對房地產公司會計核算問題的探討

劉　芳

摘要:隨著我國市場經濟體制的發展,房地產事業得到了快速發展,但是因為房地產開發具有周期長、投入大、價值高等特點,導致房地產企業在會計核算上存在諸多問題,本文著重提出了完善房地產公司會計核算的相關對策。

關鍵詞:房地產 會計核算 科目設置 會計信息

近年來,我國房地產行業得到了超高速的發展,房地產企業的會計工作作為房地產業的重要組成部分也受到了各方的密切關注。我國所獨有的房地產生產及銷售形式,使房地產企業的會計核算不可能和一般商品一樣進行。因此,在市場逐步走向成熟的情況下,房地產公司會計核算中的一些問題得到了暴露。在這樣的情況下,如何規范房地產企業會計核算工作的健康發展,是相關從業人員都在認真思考的問題,筆者認為應當采取以下對策加強會計核算。

1. 合理設置會計科目

房地產企業應根據本公司開發項目的數量、規模和內部管理的要求來開展成本核算。例如:公司的下屬單位如不進行獨立核算,就可以不單獨設立開發間接費用賬,只需在成本項目欄目內增加管理費用及利息欄,由于管理費用、利息系間接費用的主體,為更加有利于開展核算,可適時取消開發成本一級賬,把房屋開發、土地開發和代建工程開發等設為一級賬,然后再設置明細項目。在實際操作中,企業完全可以設立開發成本明細臺賬,根據核算對象的不同情況設立不同的成本卡片,全面記錄項目從立項起至驗收結束的所有成本費用。到了年末,只需將本年度已竣工結轉項目歸檔即可。成本卡片主要可分為兩個部分,即抬頭部分和賬表部分。抬頭主要是列舉施工合同的主要內容,比如開工日期、竣工日期、施工單位、建筑面積和變更情況等。正文主要是多欄式明細賬,全面記錄成本開支情況。運用成本卡片開展成本核算的主要優勢在于:成本卡片不僅能全面反映一個項目的整體面貌,以利于開展投資分析,而且將項目具體情況作為抬頭,便于開展監督分析,同時又免除了結賬和建賬之苦。

2. 實施現金收付實現制

房地產開發企業可以在會計核算中實施現金收付實現制。因為會計期間的存在,可能導致房地產企業經營業務的實現和貨幣資金實際支付及其變動發生的時間出現不一致的情況,所以會產生有權責發生制和現金收付實現制這兩種方式。根據我國企業會計準則的規定,企業的會計核算應當以權責發生制為主體。但是,通過多年來的房地產企業會計工作實踐,筆者認為,由于房地產企業經營業務的特殊特點,更加適合采取現金收付實現制。因為采取權責發生制核算房地產開發企業的經營業務收入,存在一定的缺陷和不足:一是容易出現人為調節利潤的情況。權責發生制的實施,從客觀上為房地產企業提供了用應收賬款、待攤費用等會計賬戶進行處理的機會,簡而言之,就是便于人為調節利潤,導致會計信息的失真,進而導致國有資產的流失。二是權責發生制無法準確地反映出企業的實際收入情況,從而影響到企業的資金周轉,導致企業簽訂的購銷合同越多,其應收賬款的余額也就越大,那么資金不足的問題也就更為明顯,由此看來,一味采取權責發生制,并不符合我國的實際國情。另一方面,實施現金收付實現制可以大大降低上述危害,有利于會計核算工作的開展。它不僅符合會計準則中的謹慎性原則,還能夠準確地反映房地產開發企業的資金情況,實現在以直接法編制現金流量表的過程中,不影響現金收入與費用以及營業外各項收支的調整,可見,現金收付實現制有利于現金流量表的編制。鑒于此,對于房地產公司而言,在經營業務及收入的會計核算中,應當允許權責發生制與收付實現制這兩種方式并存,并根據國際通行的慣例,在分期銷售的情況下采取收付實現制以確認收入情況,而對一般賒銷收入和貸款利息收入等,采取權責發生制進行確認的,在特定條件下應采取兼容收付實現制的辦法來具體實施。

3. 擴大企業信息披露范圍

改進房地產公司的會計核算工作,應擴大房地產企業的信息披露范圍,主要應抓好以下三個方面:一是注重土地儲備量及成本構成信息的披露。對于擁有大批量優質低價土地的房地產企業來說,土地成本較低就意味著巨大的利潤。隨著土地出讓市場確定為招標拍賣形式,相對于其他同類企業來說具有更大的競爭優勢,從而在今后幾年內保持很好的發展勢頭,進而具有更好的投資價值。信息使用者僅僅通過房地產公司披露的土地使用權總額,根本無法掌握土地儲備的相關信息。可見,在房地產公司的財務報告附注中,增加土地儲備量和成本情況的內容,是很有必要的。二是注重分項目現金流量信息的披露。企業要在財務報告的附注中加入分項目的現金流量信息,也就是說,要以企業的具體項目為基本單位,披露本公司在開發過程中所產生的經營活動現金流量,主要包括銷售房產所收到的現金、購買工程物資和支付工資等所支付的現金等,這樣就能提高現金流量信息的有效性。三是注重質量保證金及風險信息的披露。高風險性是房地產業的突出特點,需要在會計信息披露中得到充分顯示。為此,應建立起質量保證金制度,保障房地產商品質量,由于房地產商品還具有長期、高價值等特點,企業要按照所開發項目的具體情況來提取相應的質量保證金,以提升應付風險的能力。同時,要在企業的財務會計報告中充分闡述各種風險,也就是要在房地產企業的報表附注中增加風險披露的相關內容,對公司還在開發中的土地、項目等風險進行充分說明,以提高抗擊風險的力度。

4. 結語

在實施新會計準則之后,會計規范體系建設越來越趨于完善,全社會的法律意識也在逐步增強,有關監管部門的執法力度也在不斷提高,這就對房地產企業會計核算的規范提出新的更高的要求。在這一新形勢下,房地產企業要根據企業實際特點,進一步分析如何加強和改進本企業的會計核算工作,為企業帶來更好的經濟效益。

參考文獻:

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