誰動了小區里的公共“奶酪”

何 流

《物權法》在起草過程中，圍繞很多問題就存在較大的意見分歧，立法機關為了保證《物權法》能順利出臺，回避了一些有爭議的問題，只保留了現階段能形成共識的那些條款。

怎樣才算“安居”?擁有自己的房子也許并不意味著你能住得踏實，小區里的利益糾紛讓你煩不勝煩，在那些你不注意的角落，你的利益或許正在遭受侵犯。是誰動了業主們的“奶酪”呢?

那筆廣告費去哪了

8月11日，央視著名主持人趙普將自己所居住小區的物業公司推上了被告席，原因是物業公司拒不公示電梯間及樓宇外的廣告經營收益。如果沒有趙普的這一紙訴狀，可能大部分業主還沒有意識到平日在小區里司空見慣的廣告，其收益應該歸自己。

2天后，在北京市宣武區人民法院的調解下，雙方握手言和。雖然已是法庭相見，但趙普與物業公司并“沒紅過臉”，物業公司“在矛盾解決中表現出了最大的誠意”，當庭提交了2007和2008年的所有廣告收入：去除稅費后為317409.43元，物業公司應得的傭金為47611.41元，全體業主應得收入為269798.02元。物業公司辯解，之所以遲遲沒有公示廣告收益，主要是因為部分資金尚未到賬、、另外，由于小區的業主大會尚未成立，物業公司一直代為保管這筆費用，并設有專門的賬戶，從未私吞或挪用。

中國人民大學法學院副院長王軼告訴記者，根據《物權法》第七十三條，廣告商在小區建筑區劃內的道路、綠地和其他公共場所等投放廣告，“只經過物業公司同意是不夠的，因為這些地盤通常歸業主所有。即便小區業委會還沒成立，物業公司也不能無視業主的利益，自行決定。廣告收益自然也應該歸業主所有。”

趙普的案子雖然塵埃落定，但更多的業主開始警覺起來。廣州某小區的張先生發現，不知從什么時候起，小區電梯間內的廣告牌由公益廣告變成了商業廣告，物業公司不僅沒有公示過廣告收益，還以物業管理費不足以彌補支出為由，將廣告收益堂而皇之地揣進自己的腰包。北京的張亞梅律師告訴記者，趙普的案子具有普遍性，作為公眾人物，他的起訴其實示范和公益性質更強，更多的人將開始關注并積極主張本屬于自己的這部分利益。

據了解，今年5月，趙普曾以物業公司拒不履行公示義務為由，拒絕交納物業費，并在個人博客中表示，在一般物業糾紛中，業主手中最有力的對話工具是物業費的繳與不繳。張亞梅律師并不支持趙普的這一舉動。她認為，作為一名業主，既有權利，也有相應的義務，享有廣告收益和交納物業費是兩個不同的法律關系。

以拖欠物業費的方式對抗物業管理不到位的例子有過很多，2006年，著名歌唱家朱明瑛就被物業公司以拒不交納物業費為由告上法庭，雖然朱明瑛歷數了物業公司的種種“劣跡”，但法院仍然判其敗訴。張亞梅律師提醒業主，在法院訴訟上，拖欠物業費會使業主本來有利的地位轉向不利。

這個地盤誰做主

趙普的案子一出，小區里那些隱藏的公共權益開始露出冰山一角。有報道指出，相比小區的停車費、出租門面、出售一樓花園和頂層平臺等收益，廣告收益只能算是“芝麻”。王軼告訴記者，在《物權法》起草過程中，車位、車庫的歸屬就是爭議最大的問題，在《物權法》草案征求意見稿中曾規定，商品房小區內車位、車庫的歸屬，有約定的按照約定，沒有約定的，歸業主所有。但這一條在最終稿中并沒有保留。

不僅如此，《物權法》中還存在一些模棱兩可的地方，王軼告訴記者，像第七十四條第一款規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。“這一條立意非常好，但怎樣才是滿足業主的需要?如果沒有滿足業主的需要，業主如何尋求相應的救濟?《物權法》沒有給出回答。”

爭議最大的還是第七十四條第二款，“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”在現實語境下_處于弱勢地位的業主很難取得與開發商對等的談判能力，這種“約定優先”的原則很可能演變為擴張開發商利益的“霸王條款”。北京的馬宏瑞律師認為，這一條款是立法者變相地認可了開發商對其享有的所有權，可能是出于國家鼓勵開發的原則，采納了“誰投資，誰受益”的原則，保障了開發商開發更多車庫(位)的積極性。

這種實際操作的難度還表現在第七十四條第三款，它規定，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。也就是說，對于在小區公共道路上停車的收費，目前法律有了明確的規定，在扣除必要管理費后的所得款應屬于全體業主共有。法律上縱然言之鑿鑿，實踐起來卻頗有難度。

出租公共道路的停車位已經成為很多物業公司的生財之道，有的還安排貨車晚上過夜，租金收入也完全沒有公示的意思，如果沒有強有力的業委會站出來與物業公司談判，處于分散狀態的業主們只能吃“啞巴虧”。

不管怎樣，地上車位的問題畢竟有了明確的法律依據，業主們只要爭取，一般都能取得合法權益。相比之下，地下車庫的情況更加復雜，業主遭遇“隱性”侵權也非一日。之前很多人寄希望于《物權法》，但《物權法》實施兩年多來，情況似乎并未好轉。原因就在于，目前《物權法》做出的只是框架性的規定，面對現實中紛繁復雜的情況，仍缺乏可操作的依據。

張亞梅告訴記者，對于地下車庫，首先售樓時要審核合同中的約定，沒有約定或者約定歸業主所有的，就歸全體業主所有，出租車庫的收益應由全體業主分享。然而，合同約定歸開發商所有的車庫，事實也可能并不如此。因為業主購買商品房時都交了土地出讓金，如果車庫在公攤的面積里，那么車庫就不能歸開發商所有。但計算購房時是否分攤了車庫成本涉及非常專業的計算和復雜的取材環節，普通業主往往望而生畏，車庫到底歸誰就成了一筆糊涂賬。

直到現在，小區內出售車庫的現象依然普遍，但其實這種做法并不合法。張亞梅告訴記者，有的開發商沒有取得車庫的產權證，根本不具備出售車庫的資格。即便開發商能拿到產權證，目前情況下，地下車庫的產權無法過戶到業主名下，業主即使從開發商手中買了車庫，也拿不到證明車庫歸屬個人的產權本，這就給日后糾紛的發生埋下了隱患。

王軼認為，《物權法》是調整因財產的歸屬和利用而產生的民事關系的基本法，涉及到的實際法律關系非常豐富和復雜。在起草過程中，圍繞很多問題就存在較大的意見分歧，立法機關為了保證《物權法》能順利出臺，回避一些有爭議的問題，只保留了現階段能形成共識的那些條款。他建議，應結合實際情況，做出更細致的類型化區分，針對不同類型設置不同的規則，這對均衡當事人之間的利益關系有利。

誰來保衛我的采光權

雖說與“財大氣粗”的開發商相比，業主處于弱勢，但只要積極爭取自己的權益，結果未必都令人失望。安慶市某小區的十幾位業主們就剛剛慶祝完自己的勝利。

今年1月12日一大早，準備上班去的張先生在樓前空地的圍墻上看到一張公示，頓時大驚失色，公示內容是開發商即將修改小區7號樓的規劃，東頭的一單元由12層變為24層，西頭兩單元由7層加蓋為18層。而且，張先生發現，12日是公示的最后一天，如果業主不馬上提出反對意見，7號樓加蓋后將嚴重影響后面樓房的采光。

張先生趕緊召集十幾位業主，成立“特別行動小組”，擬定維權計劃，分頭行動。研究相關文件和法律法規的業主們欣喜地發現，《物權法》第八十九條規定：建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。

這成了業主們最有力的維權“武器”，他們據理力爭，認為開發商修改規劃在先，違反《物權法》在后，堅決要求開發商不得更改原規劃。事情還引起了當地電視臺的注意，在業主、開發商和規劃局多次“博弈”之后，規劃局終于下發了7號樓仍按原規劃建設的復函。

張亞梅認為，近幾十年來，我國法律的建設速度非常之快，出現一些不盡如人意的地方是在情理之中的。雖然《物權法》還存在一些不可操作或不明確的地方，但是作為業主，一定不能放棄主張自己的合法權益。

她補充說，其實我國的法律也越來越注重對業主合法權益的保護，比如幾年前，業委會是否具有訴權還是業主們打官司的一大問題，如今，只要業委會是通過法定程序產生的，業委會的訴權在法律上已經不存在障礙。“我們小區的業委會就已經就物業公司出租違章建筑、開發商不合法占用車庫等問題提起了訴訟，都很順利。”

張亞梅還牽頭成立業委會公管賬戶，把公共維修基金放到業委會開的一個賬戶里，比存在指定賬戶里能獲得更多的收益。她表示，雖然審批很復雜，但北京已經有幾個小區這樣做了，這在以前是不允許的。