占盡便宜,這種現象無疑也引發了民營企業的羨慕和思考。在自己無法獲得優勢身份來規避未來風險的情況下,如何設法傍上國企這些大腕,達成利益合作的共贏關系,成為一些民營房地產企業開始走的一步新棋。

9月,房地產大哥萬科與中糧地產及其合資子公司先后以超過50億元的價格拿下了北京的兩塊地皮;同月,南京萬科宣布結盟南京市交通集團,將在土地運作和房地產開發等方面進行合作——而之前,萬科因為在南京降價銷售,曾經被南京市的有關部門點名批評,甚至一度傳聞還要罰款。據說當時王石為了擺平此事,還親自去了一趟南京。

當然,萬科結盟國企的現象并非惟一。僅僅在南京,恒盛地產旗下的間接全資附屬公司上海鑫泰房地產發展有限公司也于近期與南京交通投資置業有限公司就成立項目公司合作開發南京下關區項目達成合作協議。此外,三個月內狂砸200多億拿地的綠城,背后有國企資金的支持早已不是秘密。據說,葛洲壩、西子電梯、錢江等企業都是綠城拿地的資金“后盾”。綠城公司亦然公開表示,新購買的土地中,有相當一部分是與國企合作共同開發的。

民企尋找國企做靠山,過去其實就有。萬通地產的馮侖就非常聰明的實踐了“傍大款”的哲學,所以與泰達這樣的國企進行合作。在行業危機和金融危機的雙重洗禮下,吃盡了苦頭并洞察了新形勢的開發商老板們,顯然推動和加快了這一進程。

房企的第二個靠山,很顯然是金融機構。9月10日,綠城集團與平安信托簽署合作投資戰略框架協議,表示將有望在未來3年內獲得150億的信托資金投資規模;9月19日,綠城集團與中國農業銀行簽訂銀企合作協議,在未來兩年將可獲得100億元的授信額度,雙方并展開全方位的合作。除了綠城,另一個地產巨頭金地集團同樣也與中國平安簽署了戰略合作協議,未來3年的投資總規模也有望達到100億元。而于11月19日掛牌香港的龍湖地產,國際配售部分的捧場者中,就有中銀集團、平安中國資產管理(香港)等公司的身影。

金融與地產的深度糾結,一方面是因為目前中國房地產市場的整體融資渠道依然較窄,主要依靠銀行貸款、定金及預付款,等于說銀行貸款實際上支撐了房地產開發商經營周轉的資金鏈;但另一方面,也留下了深深的隱患,一旦出現類似2008年的經濟波動,那么房地產企業的經營風險將轉變為銀行的金融風險,進而影響到金融安全,甚至引發類似的日本經濟泡沫的風險。