天鴻寶業的背影

何　欣

摘要:本文通過對天鴻寶業房地產有限公司近三年的利潤結構進行分析,指出房地產企業當前存在的弊端,揭示了房地產企業未來的發展方向。

關鍵詞:房地產企業 利潤 啟示

北京天鴻寶業房地產股份有限公司成立于1993年,主要從事房地產的開發與經營,包括商品房、經濟適用房、普通辦公樓、商業設施以及土地的開發與銷售。2001年1月15日,公司在上海證券交易所上網定價發行,2001年3月12日在上海證券交易所掛牌上市。2004年榮獲中國房地產上市公司運營質量 10 強第一,連續三年榮列全國房地產業領先企業稱號。

一、2006年的天鴻寶業

1. 盈利能力較低:2006年天鴻寶業主營業務收入僅4000多萬,比去年同期下降89%;凈利潤僅691萬,同比下降73%。天鴻寶業當年主要開發項目建設期集中在未來2至3年的時間內,由于處于施工或前期規劃階段,當年未取得銷售收入,使得公司報告期經營收入與往年相比大幅減少。

2. 利用“投資收益”粉飾利潤表:2006年底,天鴻寶業通過關聯交易將國奧投資有限公司10%的股權轉讓給公司第一大股東天鴻集團,轉讓價款為19,433萬元,實現股權轉讓收益5,415萬元(扣除評估費用18萬元)。天鴻寶業的全年虧損正是依靠轉讓股權得以扭轉,如果扣除這部分非經常性損益后,天鴻寶業的凈利潤將比去年同期下降215%。

3. 獲取現金能力較低: 2006年公司開發投資規模迅猛增長,開復工面積達105萬平方米,公司開發的各項目均處于前期規劃或建設階段,造成了公司在報告期內現金流出巨大。由于融資渠道單一,資金壓力日益明顯。從2006年年4月起截至10月底,天鴻寶業已經向多家銀行申請了逾13億元的貸款,但前三季度業績仍是虧損。

二、2007年的天鴻寶業

2007年9月5日天鴻寶業與北京首都開發控股(集團)有限公司簽署收購報告,天鴻寶業以每股10.8元的價格向首開定向發行5.5億股股票,收購首開主營業務資產。首開作為對價的注入資產包括下屬從事土地一級開發業務、房地產開發業務和持有型物業經營的有關12家公司的股權。定向發行以后,首開控制67.92%的股份成為天鴻寶業第一大股東。

1. 盈利能力有所提升:當年其實現營業收入72.55億元,凈利潤3.17億元,較未注入新資產前均有大幅度增長。通過收購,天鴻寶業與首開集團及其下屬子公司之間的同業競爭現象得以基本消除,關聯交易大幅度減少。

2. 項目儲備增加:項目儲備過少,正是天鴻寶業之前經營出現虧損的主要原因。首開注入天鴻寶業的土地儲備面積近300萬平米,包括注入公司中正在開發的項目,以及2006年首開集團在北京獲取的45萬平米的朝陽東壩地塊和46萬平米的廣渠路36號地塊。天鴻寶業還通過公開市場、協議合作等形式獲取多個新增8個項目儲備,新增土地儲備456萬平米。

三、2008年的天鴻寶業背影

2008年4月29日“北京天鴻寶業房地產股份有限公司”正式變更為“北京首都開發股份有限公司”,公司證券簡稱將由“天鴻寶業”變更為"首開股份”。至此,天鴻寶業從人們的視野中徹底消失。

為何定向收購仍無法改變天鴻寶業的命運?

1. 新資產負債率過高:2006年天鴻寶業資產負債率過高,2007年首開所注入的資產負債率也非常高。據初步估算,收購的首開下屬12家公司股份2006年末總資產達194.7億元,總負債達165億元(其中銀行負債98.3億元),資產負債率為84.7%。

2. 新資產盈利能力偏低:2007年,天鴻寶業共實現房地產銷售毛利率約為27.24%。同期,萬科、招商地產、金地集團和保利地產四家公司的房地產銷售業務毛利率平均約42%,較天鴻寶業高出近15個百分點。

在天鴻寶業新收購的項目之中,僅有三個項目的毛利率超過或接近42.4%,剩余項目毛利率約在23%至33%之間。整體上看,此次首開集團注入天鴻寶業的新資產,普遍存在毛利率偏低的問題。

3. 抗風險能力較低: 2007年天鴻寶業實現銷售凈利率約為4.37%,同期萬科、招商地產、金地集團和保利地產的銷售凈利率平均約為15.31%,比天鴻寶業高出近11個百分點。而截至2007年末,天鴻寶業的資產負債率高達約83%,這進一步減弱了公司抵抗風險的能力。

由于2008年中國股市的低靡不振,全球金融危機的強大沖擊,房地產市場價格一路走低,天鴻寶業已岌岌可危,不可避免地走向更名改制的道路。

四、天鴻的啟示

望著天鴻寶業漸行漸遠的背影,中國的房地產業將何去何從?誰將重蹈天鴻寶業的復轍?

1. 從“每股經營性現金”看房地產企業:經營性現金流為負值的房地產企業,表明資金緊張,或者是土地儲備過多,與之對應的房屋銷售的速度較慢。2007年萬科、招商地產、金地集團、保利均為負值,均創5年以來的最低值,其他企業的銷售狀況更是艱難。

2. 從“存貨周轉率”看房地產企業:存貸周轉率偏低表明房屋銷售的速度慢,資產質量不高。2007年四大上市地產開發商存貨周轉率也創歷年來的最低值。

3. 從土地儲備看房地產企業資金狀況:

2007年各大房地產企業引以為豪的“土地儲備”,在2008年已成為這些公司最大的包袱。

4. 從房地產企業主營業務比例看業務發展:

5. 從天鴻寶業主營業收入與非主營業務收入的絕對數中可以看到,其主營業務收入并不理想。房地產企業主營業務的增減是檢驗企業發展的一項重要指標,預示企業未來的走向。

6. 房地產企業重組必將來臨。2008年投資者和機構大多看空地產板塊,地產股腰斬暴跌。上市難、融資難、拿地難,更多的上市公司會虧損,從而賤賣股權、出讓土地,或者被更大的地產公司并購,以及和外資親密接觸來尋求解套。

在股價縮水和樓市看空的情況下,許多上市地產公司正通過變賣資產來尋求解套。中國房地產企業重組的時代已經到來。