別讓高房?jī)r(jià)卷走三代人財(cái)富

程海晉

買(mǎi)得起房子嗎？這已是許多老百姓面臨的一個(gè)大問(wèn)題。男孩要結(jié)婚，女孩要嫁人，高房?jī)r(jià)卻成了橫在他們之間最大的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。房子正在從居所逐漸變成高風(fēng)險(xiǎn)的投機(jī)商品，與投資股市只需要零散資金不同，人們買(mǎi)一處房產(chǎn)幾乎是用上老本，而代表購(gòu)房“剛性需求”的80后買(mǎi)房甚至是全家三代一齊上陣。

因此，房市的高風(fēng)險(xiǎn)幾乎影響了每戶(hù)家庭三代人的未來(lái)。如果高房?jī)r(jià)再也無(wú)力支撐，最終出現(xiàn)股市那樣的暴跌，對(duì)許多民眾的打擊將遠(yuǎn)超過(guò)股市。從擺脫貧困和穩(wěn)步發(fā)展經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)說(shuō)，高房?jī)r(jià)帶來(lái)的高風(fēng)險(xiǎn)有悖于實(shí)現(xiàn)上述國(guó)家基本目標(biāo)。與西方國(guó)家相比，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)給中國(guó)社會(huì)穩(wěn)定增長(zhǎng)帶來(lái)的威脅要更嚴(yán)重，政府有義務(wù)讓房?jī)r(jià)降下來(lái)，讓大多數(shù)人買(mǎi)得起房。

一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)兼具經(jīng)濟(jì)發(fā)展功能和民生功能，但以往一直是強(qiáng)化其經(jīng)濟(jì)發(fā)展功能，民生功能遠(yuǎn)未得到發(fā)揮。現(xiàn)在上海、北京等地的房?jī)r(jià)已飆升到一家人年收入的20-30倍，就連房?jī)r(jià)波動(dòng)相對(duì)小的廣州，房?jī)r(jià)也達(dá)到了當(dāng)?shù)厝耸杖氲?5倍。然而美國(guó)中等家庭年收入差不多為4.5萬(wàn)美元，房?jī)r(jià)不過(guò)11萬(wàn)美元，收入比最多約為3倍。 可以說(shuō)，與老百姓收入相比較，中國(guó)房?jī)r(jià)之高，已經(jīng)無(wú)法用泡沫來(lái)形容了。

其實(shí)，高房?jī)r(jià)問(wèn)題并非中國(guó)獨(dú)有。紐約、倫敦等國(guó)際大都市都擁有全世界最高昂的房?jī)r(jià)，但當(dāng)?shù)鼐用癫⒉环磳?duì)高房?jī)r(jià)。因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)是大量外國(guó)居民的需求導(dǎo)致，即使房?jī)r(jià)上升，對(duì)大多數(shù)本地居民的生活也影響不大，反而會(huì)為當(dāng)?shù)貛?lái)外匯收入。與此相比，中國(guó)在不斷發(fā)展，在城市擁有一套自有住房仍是許多人的夢(mèng)想。根據(jù)麥肯錫不久前發(fā)布的研究報(bào)告，未來(lái)15年中國(guó)將會(huì)有3.5億人移居到城市。于是，房地產(chǎn)擴(kuò)張加速了中國(guó)的城市化進(jìn)程，大多數(shù)城市仍處于擴(kuò)張過(guò)程中，未來(lái)將出現(xiàn)更多的大城市甚至特大城市。然而，高房?jī)r(jià)卻把大多數(shù)購(gòu)房者擋在了外面。目前，購(gòu)房者通常是中等收入階層，但在20-30倍的房?jī)r(jià)與家庭收入比的重壓下，他們也不得不在住房上付出幾乎所有收入，結(jié)果買(mǎi)了房子變成房奴，不僅消費(fèi)能力大為下降，社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位也顯著下滑。試想，當(dāng)房?jī)r(jià)飆升至6萬(wàn)元/平方米，幾乎是一個(gè)城市白領(lǐng)一年的積蓄時(shí)，他怎能不絕望？因此，高房?jī)r(jià)將使財(cái)富分配極端化，處于兩極的富人和窮人增多，而中產(chǎn)階級(jí)規(guī)模很小甚至繼續(xù)萎縮。這樣的社會(huì)結(jié)構(gòu)是不利于穩(wěn)定的，也與我國(guó)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展的目標(biāo)相悖。

值得關(guān)注的是，中國(guó)特有的消費(fèi)和負(fù)債模式，已經(jīng)導(dǎo)致80后小夫妻們的房貸同時(shí)也是全家三代人的房貸。一旦房市泡沫被揭穿，三代人的收入和積蓄都將被卷干凈。一對(duì)夫妻的支出，西方國(guó)家夫妻基本是靠自己的收入來(lái)消費(fèi)，而中國(guó)夫妻特別是80后夫妻的消費(fèi)，很多依靠父母乃至更上一代人的財(cái)務(wù)支持。可以說(shuō)，在家長(zhǎng)們財(cái)力的支持下，80后才鋌而走險(xiǎn)成為了房奴，走上“啃老”之路， 三代人一起節(jié)衣縮食。在這種財(cái)務(wù)情況下，假如一方?jīng)]有收入或房?jī)r(jià)猛跌，不得不“斷供”，房子被銀行收回，家庭將破產(chǎn)。在美國(guó)，這可能只是夫妻倆的“金融危機(jī)”，不會(huì)波及到父母一代。 在中國(guó)，80后房奴夫妻一旦破產(chǎn)，則很可能成為上兩代人的負(fù)擔(dān)，如果再難以支付三代人的基本生活，那就成了三代人的共同破產(chǎn)。 一旦三代人都進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性破產(chǎn)，國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)和社會(huì)福利所面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)和負(fù)擔(dān)，要比西方國(guó)家大得多。

筆者認(rèn)為，城市居民最重要也最大額的一項(xiàng)支出就是房產(chǎn)，而人們卻普遍承擔(dān)不起住房?jī)r(jià)格，這是整個(gè)社會(huì)都無(wú)法接受的。房子變成了“股票”，投機(jī)行為驅(qū)趕了正常需求，有悖于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最初目的。的確，高房?jī)r(jià)會(huì)給地方政府帶來(lái)巨大的財(cái)政增收，也會(huì)使城市建設(shè)獲得足夠資金，帶來(lái)地區(qū)GDP高速增長(zhǎng)，但對(duì)大多數(shù)中國(guó)民眾來(lái)說(shuō)，高房?jī)r(jià)為三代人的家庭財(cái)富構(gòu)筑了泡沫風(fēng)險(xiǎn)，泡沫破滅將讓許多家庭摔得鼻青臉腫。

雖然許多人并不愿意喪失高房?jī)r(jià)帶來(lái)的好處，但沒(méi)有什么比讓人們買(mǎi)得起住房更重要。高房?jī)r(jià)與政府的政策息息相關(guān)，政府有必要一方面擴(kuò)大供給，一方面把房地產(chǎn)市場(chǎng)涌動(dòng)的熱錢(qián)與利益集團(tuán)剝離出去，讓高房?jī)r(jià)降下來(lái)，維持在一個(gè)穩(wěn)定的位置。如果仍然追求經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)而維持高房?jī)r(jià)，那就有悖于國(guó)家維持穩(wěn)定發(fā)展的基本目標(biāo)，實(shí)在是得不償失。▲（作者是北京金融業(yè)咨詢(xún)專(zhuān)家。）