宅基地引起的糾紛

李文靜

摘要宅基地作為中國(guó)特色的集體土地所有權(quán)的一部分,雖然隨著國(guó)內(nèi)實(shí)時(shí)環(huán)境的變化而對(duì)相關(guān)法律、政策進(jìn)行相應(yīng)的修改,但是不得不說的是,在宅基地證的管理上存在著眾多漏洞,致使在這方面的糾紛一件接著一件發(fā)生,影響了村民的正常生活和國(guó)土局的正常工作。本文試從在宅基地方面產(chǎn)生的法律糾紛中總結(jié)出其存在的問題,并對(duì)問題進(jìn)行合理分析,以期能夠?qū)φ氐墓芾碛兴砸妗?/p>

關(guān)鍵詞集體土地所有權(quán) 宅基地 宅基地證

中圖分類號(hào):D920.5文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1009-0592(2009)10-120-02

一、從集體土地所有權(quán)看宅基地

集體土地所有權(quán),是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)屬于集體所有的土地享有占有、使用、收益和分配的權(quán)利。我國(guó)集體土地的所有權(quán),是解放后經(jīng)過互助組、初級(jí)社、高級(jí)社后逐步形成的,它是在土地私人所有權(quán)的基礎(chǔ)上產(chǎn)生和形成的。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定,集體所有的土地屬于村農(nóng)民集體所有,由村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社等農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的,可以屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有。村農(nóng)民集體所有的土地已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織所有的,可以屬于各該農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有。根據(jù)《中華人民共和國(guó)憲法》第10條第2款、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第8條第2款之規(guī)定,集體土地所有權(quán)的客體范圍包括:農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外,屬于集體所有。農(nóng)村的宅基地、自留地、自留山等。對(duì)于宅基地,農(nóng)村集體組織成員可以在其上修建住宅,住宅的所有人對(duì)該宅基地只有使用權(quán)而無所有權(quán),自留地、自留山只是意味著農(nóng)民可以在其上進(jìn)行經(jīng)營(yíng)并將所獲得的產(chǎn)品歸其個(gè)人所有,該農(nóng)民對(duì)該自留地、自留山并不享有所有權(quán)。宅基地使用權(quán),是指農(nóng)民集體組織中的成員依法取得農(nóng)民集體所有的土地用于建造房屋,居住使用的權(quán)利。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定,農(nóng)村居民獲得宅基地使用權(quán)用于住宅建設(shè),應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃,并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn),且農(nóng)村村民不得買賣或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓宅基地。農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請(qǐng)宅基地的,不予批準(zhǔn)。農(nóng)村村民對(duì)宅基地上的房屋、廠柵、豬圈、廁所、竹木等歸農(nóng)民所有。

二、土地征用引發(fā)的糾紛

1962年中共八屆十中全會(huì)通過的“農(nóng)村人民公社60條”,就規(guī)定農(nóng)民自己的房產(chǎn)可以出租、也可以買賣。可是《農(nóng)村人民公社60條》承認(rèn)農(nóng)民房產(chǎn)的交易權(quán)利,但又禁止宅基地的交易。為適應(yīng)廣州市基本建設(shè)需要,建設(shè)海珠區(qū)官洲國(guó)際生物島,廣州市啟動(dòng)一場(chǎng)比較龐大的征地運(yùn)動(dòng)。廣州市海珠區(qū)官洲國(guó)際生物島范圍內(nèi)的集體土地,經(jīng)省政府報(bào)請(qǐng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)同意征用,市政府于2004年4月發(fā)布《征用土地公告》(穗府征〔2004〕12號(hào))。2004年6月16日廣州市國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)《征地補(bǔ)償安置方案公告》(穗國(guó)土證補(bǔ)[2004]24號(hào)),2007年11月26日發(fā)《征地補(bǔ)償安置方案補(bǔ)充公告》(穗國(guó)土征補(bǔ)[2007]7號(hào)),2008年廣州市人民政府發(fā)《關(guān)于推進(jìn)海珠區(qū)官洲國(guó)際生物島征地拆遷安置通告》(穗府[2008]32號(hào))。對(duì)于征地補(bǔ)償?shù)姆桨敢粋€(gè)接一個(gè)的出臺(tái),但是官洲村的村民對(duì)其補(bǔ)償方案頗有意義,由此引發(fā)了一系列糾紛。政府已經(jīng)對(duì)村民按照出臺(tái)的方案發(fā)放補(bǔ)償,但是村民拒不交出土地,行政部門對(duì)不交出土地的村民發(fā)布《責(zé)令限期交付土地決定書》。因?yàn)檎魇盏耐恋貢?huì)涉及村民的宅基地,所以廣州市國(guó)土資源與房屋管理局海珠分局就會(huì)將其存檔的《農(nóng)村(墟鎮(zhèn))宅基地使用證》的相關(guān)資料調(diào)出來查閱,這樣一來問題就產(chǎn)生了。國(guó)土局發(fā)現(xiàn)村民的宅基地證的存在不合法,像是證上標(biāo)注的面積超過法律規(guī)定的范圍,申請(qǐng)人不具備法律規(guī)定的資格,發(fā)證的程序不合法等等。隨即運(yùn)用行政處罰的手段,發(fā)布《行政處理決定書》,依法撤銷村民的宅基地證。這對(duì)于持證十余年的村民而言是一種打擊,所以向法院提起行政訴訟,狀告廣州市國(guó)土局的行為違法,要求撤銷行政處罰。僅就2009年前半年就處理了不下5個(gè)類似的案子,還有許多相關(guān)案件。

三、分析原因

(一)職能部門職權(quán)范圍的變化

原來是縣政府下設(shè)的區(qū)公所管理宅基地證的審批、發(fā)放等工作,但是2002年4月22日發(fā)布了《關(guān)于撤銷海珠區(qū)新滘鎮(zhèn)設(shè)置官洲華洲兩個(gè)街道辦事處的批復(fù)》(穗府函[2002]27號(hào))撤鎮(zhèn)設(shè)街的決定,使得原新滘鎮(zhèn)變成如今的官洲和華州兩個(gè)街道,并將宅基地證的管理權(quán)限轉(zhuǎn)移到廣州市國(guó)土資源和房屋管理局。期間的工作交接和雙方訂立的標(biāo)準(zhǔn)的不同都產(chǎn)生了許多問題。縣政府下設(shè)的區(qū)公所對(duì)《農(nóng)村(墟鎮(zhèn))宅基地使用證》的審批及發(fā)放的程序并不嚴(yán)格,可以說是標(biāo)準(zhǔn)根本不一致,導(dǎo)致建立起來的檔案不齊全,發(fā)出去的宅基地證也有不合法的情況,遺留問題眾多。由于原來由更接近村民的區(qū)公所受理宅基地事宜,所以很多時(shí)候區(qū)公所在辦事時(shí)不會(huì)很嚴(yán)格按照程序來走,會(huì)為村民大開方便之門,而導(dǎo)致新舊管理部門交接時(shí),出現(xiàn)檔案資料不齊全的問題。

(二)實(shí)際情況復(fù)雜

對(duì)新滘鎮(zhèn)的管轄,歷史上曾有多次變動(dòng)。建國(guó)初期,由廣州市直接管轄;1956年以后劃歸廣州市郊區(qū)管轄;到了1960年7月新滘劃入海珠區(qū)管轄;1961年8月又劃到芳村區(qū)管轄;1962年8月,隨著芳村區(qū)與郊區(qū)合并,新滘鎮(zhèn)又屬于廣州市郊區(qū)管轄;1986年5月新滘鎮(zhèn)再次從郊區(qū)劃出,歸海珠區(qū)管轄直到最后撤銷。2002年3月28日官洲街、華洲街掛牌成立,連同2001年10月12日成立的南洲街、琶洲街,時(shí)稱“四個(gè)洲”。至此,原新滘鎮(zhèn)所轄20個(gè)行政村,全部劃歸8個(gè)街道辦事處管理:昌崗街管理聯(lián)星村,鳳陽街管理五鳳村、鳳和村,瑞寶街管理瑞寶村、石溪村,江海街管理紅衛(wèi)村、桂田村,南洲街管理瀝滘村、三滘村、東風(fēng)村,琶洲街管理琶洲村、黃埔村、石基村,華洲街管理龍?zhí)洞濉⑼寥A村、小洲村,官洲街管理北山村、侖頭村、赤沙村、官洲村。按照城鄉(xiāng)一體化原則理順街村關(guān)系,街道轄內(nèi)的村社在原建制不變的前提下,剝離與新滘鎮(zhèn)的關(guān)系,納入街道管理。五鳳村劃歸鳳陽街管理;紅衛(wèi)村劃歸江海街管理;瑞寶村劃歸瑞寶街管理;聯(lián)星村屬下28個(gè)經(jīng)濟(jì)社行政工作歸所在街道管理,聯(lián)星村合作經(jīng)濟(jì)組織歸口區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)局管理。據(jù)國(guó)土局工作人員透露,新滘鎮(zhèn)曾有多次門牌號(hào)碼的變動(dòng),而檔案卻沒有來得及更新,致使發(fā)放了的《農(nóng)村(墟鎮(zhèn))宅基地使用證》的地址與現(xiàn)實(shí)的地址出現(xiàn)矛盾,無法確定證的所指是哪里。這給遺失宅基地證的村民在補(bǔ)辦證時(shí)帶來了許多不必要的麻煩,不僅僅是程序上要多走一環(huán),即需要村委會(huì)或經(jīng)濟(jì)合作社開具證明方能去國(guó)土局遞交,一旦缺少這一環(huán)節(jié)國(guó)土局將不受理村民請(qǐng)求,即使其原來辦證的程序齊全。

(三)法律條款、規(guī)范模糊

關(guān)于宅基地的法律規(guī)定是模糊的,很多情況下,不能找出明確的法律條款來支持村民的請(qǐng)求或者行政部門行政行為,但是相較而言法律的不完善卻可以給行政部門帶來很大的空間自由裁量,畢竟行政部門擁有行政立法權(quán)。國(guó)土局應(yīng)對(duì)村民提起訴訟所利用的一般是以下幾部法律及其條款:《廣東省土地管理實(shí)施辦法(1991修正)》“第二十條農(nóng)村居民、回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、復(fù)退軍人以及華僑、港澳同胞和臺(tái)灣同胞建住宅使用集體所有的土地,應(yīng)向鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請(qǐng),經(jīng)同意后,上報(bào)審批:使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的,由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn),并辦理用地手續(xù);使用耕地的,經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核,報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn),并由縣級(jí)人民政府國(guó)土管理部門辦理用地手續(xù)。第二十一條鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村居民興建住宅用地應(yīng)當(dāng)使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地;需要使用耕地的,必須從嚴(yán)控制。每戶用地限額:平原地區(qū),八十平方米以下;丘陵地區(qū),一百二十平方米以下;山區(qū),一百五十平方米以下。但在人多地少地區(qū)和城市郊區(qū)以及鄉(xiāng)(鎮(zhèn))非農(nóng)業(yè)戶,六十平方米以下。各市、縣(區(qū))人民政府可在以上用地限額內(nèi)結(jié)合本地實(shí)際情況,規(guī)定具體用地標(biāo)準(zhǔn)。華僑、港澳同胞和臺(tái)灣同胞興建住宅用地,參照當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn),可在增加百分之二十的額度內(nèi)給予照顧;超過限額的,報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。”

《中華人民共和國(guó)土地管理法(1988修正)》“第三十八條:農(nóng)村居民建住宅,應(yīng)當(dāng)使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。使用耕地的,經(jīng)鄉(xiāng)級(jí)人民政府審核后,報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn);使用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的,由鄉(xiāng)級(jí)人民政府批準(zhǔn)。農(nóng)村居民建住宅使用土地,不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。出賣、出租住房后再申請(qǐng)宅基地的,不予批準(zhǔn)。第四十一條:城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅,需要使用集體所有的土地的,必須經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn),其用地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn),并參照國(guó)家建設(shè)征用土地的標(biāo)準(zhǔn)支付補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。”以上的都是適用范圍比較廣,法條解釋相對(duì)于模糊的法律,詳細(xì)一點(diǎn)的是《廣州市農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地管理規(guī)定》對(duì)于廣州市市轄區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)村村民使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地建設(shè)住宅進(jìn)行了規(guī)定。這是由廣州市政府頒布的,但也只是對(duì)申請(qǐng)批準(zhǔn)住宅建設(shè)用地進(jìn)行大致上的程序規(guī)定。對(duì)于宅基地證的遺失補(bǔ)發(fā)并沒有在法規(guī)上提起,只是在國(guó)土局的官方網(wǎng)站上有將其程序列出來。

四、總結(jié)

宅基地對(duì)于村民而言,使他們?cè)诙嗄甑膴^斗中得到的一點(diǎn)回報(bào),是他們能夠生存在這片土地的依據(jù)。一旦突然失去這份已經(jīng)屬于他們很久的財(cái)產(chǎn),他們心里將會(huì)產(chǎn)生極大的不安,同時(shí)對(duì)于政府的不滿情緒也爆發(fā)出來。政府對(duì)待宅基地一想貫徹便民的思想,一切以村民方便為主要目標(biāo),盡量簡(jiǎn)化程序與民方便。但是,當(dāng)時(shí)的便民路線卻埋下了隱患的種子。縣政府撤銷,由廣州市海珠區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局接手,一切習(xí)慣改變,原來的程序要求也跟著改變。國(guó)土局收到的可是一個(gè)爛攤子,當(dāng)時(shí)的宅基地管理并不系統(tǒng),也不科學(xué),就算知道要建立檔案也是參差不齊的,但是已經(jīng)十幾年了,國(guó)土局也就沒有再去追究缺漏眾多的檔案。2004年廣州市為了繼續(xù)發(fā)展而要征地建設(shè)官洲國(guó)際生物島,此時(shí)村民與國(guó)土局的矛盾開始浮出水面。長(zhǎng)久以來,民與官之間存在著一層不可逾越的隔閡,人民對(duì)于當(dāng)官掌權(quán)的總是抱有深深的成見。突然之間就要征走他們居住了數(shù)十年的土地,人們當(dāng)然頗有怨言。政府出臺(tái)的征地補(bǔ)償方案,盡管補(bǔ)償在全國(guó)范圍內(nèi)來說已經(jīng)不錯(cuò),但是村民還是對(duì)其充滿著不信任。雙方僵持之下,國(guó)土局只能強(qiáng)制執(zhí)行其權(quán)力,與此同時(shí)村民也不愿意交出土地,雙方矛盾激化。國(guó)土局在翻查舊檔案的時(shí)候就發(fā)現(xiàn),原來數(shù)十年前發(fā)放的宅基地證存在著眾多不合法的地方,依法撤銷了村民持有的宅基地證,村民固有的敵視觀念與征地政策聯(lián)系起來,就會(huì)產(chǎn)生誤解,認(rèn)為國(guó)土局在搶他們的土地,至此矛盾爆發(fā)出來。政策的理性與目標(biāo)群體的期望發(fā)生強(qiáng)烈的沖突時(shí),不僅影響政策的繼續(xù)執(zhí)行,同時(shí)也破壞了政策制定者在目標(biāo)群體眼中的形象,影響了雙方日后的配合。

廣州市的宅基地管理仍然在不斷的改進(jìn),適當(dāng)?shù)膹姆ㄔ旱脑V訟中汲取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),從民間聽取意見,對(duì)于將來處理相同問題也可以有據(jù)可循,對(duì)于將國(guó)土局從無休止的糾紛中解放出來是百利而無一害的。

參考文獻(xiàn):

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