我國不動產登記制度的探索

張樹軍 黃志潔

摘要不動產登記制度在不動產交易中占據著非常重要的地位,本文從我國不動產登記的現狀出發,從民法法理對不動產登記進行分析,初步提出構建具有中國特色的不動產登記制度。

關鍵詞不動產登記 登記公示主義 登記機關

中圖分類號:D923.2文獻標識碼:A文章編號:1009-0592(2009)10-053-02

一、不動產登記制度的法理基礎及立法模式

(一)契據登記制

又稱為法國登記制或登記公示主義,首創于法國,后被日本、意大利等國所繼受。按照這種制度,由國家設立不動產登記機構,并備置不動產登記簿,在不動產因一定原因而發生權利變動時,由交易當事人將與該權利變動有關的契據材料交登記機關登記,以便有利害關系的第三人根據登記簿之狀況,了解不動產之權利狀況,以維護交易安全。契據登記實質上是對有關不動產交易的狀況做出的記載,對不動產物權變更的行為只具有確認或者證明的效力,而沒有決定其能否生效的效力,登記不是物權變動行為生效的條件,不動產物權依契約變更時,契約如滿足“承擔義務的當事人的同意、上述當事人的締約能力、構成義務客體的確定標的、債的原因合法”等條件便可有效成立。由于登記不發生權利變動的效果,因此當事人可以自己決定是否進行登記,法律沒有強制性的規定。同時登記只是對當事人的權利變動行為進行證明和表彰,至于權利是否發生或是否存在瑕疵登記機關均在所不問,因此即使辦理了登記也不能證明該項權利的存在沒有瑕疵,無公信力,在交易安全的保護方面存在一定的局限性。

(二)權利登記制

又稱德國制或登記要件主義,首創于德國,后被瑞士以及荷蘭等民法所繼受。按照這種制度,不動產物權的變動必須進行登記,當事人僅僅只是達成了物權變動的合意,而沒有完成登記手續,則物權變動的意思表示不僅不產生公信力,而且也不產生物權變動的法律效果。不動產物權登記不僅具有物權公示作用,而且還具有決定不動產物權變更的法律行為能否生效的作用,登記成為物權變動行為是否有效的要件,因此這種制度又被稱為登記要件主義,強調了國家對交易活動的干預,具有公信力,對交易安全具有極為徹底的保護作用。對大陸法系其他國家產生了重大影響。

(三)托倫斯登記制

又稱澳大利亞式登記制或權狀交付主義,首創于澳大利亞,菲律賓、泰國以及美國的一些州也實行這種登記制度。這種登記制度根據權利登記制度改良而來,它除了登記之外,還有交付權利證書的要求,產權一經登記便具有不可推翻的效力,登記具有公信力,如果發生登記錯誤導致當事人利益的重大損害,登記機關負有賠償責任。

關于我國不動產登記的立法模式,眾說紛紜,能取得一致意見的還是混合式。不能將其歸人某一立法模式,一方面是因為它有自己的特點,另一方面也有制度不完善的原因。目前中國的不動產登記制度具有以下幾個特點:

第一,關于登記公信力問題。盡管中國的不動產登記要求行政機關進行審查,但是中國立法卻沒有關于登記公信力的明確規定。這與契據登記制相似,但又不完全屬于契據登記制。隨著我國經濟的發展,登記具有公信力已成為共識。但在實踐中,由于法律沒有明確規定登記具有公信力,對第三人信賴登記不給予保護的情況非常多見,這種狀況的形成應該說是我國登記立法尚不完善的一個表現,所以公信原則的采行,必須首先完善登記制度,否則,將嚴重損害真正權利人的利益。

第二,中國立法對不動產實行強制登記原則,這與權利登記制一致。根據相關法律規定,違反法律法規的規定不進行登記的,不僅無法發生相應的民事法律后果,而且還要受到相應的行政處罰。強制登記是適合我國基本國情的,因為我國實行土地公有制,這為強制登記創造了條件,使其不僅必要,而且有實現的可能,并且符合我國幾千年的法律傳統,能夠促進經濟社會的穩定發展。

第三,中國立法規定了登記機關的賠償責任?！冻鞘蟹课輽鄬俚怯浌芾磙k法》第37條規定,因登記機關工作人員的過失導致登記不當致使權利人受到經濟損失的,登記機關對當事人的直接經濟損失負賠償責任。這一點與托倫斯登記制一致。但是立法并沒有對賠償范圍、計算方式進行規定,也沒有建立賠償基金或規定賠償經費的來源,使賠償制度名存實亡。

第四,中國實行權利證書制度。我國除進行不動產登記之外還頒發權屬證書,采取所謂的“登記發證制度”。不動產物權變動的當事人除進行登記注銷原所有權人的權利,將新權利人登記為所有權人之外,新權利人還要獲得國家機關統一制作的權屬證書。

二、我國不動產登記制度的構建

(一)不動產登記制度的完善

不動產登記制度的完善,需要建立統一的不動產登記制度,首先要統一法律依據。我國的不動產登記領域之所以混亂,一個主要原因就是沒有統二的不動產登記法,各職能部門自己制定的規則零亂而且相互沖突,法律效力不高,不能滿足市場經濟條件下對交易安全保護的要求。世界上大多數國家和地區都是由國家最高立法機關制定不動產登記法的,在我國制定(下轉第58頁)(上接第53頁)物權法之際,也應該考慮由國家立法機關制定一部效力較高的不動產登記法,以統一法律依據。

(二)建立完整的不動產登記體系,擴大登記范圍

隨著經濟的發展和對資源利用效率的提高,在一物之上需要設立越來越多的物權,所有權權能的分離越來越復雜,對財產占有和支配的主體也越來越多元化;由于物權的發展,登記的事項逐步增多,登記的范圍也應逐步擴大,目前一些權利(如空間利用權)本來應當成為物權,但由于在法律上沒有規定相應的登記程序,登記機關常常以法律無名文規定為由而不予承認,影響了對物的有效利用。這些物權狀態雖然比較復雜,但實際上大多數都是在土地之上形成的,并圍繞土地的利用而展開,所以應建立以土地登記為核心的不動產登記制度,凡是法律所確認的物權,都需要通過登記產生,其移轉也要通過公示,建立起一套完整的不動產物權登記體系。

(三)建立實質審查制度,明確登記公信力

縱觀各國的不動產登記制度,登記是否具有公信力與登記時是否進行實質性審查是一致的。一般來講,采用實質性審查的,登記具有公信力。采用形式要件主義的,登記不具有公信力。從我國目前情況看,建立實質審查制度是適合我國國情的,原因如下:第一,我國的改革開放使人們的思想觀念發生了重大變化,但是對國家和政府的信譽還是信賴的。我國正處于市場經濟發展初期,各項制度還不健全。同時整個社會又面臨著從計劃經濟向市場經濟的轉型期,誠實信用的理念還沒有形成交易活動中的最高原則。在這種狀況下,登記機關對登記事項進行實質性審查對保護交易安全是十分必要的。第二,不動產交易涉及的金額往往是非常巨大的,如果登記時不進行實質性審查,一旦登記錯誤,便會給當事人造成巨大的損害,甚至事后難以補救,不利于保護交易當事人的合法權益。第三,強化登記的公示和公信功能。由于登記經過了實質審查,因此對于登記所表彰的權利狀況,法律推定其正確。一方面,每個人都應當信賴登記的正確性;另一方面,即便登記的權利狀況與權利的真實狀況不符,但為保護第三人的利益,也視登記薄的記載為正確,即第三人對于登記的善意信賴受法律保護。對于交易安全具有極為徹底的保護作用。

(四)建立登記機關的責任制度

登記的實質審查主義與登記機關的責任是聯系在一起的,如果登記機關對登記審查不嚴,不僅會使真正的權利人蒙受損失,而且還會因為登記發生錯誤,使善意相對人與登記權利人發生交易,以后因登記內容的更正也會造成善意相對人的損失。所以,登記的內容正確與否,不僅影響到交易當事人的利益,而且還影響到交易的安全和秩序。建立登記機關的責任制度,對于加強登記機關的責任感,完善登記制度,保障登記的真實公正具有非常重要的意義。

參考文獻:

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