淺議投資性房地產

丁曉玲

房地產是土地和房屋及其權屬的總稱。在我國,土地歸國家或集體所有,企業只能取得土地使用權。因此,房地產中的土地是指土地使用權,房屋是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。隨著我國社會主義市場經濟的發展和完善,房地產市場日益活躍,企業持有的房地產除了用作自身管理、生產經營活動場所和對外銷售之外,出現了將房地產用于賺取租金或增值收益的活動,甚至是個別企業的主營業務。用于出租或增值的房地產就是投資性房地產,它在用途、狀態、目的等方面與企業自用的廠房、辦公樓等作為生產經營場所的房地產和房地產開發企業用于銷售的房地產是不同的。

投資性房地產是一種為賺取租金或資本增值而持有的房地產,包括已出租的土地使用權、持有并預備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。財政部2006年頒布的最新會計準則首次將投資性房地產從固定資產、無形資產中分離出來,并單獨核算和反映,其目的是與自用房地產和作為存貨的房地產加以區別,從而更加清楚地反映企業所持有房地產的構成情況和贏利能力。投資性房地產的后續計量,有成本計量和公允價值計量兩種模式。根據規定,同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量,不得同時采用兩種計量模式。當企業符合投資性房地產準則規定條件、存在確鑿證據表明其公允價值能夠持續可靠取得的,可以采用公允價值模式計量。對投資性房地產的后續計量采用公允價值模式存在一定的困難,但也有很多有利因素。

一、采用公允價值計量模式遇到的難題

首先,公允價值可能存在不確定性、高成本和差異性。中國現階段的市場不完善、公允價值不易取得、變化幅度大可能會給會計工作帶來不便。由于房地產的價格變化迅速,若要做到及時準確地反映資產的價值,勢必會經常性進行評估,使得投資性房地產公允價值評估成本增加,直接影響企業損益。另外,公允價值究竟應該是多少,不同的評估方式、不同機構的鑒定可能有不同的結果和誤差,對于投資性房地產公允價值的變動差額,新準則要求計入當期損益,這項規定在我國一些地區公允價值不夠公允的情況下,仍然可能為企業進行利潤操縱提供良好的機會。

其次,采用公允價值計量模式可能會增加企業的稅收負擔。很多企業并沒有采用公允價值計量方法,主要原因是不少企業認為按這種方法入賬,會大幅提高企業的當期稅收負擔。從稅法遵從收付實現制的角度來分析,所得稅稅負發生的可能性較小,但由于不再對投資性房地產計提折舊和攤銷,還是會相應減少費用攤銷,增加企業的所得稅。目前,房產稅有兩種征收標準:一是按租金收入的12%征收;另一種按投資性房地產原值的80%征收1.2%的房產稅。那么新準則執行后,對于適用第二種征收標準的房地產來說,按原賬面價值征收,則對房產稅沒有影響,但若相應改變按公允價值作為征收依據,影響程度將會大幅上升。

二、公允價值計量模式在我國采用的有利因素

1.公允價值反映出投資性房地產隨時間變化的真實價值。公允價值是客觀且動態的計量屬性體系,具體表現為現行成本、現行市價、可變現凈值、未來現金流量的現值等計量屬性,與歷史成本價值的靜態計量相比,更具動態性。投資性房地產不同于其他資產,有一定的非凡性,公允價值的使用使得企業信息更為透明,有利于公司和其他相關利益者在資本市場獲得正確的定價,為投資和再投資打好基礎。

2.避免了一些房地產企業操縱利潤。以前,歷史成本原則對于遏制企業惡意操縱利潤,提高企業贏利質量的確起到了一定的作用,但卻已不能適應當今的市場環境。資產計量從歷史成本價值轉為公允價值時,凈利潤的波動會加大,非凡是擁有較多投資性房產的企業,資產總額和凈資產都將大幅上升。為避免一些房地產企業利用新準則操縱利潤,新準則明確規定:將自用房地產或存貨由歷史成本計量轉換為公允價值計量的投資性房地產,轉換當日的公允價值小于原賬面價值的差額,直接計入當期損益;公允價值大于原賬面價值的差額作為資本公積,計入所有者權益,不能確認為變更當時的收益,這樣避免了因計量模式的變換來控制利潤的浮動。

3.提高了企業融資能力。在當前的市場下,部分大中型城市房地產存在資本的增值,公允價值的引入將在相當大的程度上提升企業投資性房地產的賬面價值,溢價將在賬面中充分體現。以陸家嘴為首的一些投資性房地產數量龐大的公司,其資產數倍于賬面的溢價巨額利潤將在賬面浮現,這將大幅提升企業價值,銀行等金融機構和企業的借貸交易也會隨之增多,有助于企業提升融資能力,并在一定程度上緩解企業資金鏈緊張的局面。在當前有利的市場環境下,這種新的會計模式會給房地產企業帶來重要發展機遇。

4.更具有相關性和可靠性。歷史成本計量屬性是在幣值不變這一潛在假設前提下而提出的。但在我國上世紀80年代初至90年代中期,以及近年以來我國物價動蕩不定的大環境中,這種計量的缺陷凸顯出來。而相對于歷史成本信息,公允價值信息更多地反映了市場對企業資產或整體價值的評價,可以與“資產負債表”、“利潤表”較好地吻合,更具有相關性和可靠性。因此,新準則中公允價值計量的實施對會計核算的傳統思維是一次全面挑戰。

通過上述分析,投資性房地產以公允價值后續計量具有客觀需要和實施的必要性。近年來,我國房地產的價格出現了普遍上升和波動的局面,假如企業的不動產價值仍然只能按原賬面價值來反映,會計表揭示的信息是以不變的歷史成本計量的結果,也就不具有相關性和可比性,大大降低了會計信息的質量。我國投資性房地產市場剛剛進入加速發展階段,市場的不斷成熟完善加之最新會計準則公允價值計量方法的引入令一些地區的房地產價格可以更加可靠地計量。由于房地產的現時價值經常高出其初始投資成本而獲得大幅增值空間,這就使得投資用的房地產與一般固定資產、無形資產具有很大差異。假如企業仍將具有投資性質的房地產依據歷史成本入賬,期末以扣除折舊、攤銷及資產減值預備后的金額作為賬面價值,那么就無法在表內體現投資性房地產的增值部分,這樣不能與現代房地產市場價格發展趨同。公允價值計量方法的應用將對企業利潤、凈資產以及房地產稅收制度等方面產生不同程度影響,同時也實現了與國際會計準則的做法接軌。□

(編輯/劉佳)