樓市:泡沫蓄勢

信貸資金流入加速了樓市“量價齊升”,但資產“泡沫化”隱憂不容忽視

《財經》實習記者 慈冰

僅僅半年前,大部分房地產開發商還在為錢所困。但在天量信貸資金的支持下,開發商的苦日子終于結束了。

6月30日,北京市土地整理儲備中心,位于東三環外的廣渠路15號地塊以40.6億元的天價成交,成為北京“新地王”。最終贏家是方興地產中國有限公司(香港交易所代碼:00817,下稱方興地產)的一家關聯公司,其“不說話、不算賬、頻舉牌”的拿地方式,讓所有參與者嘆為觀止。

開發商重新大手筆拿地,主要歸功于信貸資金的及時輸血。據國家統計局數據,今年1月至6月,全國房地產開發貸款為5381億元,同比增長32.6%;個人按揭貸款為2829億元,同比增長63.1%。

信貸資金流入,加速了房地產市場“量價齊升”。6月,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%,自2008年11月以來,首次出現同比上漲;環比上漲0.8%,漲幅連續四個月放大。以去年樓市遭遇深度調整的廣州市為例,6月廣州一手住宅成交均價為9676元/平方米,二手房成交均價為8000元/平方米,已相當于2007年的最高位。

樓市快速回暖,已經引起了監管部門的重視。4月和6月,中國銀監會兩次下發通知,重申嚴格“二套房貸”政策。一些有識之士則認為,寬松的貨幣政策已經成為炒家進入樓市的最大助力,在剛性需求尚未得到有效支撐的情況下,可能進一步催生房地產市場泡沫。

央企出手

拍得“新地王”,讓昔日低調的方興地產一夜成名,同時也被貼上“哄抬地價”的標簽。方興地產一位工作人員對《財經》記者表示了內心的委屈:“我們只是按照既定方針做,沒想到惹起這么大的波瀾。”

方興地產于2007年8月在香港交易所上市,旗下擁有上海金茂大廈、北京凱晨世貿中心等多個知名高端地產項目。中國中化集團公司通過旗下全資子公司持有其69.74%的股份。中化集團是中國四大國家石油公司之一,也是中國最大的化肥進口商和磷復肥生產商。

根據方興地產年報,截至2008年底,公司尚有現金和現金等價物50億港元。今年年初,又通過配股形式融資27億港元,并獲得銀行授信合計245億元。目前,方興地產凈負債率只有26%,而行業平均負債率水平為70%左右。

“財大氣粗”的央企不僅僅是方興地產一家。近幾個月來,北京、上海、廣州、深圳、重慶等地的“地王”,買家都是大型國有企業。除了保利地產(上海交易所代碼:600048)、華潤置地(香港交易所代碼:01109)等國資背景的開發商,中鐵、中冶、中國電子集團等甚少在拍賣場上露面的大型央企也頻頻出手。

央企大手筆投資房地產,與中國寬松的貨幣政策有很大關系。央行數據顯示,今年前六個月,全國新增貸款7.37萬億元,同比多增4.92萬億元,其中大部分信貸資金進入了國有企業。但是,實體經濟回暖的道路依然漫長,手握大量資金的國企必須尋找新的投資出路。

以中化集團為例。中國石油化工協會5月份產量分析顯示,部分行業裝置開工率仍然嚴重不足,產能結構性過剩問題突出。集團相關負責人向《財經》記者表示,去年以來,中國出口貿易大幅下滑,中化集團的農業、能源、化工、金融等主業均受到沖擊,影響一直持續到今年上半年。

SOHO中國(香港交易所代碼:00410)董事長潘石屹分析認為,受產能過剩影響,手握大量現金的央企“不可能再去興建電子廠、化工廠,只能投資房地產、購買土地”。

開發商“解套”

除了央企,受銀行信貸放寬及樓市銷售回暖的刺激,大型開發商的資金狀況也得到了改善。而一年前,住房和城鄉建設部還在一份內部調研報告中指出,開發商資金緊張已經影響到了企業生存。

今年以來,綠城中國(香港交易所代碼:03900)、SOHO中國、世茂地產(香港交易所代碼:00813)、凱德置地、瑞安集團等多家大型開發商都獲得了超過100億元的銀行授信。保利地產、首開股份(上海交易所代碼:600376)、金地集團(上海交易所代碼:600383)等公司的增發方案已經獲得中國證監會批準,或即將進入審批程序。

雖然房地產未能列入國家十大產業調整振興計劃目錄,但是2008年底,國務院辦公廳就下發了《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》,各地方政府和金融機構也紛紛出臺了配套細則。

以北京市為例,政府除要求商業銀行加大對中低價位、中小套型普通商品房建設的信貸支持,鼓勵企業發債,拓寬直接融資渠道,還允許開發商適當延期支付土地出讓金。一些金融機構,則主動為開發貸款做了展期。

雖然銀行始終對房地產泡沫可能引發的金融風險保持警惕。不過,大部分商業銀行相信,與制造貸款相比,開發貸款相對更為安全,也更有利可圖。中國工商銀行融資部門的一位內部人員就對《財經》記者表示,對開發商授信,可以幫助銀行開展資金、理財、國內外結算、個人按揭、銀行卡等一系列金融業務,獲得更多客戶和收益。因此,商業銀行一直對房地產企業偏愛有加,執行政策也相當寬松。

2009年春節后,在各地政府不遺余力的救市努力下,積壓了近一年的自住型購房者終于入市。上半年,北京、上海、廣州等全國一線城市住宅成交量屢創新高,出現了“小陽春”。銷售回暖不僅為房地產企業帶來了充沛的現金流,也提高了市場預期,多家企業紛紛調高了下半年的銷售目標。

“二套房貸”預警再起

全國工商聯房地產商會會長聶梅生認為,上半年個人按揭貸款增長達到了驚人的63.1%,說明市場需求非常旺盛,遠遠超過了市場供應。

不過,這一建立在寬松信貸基礎上的需求增長,背后可能蘊含著新的資產泡沫風險。4月以來,中國銀監會接連下發通知,重申“二套房貸”有關政策,便顯示了監管者對這一問題的擔憂,再次觸動了樓市的敏感神經。

6月22日,中國銀監會印發《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》,要求各商業銀行加強對房地產行業形勢的研判,除嚴格貸前審查和按揭貸款發放標準、完善按揭貸款風險管控制度,還要嚴格遵守第二套房貸的有關政策,“不得以征信系統未聯網、異地購房難調查為由放棄‘二套房貸政策約束,不得自行解釋‘二套房貸認定標準,不得以任何手段變相降低首付款的比例成數。”

雖然目前部分城市的“二套房貸”,仍然參照“一套房貸”的優惠政策執行,不過中原地產華北區總經理李文杰認為,監管部門收緊“二套房貸”,向市場傳遞了明確的信號,對成交量也會起到一定的抑制作用。

此前,住房和城鄉建設部政策研究中心曾主持召開過一次內部會議,與會的建設部官員表示,市場需求結構正在發生明顯變化,國家刺激需求的寬松貨幣政策已經成為炒家進入樓市的絕佳“理由”。

國家統計局數據顯示,今年1月至6月,房地產開發企業共完成土地購置面積1.36億平方米,同比下降26.5%;全國房屋新開工面積4.79億平方米,同比下降10.4%。

聶梅生分析認為,受去年房地產市場低迷影響,開發企業拿地熱情一度降溫,同時放慢了開發步伐,策略上主要以消化庫存為主,新增供應速度有所放緩。

以北京市場為例,2008年年底,北京市存量住房接近3000萬平方米,當時市場預計需要兩年時間才能消化完。但截至7月12日,北京市可售期房與未簽約現房面積只剩下1506萬平方米,半年時間消化了一半。

DTZ戴德梁行策略發展顧問部董事王晨則認為,土地購置面積和新開工面積下降,反映了市場對今后一兩年的預期,如果供應量繼續減少,房價還會有一定程度的上漲。

針對未來可能出現的供應不足的局面,市場人士認為應該加大土地供給,改善土地供應方式與“招拍掛”規則,從制度上規避“地王”現象推高房價上漲的預期。北京市已經決定投入1000億元用于土地儲備,預計下半年將供應經營性用地1000萬平方米。■

本刊記者楊悅對此文亦有貢獻