淺談房屋預售制度的幾個問題與對策

李　珞

近年來,隨著房地產業的蓬勃發展,出現了一種新的房屋銷售制度——房屋預售。它是指開發商在房屋尚未建成時,預售給客戶,預收首期付款,待樓宇峻工并可以交付過戶時再由購房人交足剩余部分的款項。相對于一般的現房買賣,也稱之為期房買賣。對此制度《中國城市房地產管理法》作了一般性規定,哈爾濱也就此制度做了相應的調整。作為一種新興制度,因立法規定的不足和實踐經驗的欠缺,在房屋預售中有一些基本問題認識不清,難以解決,甚至出現糾紛和案件。從法理上看預售制度,雙方行為的本質仍是買賣行為,預購人支付價款是為了取得房屋所有權,開發商接受價款也自然負有交付房屋的義務。預售合同有關付款、標的物交付、權利擔保、瑕疵擔保和違約責任等條款內容多與一般買賣合同相同。

房屋預售制度作為一種新興制度,一些問題認識并不會很清晰,需要進一步探討。

一是預售合同的本約與預約之分。預約是約定將來訂立一定合同的契約,本約則是因履行該預約而訂立的契約。預約的權利人僅可以請求對方履行訂立本約的義務,不得直接依預定之本約內容請求履行。預約、本約的實際意義在于二者約定內容不同,違約救濟不同。

二是預售合同登記效力?！冻鞘蟹康禺a管理法》規定房屋預售合同必須到房地產管理機關辦理登記,否則不受法律保護。房屋預售合同要以辦理登記為生效要件。通過這種登記制度使房屋預售情況載明在固定的簿冊上,公之于眾,另外在合同登記的過程中市場管理機關還要對合同的真實、合法性進行審查,保護雙方當事人的權益。

三是房屋預售是不是分期付款買賣。預售房屋價金的交付,無論其名目為工程款,款項多需根據施工進度分期交付,這種做法類似于分期付款買賣。分期付款買賣制度是方便買受人利益而設立,買賣的標的物于合同生效之時仍屬出賣人所有,但標的物必須交付給買受人使用收益。分期付款買賣與預售房屋交易,同屬分期繳付價款,而且付款完畢之前,標的物所有權亦同屬于出賣人。但分期付款買賣的標的物必須在合同生效時交付給買受人,這是二者區別之一。且分期付款的價金必須在標的物交付給買受人后,尚有二期以上的價金尚未支付;預售房屋則無此限制,事實上一般預售房屋的買賣在交屋前,開發商均要求預購人以貸款繳付價金完畢或以現金付清剩余房款,更不是在標的物交付后尚有二期以上的價金需支付,此為二者不同之二。故預售房屋絕不是分期付款買賣,在經濟功能上,房屋預售是買方向賣方融資,分期付款買賣是賣方向買方融資。另外從預購人轉賣期房的權利觀察,預售房屋尤其與分期付款的性質不同,如將房屋預售的買賣類型解釋為分期付款買賣,對于預購人不免有嚴重損害。

由此可見,加強對預購人權利的保護十分必要。在房屋預售中,交易標的有許多不確定因素,使預購人所面臨的風險要比一般現房買賣大得多。有時開發商預收了購房者房款后,由于各種原因,致使所建項目不能繼續進行,甚至停工,給購房人造成巨大損失。有時因為種種原因,個別開發商未能按期竣工或如期交付房屋使購房人無法按時進住或出租。有時購房人在交付了首期房價款后,個別開發商會以種種借口提出后期的房價款要漲價,甚至要求首期已經付過的房價款要重新加價等,使購房人無所適從。除上述房屋本身情況不確定外,在預售合同的簽約機會上雙方力量也難均衡。由于預售協議除法定標準合同之外,其余補充協議和合同附件都由開發商事先擬訂好,并在售屋現場簽訂,加之買方法律知識和建筑知識的欠缺,所以,實際上買方很少有能力對簽約進行討價還價。一些對己不利的約定條款也不得不接受,如交屋時間確定,不可抗力條款的解釋,共有面積的確定分攤,公共設施的開發利用及物業管理等方面問題常有開發商在合同上大做手腳。

根據現行實踐情況和理論設想,應注意加強和采取如下方面的措施保護預購人的利益。一是行政管理措施。通過加強對建筑行業、銀行業的管理和約束開發商的行為來保護預購人的利益。嚴格把握房地產開發公司的成立條件,保證開發商資力雄厚、信譽良好。以確保房地產開發秩序的穩定,避免一些資信不良者隨意進行房地產開發,給利用開發搞詐騙之行滋生基礎;嚴格貫徹執行國家和地方政府關于房屋預售條件的規定,對非法預售的開發商要嚴厲查處;嚴格執行統一的預售合同登記措施,對不合乎法律,顯失公平的合同不予辦理登記;嚴格貫徹執行法定標準預售合同,對于不使用法定標準合同者或補充協議內容與標準合同沖突者認定為無效,以避免開發商利用經濟上或事實上的優越地位,強迫預購人接受不利的合同條款;加強房屋查驗和質量監督管理。房屋完工驗收時,應嚴格依照《建筑質量管理條例》,對于房屋之主要構造,室內間隔及建筑物設備等與設計圖紙是否相符,面積計算是否準確等應特別檢查;加強對預售資金的管理,可考慮責令由銀行或信托機構負責對預售款項進行監管,確保工程款項充分供給,對于監管機構由開發商給付報酬。二是合同法保護措施。購房者在選購房產時,應同時對欲購房產的開發商有所了解調查,不要圖一時小利。完善的預售合同可以有效地規范開發商的行為,從而有力地促使開發商履行義務,同時也有效地保障了購房者的合法利益。三是物權法保護措施。相對來說物權是一種排他性、支配權,對預購人利益的保護更穩妥一些。應賦予登記經過的預售合同的排他效力。依據此登記契約產生的權利在理論上不好說是一種物權,但在其實踐功能上賦予其物權效力并無不可。應設立預購人對預售房屋的法定抵押權制度。法律規定開發商必須取得土地使用權才能預售,但在實踐中有些開發商預售前或預售中將土地使用權抵押給銀行取得貸款,做法會給預購人帶來嚴重危險,開發商日后如不能償還貸款,銀行行使抵押權,則預購人有房無地。對于設有土地抵押權的在建房屋不準預售,對于已預售的房屋不允許再就土地使用權設定抵押。□

(編輯/丹桔)