金融危機下對房地產行業現金流的思考

呂繼紅

摘要：2008年席卷而來的金融風暴，企業的現金管理再次成為萬眾矚目的焦點。不少企業由于現金流失衡、資金鏈緊繃而遭遇重創甚者面臨破產。房地產行業性質特殊，資金鏈的壓力大，本文選取某房產企業2008年報為研究對象，分析其基于現金流的財務指標，并就緩解房地產行業目前的資金壓力提出對策。

關鍵詞：房地產現金流資金鏈財務指標

現金被認為是企業的血液。自始至終貫穿于企業生存和發展中的每個環節。在眾多行業中，房地產業是資金密集型產業的代表。房地產行業受宏觀經濟影響大、營運周期長、資金回籠慢、高財務杠桿、負現金流量凈額、土地囤積。在金融危機下，經濟下滑。市場供應大于需求，消費者回歸理性，房地產行業銷售低迷，一旦出現資金緊缺就有可能導致危機。

一、經濟危機下我國房地產行業的資金狀況

2008年，世界性的金融危機中，中國宏觀經濟開始走向調整，CPI的居高不下和經濟增長速度的放慢成為國家宏觀經濟的主題。由于房地產行業的特征，資金缺口大一直是行業內存在的問題。2008年，宏觀市場處于下行，房地產行業的資金壓力進一步加大，分析其中的原因。主要有以下四方面：

1、近年新增土地儲備過多，支付土地款的壓力過太；

2、為上市圈錢將主要精力花費在擴大土地儲備和推動上市進程方面，而忽視企業基本運營能力的維護；

3、消費者持幣觀望心態加重，房地產企業銷售狀況堪憂，銷售回款狀況極差導致經營性現金流量差。

4、美國次貸危機造成中國房地產企業赴美上市融資受挫，2008年初有40家房地產公司準備到境外上市，擬融資200億美金，到現在為止美國上市的房地產公司只成了一家，融進來的資金是1.8億(河南鑫苑)，國際金融危機直接影響了中國房地產市場。

二、案例分析

在經濟下滑時，房地產行業受宏觀經濟影響大，關注其現金流就顯得尤為重要。本文選取1991年深市A股上市，1993年B股上市的某知名房地產企業(以下簡稱“該公司”)的年報結合實際情況進行分析，數據均來自公開途徑。如證交所網站及該企業網站。該公司的投資重點主要集中在上海、北京、天津、深圳等地，其以開發住宅為主。2008年，宏觀市場下行，房地產行業進入調整期，該公司依然創造了478.7億元的銷售成績，其在全國住宅市場的份額從2007年的2.1％上升到2008年的2.34％，市場份額同比上升了50％，保持行業老大的地位。該公司是中國規模最大的房地產企業，其市場占有率高，其具有代表性，因此選取該公司作為案例，并進行財務分析。以下基于該公司2008年的年報。分析其有關現金流的財務指標。

(一)會計利潤與經營活動產生現金流分析

企業在關注會計利潤的同時，也要關注企業的現金流，其中經營活動產生的現金流量能夠反映現金流的質量，根據該公司2008年年報，通過分析該公司2008年的每股收益與每股經營活動產生的現金流的關系。

1、基本情況

2008年實現營業收入接近409億元，同比增長15.38％，其中主營業務收入由銷售收入和物業管理收入構成，銷售收入為404.89億元，同比增長15.11％；物業管理收入為2.5億元。同比增長20.36％，凈利潤40.3億元，同比下降16.7％。

2008年經營現金余額為-3,415萬元，每股經營活動產生的現金流為-0.003元。2008年每股收益達到0.37元，其遠高于每股經營活動產生的現金流量。

2、分析結論

企業的盈利并未換回較為理想的經營性現金凈流入。導致這種情況的主要原因有：一是支付高價土地款仍然大量存在；二是很多開發產品未銷售，或者說存貨增長超過了銷售。未出售的土地及地產還需要交納高額土地使用稅。這樣導致企業的流動比率計算的參考價值降低，企業事實上的流動性變差。

(二)經營現金流與整體現金流分析

1、基本情況

企業的整體現金流量能更好地反映企業的資金狀況，該企業2008年現金流量表中經營活動產生的現金流量凈額與籌資活動產生的現金流量凈額及它們的結構見下表：

(1)2008年該公司經營活動產生的現金流量凈額相比上年大幅上升，但是進一步分析，2008年的銷售商品、提供勞務收到的現金為4,278,326萬元，而2007年銷售商品、提供勞務收到的現金為4,471,280萬元，結構比增長百分比下降0.62％；2008年購買商品、接受勞務支付的現金為3,021,806.77萬元，而2007年購買商品、接受勞務支付的現金為4,617,106.88萬元，結構比增長百分比下降-13.64％。

(2)籌資活動產生的現金流量凈額為586,634萬元。其中，發行債券收到現金575,998萬元，借款收到現金1,432,598萬元，償還債務支付現金1，169,059萬元。

2、分析結論

(1)2008年，購買商品、接受勞務支付的現金的下降幅度大于銷售商品、提供勞務收到的現金的下降幅度。因此。2008年經營活動產生的現金流量凈額的增加主要是由于購買商品、接受勞務支付的現金的大幅降低。減少了現金流出量，并不是因為銷售增加引起現金流入量增加。

2008年，該公司對13個可能存在風險的項目計提了存貨跌價準備12.3億元，它們大多為2007年的“地王”項目，可以推測，由于地價和房價的下跌，該公司在2009年的經營活動產生的未來現金流入量也會相應減少。

(2)籌資活動產生的現金流入量為2,055,890萬元，使得該公司報告期內不僅現金流入量大于現金流出量，還使其在2008年年末手上持有199億元的貨幣資金，然而該公司在2009年即將到期的短期借款和一年內到期的非流動性負債合計178億元，其償付178億元到期債務后，還持有20億元的貨幣資金可以用于項目投入。因此，為保證2009年開發項目的順利進行，該公司不得不進一步融資，以滿足企業生產經營需要。由于籌資產生的現金流量并不能作為企業長期可持續發展的資金來源，因此必須考慮企業的長期戰略目標，并應該以穩定的、可持續的經營現金流入作為企業的資金來源，以提升企業現金流量的質量。

(三)短期償債能力財務指標

速動比率、流動比率均反映了企業的短期償債能力，是企業財務風險的主要參考指標，企業必須考慮具有相當的現金流量來對應短期償債能力。下表是該公司與其他三家行業巨頭的短期償債能力財務指標

根據相關公司年報資料。該公司2008年期末流動比率是1.76，接近企業設置的安全標準值2。但該公司2008年期末的速動比率卻是0.4，遠遠低于企業設置的安全標注值1，甚至遠遠低于保守速動比率0.8，這說明公司短期償債能力存在很大的風險。該公司的速動比率與流動比率相差甚遠，主要在于該公司高達858.9億元的存貨。其他三個行業巨頭金地、招商、保利的速動比

率分別為0.38、0.67、0.61，除了金地集團，招商地產和保利地產均高于該公司；流動比率分別為2.19、2.73、2.29，均超過2并高于該公司的流動比率，但是，它們的速動比率與流動比率差距也很大，主要原因均為存貨余額大。如果能順利地將存貨變現回籠資金，那么在很大程度上，緩解了資金壓力。

另一方面，該公司年報顯示，2009年內到期的非流動負債132億，短期貸款46億，共計178億，較2007年期末多出93億。再看該公司2008年的應付利息，金額為2億元，而2007年僅為1億元，同比翻一番，可見，應付利息對于該公司又是一筆不小的開支。

報表數據顯示，該公司當前擁有貨幣資金199億，可以覆蓋2009年到期的債務。但一個顯然的事實是，除去應付各項銀行債務，該公司手中能夠自由支配的現金僅為20億。而2009年的市場尚存在重大的不確定性。因此，2009年，對于該公司是新一輪的挑戰，其矛盾依然是其高額的償債壓力與銷售之間的矛盾，如果銷售不暢，且資本市場和銀行信貸未給予該公司支持的情況之下，該公司的財務壓力將被放大，而該公司多余的資金不足以支撐其2009年的開竣工計劃，因此進一步融資已是必然。

三、結論與對策

(一)對庫存商品房做好促銷

面對一路下滑的銷售，做好各項促銷工作，如降價，是房地產商應對市場變動的首選策略。居高不下的房價，令許多對住房有剛性需求的消費者望而卻步，即使國家出臺救市政策，也只能產生“一窩蜂”的效應，并不能為企業帶來持續穩定的經營現金流入。

(二)轉讓持有過多的土地

對于資金短缺又持有土地的房地產企業可以變賣土地，直接獲得大量現金流入。在土地跌價的形勢下，雖然變賣土地對企業造成一定損失，但是，至少能解決企業目前的資金壓力，幫助企業度過難關。

(三)加強銀企合作

銀行與房地產企業之間不再局限于簡單的“借錢還錢”。應該進一步加強銀企之間有效合作和溝通聯系，促進房地產業健康發展，努力開創銀企合作新局面，在加快經濟發展中互相配合、穩抓機遇、共同發展，實現雙贏共榮。

(四)拓展融資渠道

增強開發商的融資能力也是開發商應該苦練的內功。在銀根緊縮的條件下，開發商必須拓寬融資渠道，才能提升企業的核心競爭力，才能在任何情況下掌握主動。融資的方法有很多：房地產上市公司可以通過出售股權、發行公司債等手段融資；非上市企業則可以通過民間借貸、信托、私募或是聯合開發等辦法去融資從而解決資金問題。