試論國企改革物業管理走向市場的必然性

張勝龍　石延霞　魏雪霞

摘要:本文就國企改革物業管理走向市場的必然性以及現階段市場化面臨的困難和解決辦法進行了探討。

關鍵詞:國企改革 物業管理 市場化 可行性

1. 前言

物業管理市場化不是政府行政行為,而是一種經濟行為,物業管理的主體是企業,不是政府機關,物業管理提供的是有償服務,而不是無償的福利。更重要的是,物業管理企業作為獨立的法人,是按照公司法的規定組建,依照物業管理市場的運行規則參與市場競爭,依靠自己的經營管理能力和優質的服務,在物業管理市場中生存和發展,用管理的業績去拓展業務,贏得商業信譽并自負盈虧。 隨著國有企業經濟體制改革的進一步深化,主輔分離勢在必行。后勤服務社會化的浪潮已經在全社會掀起,物業管理的模式正是其最佳的載體。

2. 國企物業管理市場化發展的現狀

20世紀80年代,深圳學習我國香港及國外的經驗,在住宅區實施物業管理,開了中國大陸物業管理的先河。20多年來,物業管理先后在全國各地各行業迅猛發展,初步建立了企業化、社會化、專業化、市場化的物業管理體制。物業管理行業的成功和發展,為國企物業管理市場化指明了方向。職工住房制度改革,使職工住房貨幣化。人們在買到住房后要求保持住房完好并使其保值、增值。除了要求對房屋進行維修外,必須對附屬物、設備、場地、環衛綠化、道路、治安進行專業化管理,發揮整體功能和綜合效益。這樣,原來企業單位的后勤部門就不能適應現實需要,那種行政福利型的直接管理和無償服務也隨之過時,代之以一個實施經營型管理和有償服務的企業實體是非常必要的。物業管理正是以服務型管理為主要內容,同時開展多種經營,以業養業,良性循環,既減輕了企業的壓力與負擔,又使物業管理經費有了穩定可靠的來源。

長期以來,由于受計劃經濟的影響,國有企業承擔著許多社會功能,這樣,嚴重影響企業的核心競爭力,阻礙了企業的發展。解除國有企業的社會負擔,必須把企業所承擔的大量的社會保障與社會福利功能分解出來,使企業由原來承擔多種社會職能的“社區單位”轉變成為以生產經營活動為中心的真正意義上的市場主體。為此,原國家經貿委等八部委于2002年聯合下發了《關于國有大中型企業主輔分離輔業改制分流安置富余人員的實施辦法》(國經貿企改〔2002〕859號文件)。文件中提出的主輔分離輔業改制的有關政策,既是解決國有企業人員負擔與社會再就業矛盾的有效途徑,也是在新的形勢下盤活資產、精干主業、實現國有資產有進有退,進一步深化國有企業改革的重大舉措。這個政策的出臺,不僅為國有企業物業管理走向市場提供了政策依據,也預示著國有企業物業管理必須最終走向市場。

3. 現階段國企物業管理市場化面臨的主要困難

3.1 房屋設施嚴重老化,維修欠帳多。

企業職工住房大多建于二十世紀七、八十年代,樓齡相對較長,回報率已出現負值。這部分房產長年失修失養,造成房屋本體、公共設施設備老化,跑、冒、滴、漏現象經常發生,而且存在許多安全隱患。小區內私搭亂建,道路、綠地破損嚴重。職工住房是按照國家規定以成本價扣除工齡等優惠購買的,并根據房屋售價的2%-3%提取住房維修資金。由于房屋售價低,提取的住房維修資金相對較少,盡管在公房出售中預留了部分房屋維修資金,但也是杯水車薪。大部分屬于工薪階層的企業職工收入偏低,讓住戶分擔這部分費用存在很大困難。目前大部分城市物業管理費收費標準偏低,且對該項費用規定比較模糊,物業公司根本無力承受如此巨大的費用。

3.2 代收的水電等費用虧差很大。

計劃經濟時期,國有企業的職工通過企業無償分配的方式獲得住房,形成了一定的存量國有資產,職工生活用水、用電等費用均由企業代為支付,然后再從職工的收入中扣除,這種辦法一直沿用至今。由于以前后勤管理松懈,加之設施老化,跑、冒、滴、漏現象嚴重,企業代為支付的費用和實際收回的費用存在較大的虧差。引入物業管理概念以后,這部分工作就由物業公司來承擔。由于這部分屬于代收費用,物業公司不是供用水電合同的當事人,管理權限受到限制,這種現象并未得到根本改善。

4. 國有企業物業管理走向市場的對策

國有企業物業管理市場化是國有企業改變大而全、小而全的舊體制,分離辦社會職能,卸下后勤生活服務等沉重的包袱,安排大量的富余職工,實現減人增效的目標,提高企業核心競爭力的有效途徑,而且具備一定的實施條件。但這畢竟關系到相當一部分職工的生活和安定,需要一定的時間,需要政府和企業有步驟、分階段地推動、支持和幫助,同時需要物業管理人員不斷努力。

4.1政府扶持

物業管理是一個微利行業,搞不好就要虧損。加之國有企業屬于后勤部分的資產比較有限,且可供升值的空間非常小,同時還背負著沉重的人員負擔。國有企業物業管理走向市場除企業和自身努力外,需要政府進行協調和大力扶持。

(1)捋順物業管理與水電等供應部門的關系,由這些部門對水電用戶進行直接管理。或由水電等部門委托物業管理公司管理,明確授權范圍,支付代理費用。

(2)明確房屋維修資金的來源及管理使用辦法。

房屋建筑是百年大計,隨著房齡的增加,維修費用越來越大。維修資金短缺對于國有企業物業管理來說,表現得尤其明顯。因此,需要政府研究制定既符合市場規律,又滿足國有企業現狀的房屋維修資金的籌集和管理使用辦法。

(3)政府應從工商、稅收和物價等方面扶持國有企業物業管理公司積極開展與服務有關的多種經營,以分流安置富余人員。

4.2企業支持

物業管理企業普遍存在管理規模小,專業人才少等問題。國有企業的物業管理單位,是從后勤機構演變過來的,更有設備落后、人員文化程度偏低、年齡偏大等不足,要想自負盈虧難度很大。因此,國有企業要在資產、資金、技術和政策上給予有期限的適當的傾斜。要扶上馬,送一程。除了加大力度對職工住宅進行全面維修改造外,從“大物業”的角度出發,適當增加機關、廠區物業管理經費,彌補職工住宅物業管理費用的缺口。同時,將屬于物業范圍的經營性資產交給物業管理公司,從資產、資金等方面積極支持物業管理公司發展第三產業。

4.3自身努力

在積極爭取政府和原企業支持的基礎上,國有企業物業管理公司要在完善自我上下功夫。

(1)轉變思想,提高服務質量。物業管理的根本是服務,所謂物業管理就是為業主管好家、服好務。長期以來,由于國有企業的體制和機制問題,造成許多職工對企業的依賴和松散,服務意識淡薄,因此,國企物業管理公司要加強管理,正確引導職工樹立服務意識,教育職工認清改革形勢,了解物業管理的發展方向,增強危機感、緊迫感和責任感。堅持服務創新,提高服務質量。

(2)開展綜合經營服務。充分利用物業資源條件,發揮人才特長和地域優勢,從“特、便、專”幾個方面開展經營服務。“特”就是特殊服務,如接送孩子上下學、代理業務。“便”就是便利服務,利用地域和資源優勢提供方便快捷的服務,如送貨上門等。“專”就是專業服務,發揮人才特長開展服務,如機電修理、房屋裝修等。另外要對外開展經營服務,拓寬經營范圍,豐富服務內容,承接簡單的物業改造工程。

(3)開展聯合經營。打破部門、單位和地域界限,物業管理企業之間組成新的聯合體,各方優勢互補,優化資源配置、組織結構和人員結構,實現規模效益,增強市場競爭力。

5. 創建物業管理品牌

5.1 物業管理品牌是物業項目品牌的重要構成部分

現在許多房地產開發商在銷售中把信譽好的物管公司提供的物業管理作為一個非常重要的促銷手段。

5.2 走市場化道路

國有物業管理企業要在持之以恒的創名牌過程中促進企業整體水平的提高,這樣,企業才能在激烈的競爭中脫穎而出,獲得更快、更好的發展。市場化經營是物業管理發展的必然趨勢,是實施品牌戰略有效的方法之一。 市場化物業管理應該具有如下特征:

(1)指導思想現代化。即對物業管理行業的管理要遵循市場經濟的規律,要用開放的眼光看問題。

(2)物業管理體制完善化。

(3)供需主體市場化。

(4)物業管理市場需求主體的市場化;物業管理市場需求主體指需求物業管理服務的業主、使用權人或其集合體業主管理委員會。它的市場化有兩個要求:決策自主性、消費的社會化。

(5)運行規范化。

6. 結束語

國有物業管理企業必須轉變觀念,擺正位置,由業主的“領導者、管理者或支配者”轉向為接受業主委托,受雇于業主,為業主收好、管好、用好物業管理服務費,同時服務好,維護好業主的物業,方可從中得到合理的報酬。物業公司內部要職責明確,確立崗位責任制,達到事事有人干,事事有人管的效果,形成良好的工作氣氛,塑造良好的企業形象。