為房產證討個“說法”

公　正

“三年前在東三環買了這套房子,今年年初想跟北四環的姜先生對換一下居住。可是,由于缺少產權證沒辦成。”靳先生說,“當年買房時開發商承諾60天辦完證,如今拖了三年還沒辦下來,耽誤了房產轉讓。”靳先生要求開發商按約賠償。開發商辯解說一直積極主動為業主辦證,因政府有關部門推三阻四才沒能及時辦理,故責任不在開發商。

靳先生于2005年11月簽訂的《商品房買賣合同》約定:賣方在商品房交付使用后60天內,將其辦理權屬登記所需材料報產權登記機關,如因賣方的責任,買方不能在規定期限內取得房地產權屬證書的,買方不退房,賣方須按已付房款的4%向買方支付違約金。合同簽訂第二天,靳先生交付了全部房款,開發商于當年12月交付了房屋。隨后,靳先生屢次催促,開發商總以正在辦理為由應對。

今年3月,靳先生向法院起訴,要求開發商立即為其辦理產權證,并按合同約定支付違約金3.4萬元及本案訴訟費。開發商在法庭上辯稱,靳先生確實購買了該公司開發的商品房。公司在開發過程中因部分建筑面積超出規劃,政府有關部門對此進行了處罰,新的規劃許可證因此遲遲辦理不下來。另外,公司積極向有關部門申請辦證,但多個政府行政部門抓住超面積建設問題不放,不能達成一致意見,故拖至最近才辦妥規劃許可證。有了新的規劃許可證,公司將盡快為靳先生等業主辦理產權證。開發商認為,由于其不存在主觀過錯,且靳先生主張的賠償事項超過訴訟時效,不同意支付違約金。

經法院審理查明,開發商確實因超面積建設導致原規劃許可證失效,需要重新辦理。開發商接受處罰后積極爭取,并于近期拿到了新的規劃許可證。靳先生與開發商簽訂的《商品房買賣合同》遵從雙方意愿,內容合法有效,故當事人應按約履行各自的義務。依據雙方約定,開發商負有在商品房交付使用后60日內,將其辦理產權證所需資料報房產登記機關的義務,因其自身原因未履行義務,導致靳先生無法及時取得房產證,應向靳先生支付違約金。

同時,法院認為靳先生在訴訟前從未向開發商提出請求,已經超過訴訟時效。但是,靳先生一直要求開發商為他辦理產權證明,該行為已足以表明其維護自身權益的意思表示,足以產生抵消其主張違約金超過訴訟時效的效果。最終法院判決開發商在判決生效15日內支付違約金的同時,將辦理產權證的材料及時報相關登記機關,逾期要按銀行活期存款利率支付靳先生自逾期之日到提交全部材料之日逾期賠償金。

《城市房地產開發經營管理條例》規定:預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內,辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續;現房購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內,辦理以上手續。李果律師分析,在本案中因開發商違法造成靳先生的房產不能轉讓,依據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條規定,開發商應承擔違約責任。賣方合同有約定的按約定事項辦理,沒有約定或損失數額難以確定的,按已付房款總額,參照銀行計收逾期貸款利息的標準計算,甚至可以解除購房合同。

李律師建議,在簽訂商品房預售合同時,買方應在合同中明確約定辦理產權證的時間及逾期辦證的違約責任承擔方式,盡量約定較高的違約金。如果開發商不接受這些條款,也可以不做任何約定,既不約定辦證時間,也不約定違約責任,一旦出現法定情形,參照上述司法解釋即可辦理,這樣可以更有利于保護處于弱勢地位的買受利益。