中國商品房質量問題起底

斯　通

如果說上海倒樓事件還只是個“很突然的事件”,而近年來中國商品房質量的下降則是無法掩蓋的事實。

6月27日晨5時40分,上海市閔行區蓮花河畔景苑小區一棟在建的13層住宅樓連根拔起,轟然倒地,造成1名工人死亡,事件震驚中外。

盡管當地官方的調查結論顯示,塌樓事故的直接原因是施工不當,而非房屋質量問題——大樓兩側堆土過高、地下車庫樁基開挖造成巨大的壓力差,致使土位水平位移,最終導致房屋傾倒。同時,經過監測,該小區在建的其余10棟樓安全狀況穩定。但這并未令小區業主信服,多數業主紛紛要求退房索賠。

上海倒樓事件更引發了全國范圍內對于住宅質量問題的嚴重擔憂。如果說這起事故還只是個“很突然的事件”,而近年來中國商品房質量的下降則是無法掩蓋的事實。有人甚至警告說,由此所留下的巨大隱患,在未來有可能使住宅樓“成為導致人道主義災難的墳場”。

商品房質量堪憂

種種跡象顯示,中國建筑質量包括商品房質量安全現狀殊為堪憂。

商品房質量問題歷來就是消費者投訴集中的領域,近年來呈上升態勢。2004年,質量問題的投訴占商品房投訴的51.63%,2005年占52.99%,2006年占59.45%。2007年全國消協組織受理的商品房投訴達15023件,其中關于質量問題的投訴有7916件,占投訴量的52%以上。2008年,消費者對房屋的投訴上升了10.8%,不過對質量問題的投訴略降8%。

從投訴的情況來看,商品房質量問題主要體現在地基下沉、房屋傾斜,比如有的墻建起來以后就是歪的,有的存在空洞、裂傷,還有的墻里面沒有打鋼筋,有的打地基時少埋了一些樁;其次是出現一些裂縫,有的涉及到主體結構;第三是漏水、防水性能的問題;第四是有些管線質量很差,比如供熱、供氣、有線電視;還有就是防震性能不達標。

2006年5月,國內多家媒體報道:杭州市余杭區人和家園的一位業主,因為裝修砸開了衛生間的墻體過梁,他吃驚地發現:過梁上原本應該有兩根起支撐作用的12毫米螺紋鋼筋,竟然是兩根毛竹!消息傳開,業主們緊急查看自家房子,結果發現多處質量問題:混凝土澆筑的地板下全是建筑垃圾、水泥地面用手就可摳開。該報道雖引起社會各界的強烈反響,卻未見下文。

2009年年初,廣東省質監局進行了珠三角商品房的抽查檢測,結果顯示,總體有15%不合格。而在該局職員朱明峰看來,公布的數據與實際情況差距頗大,“2007年底到2008年初廣州建的商品房,最好還是不要買”。因為他所了解到的情況是,這段時間建造的樓盤普遍有偷工減料、以次充好的現象。“拿一把普通鑰匙,用力往墻身插,可以完全把鑰匙固定在墻體內,這樣的房子你能在里面住30年?”

2008年年底,圈子內還流傳著這樣一個段子:某集團開發商的銷售總監要換一套房子,其公司在廣州有5個項目,但他開始是打定主意不買自己公司的房子,因為房子質量實在不怎么樣。但當他看了一圈其他公司的項目后,最后還是決定買自己公司的房子。因為起碼還知根知底,其他公司的房子都不知道哪個環節偷工減料了。

甚至包括像萬科這樣的行業龍頭開發的樓盤,也存在著質量問題。比如,今年3月,上海萬科金色雅筑被指采用建筑周期較短的新技術,導致了“隔音門”、“漏水門”等多種質量問題。樓上、樓下,鄰居隔壁相互都能聽到對方房間里發出的聲音,浴室衛生間滲水嚴重。為此萬科進行了整改:為房子墻身增添“隔音棉”、加涂防水層等,并在整改施工期間,為每戶業主每天給予200元的補償。

而上海“樓脆脆”正在被拆除,成都又曝出了“樓歪歪”的新聞。事發7月中旬的一場大雨后,成都市校園春天小區兩棟樓斜靠在了一起,經測量兩棟樓相連的墻壁已經成20度夾角。校園春天的業主把樓房傾斜的原因歸結于在小區旁正在施工的德馨苑小區,而德馨苑小區開發商委托的鑒定機構給出的鑒定報告確認為,該小區本身未按設計施工的問題。

中國《民用建筑設計通則》規定,重要建筑和高層建筑主體結構的耐久年限為100年,一般性建筑為50-100年。但由于國內建筑質量的下降,其實際壽命與此要求存在巨大差距。大多數上世紀80年代初期的建筑已面臨大量拆除。比如,北京舉辦亞運會時興建的北京中體博物館,到2005年85%以上的地板和墻體已出現貫通性開裂,承重鋼梁斷裂,存在重大安全隱患。而這座建筑竟曾獲“特別魯班獎”。

原建設部住宅產業化促進中心副主任童悅仲曾說:“國內商品房住宅土地年限是70年,住宅建筑規范設計的住宅使用年限是50年,但國內住宅的平均壽命卻僅僅為30年。”就連華遠地產董事長任志強亦曾撰文指,中國目前的住宅建筑平均壽命僅為30年。

質量問題糾結何在

有業內分析人士認為,2008年樓市低迷和房價“下跌”,是此間商品房質量問題頻頻被曝光的一個重要原因。

眾所周知,開發商蓋房子的成本主要由四部分組成:一是建安成本;二是土地成本;三是各類稅費;四是公關成本(主要是政府公關)。其中,只有建安成本是開發商可以控制的。市場的不景氣直接影響到開發商的資金周轉,其可能壓縮建安成本和截留工程款,導致偷工減料和樓盤質量下降。據介紹,房地產公司因資金緊張導致樓盤品質欠缺早有先例,1997年東南亞金融危機后,香港很多房地產商元氣大傷,樓盤質量普遍大幅下降。

一位承建商表示,在國內,房地產業并非一個完全市場化的行業,但建筑行業卻是一個充分競爭的行業。正因為過度競爭,建筑商的利潤都被壓縮得很薄,如果撇除大型基建,業內普遍利潤率不到2%。而按照建筑行業的潛規則,開發商通常都要求承建商墊資,也就是說,第一筆工程款通常是承建商自己出,當工程進行到1/3或一半時,開發商才會出錢。這時候,如果開發商再拖欠工程款,承建商將血本無歸。且去年同期建筑成本還在飛漲,高峰期鋼材達6200元/噸,而三年前鋼材價格只在3000元/噸左右。這些壓力最后都落在承建商身上。

礙于政策不敢拖欠農民工工資,承建商只有從材料入手:應當6毫米厚的鋼板在建筑中只用3毫米的,28毫米的鋼筋也被私下換成25毫米的。或者鋼筋間距變稀,根數減少。這已經是普遍現象,更有甚者將劣質螺紋鋼直接用于主體工程。而在上海塌樓現場,媒體也報道說:裸露的地基樁體上,部分混凝土橫切面似乎出現少量蜂窩狀空縫,裸露的鋼筋并不多。

但也有觀點表示,房屋質量與房價下跌并非緊密相關的因素,房屋質量更應該與監管力度互為因果。因為即使房價上漲,如果監管依舊不力,地產商同樣可以為了賺更多的利潤而壓縮建筑成本,從而導致房屋質量下降。

在現實的商品房質量監管體系中,從規劃設計施工到驗收的各個環節,開發商是出資的一方,占據主導地位,導致其他各方往往受制于開發商,所擁有的質量監督權形同虛設。尤其根據現有規定,新建商品房的竣工質量驗收實行由開發商自行進行、工程監理資料備案制度,開發商只要出具《建設工程竣工驗收備案表》就可以交付,質檢部門的職責也從過去“直接核驗工程質量”轉變為對工程進行“竣工驗收備案”。這一規定實際上在弱化政府部門房屋監管的力度。

至于官商勾結因素更自不待言。由上海倒樓事件即揭開了“政商勾結、竭澤而漁而監管闕如的現實”。據報道,蓮花河畔景苑的開發商梅都房產,原為閔行區梅隴鎮集體企業,2001年改制為私營企業。公司18名股東有8人為鎮屬事業編制,原董事長闕敬德曾兼任梅隴鎮鎮長助理。媒體引述業內人士的話指,“探尋這次事故深層次的原因,正是這種官商不明的開發,導致監管失衡”。

此外,商品房預售制度的存在,亦被認為是導致中國房價反常上漲和房屋質量低劣的根本原因之一。

知名財經評論員時寒冰表示,1995年1月1日起正式施行的《城市房地產管理法》確立了商品房預售制度,這項制度最大限度地保護了開發商的利益,卻損害了購房者的利益。開發商已經通過預售收回了投資,獲取了利潤,由此失去了提高房屋質量的動力,而在提前收回投資后,他們就有足夠的實力和耐心囤積居奇,推高房價,獲取暴利。預售制度等于為開發商提供了低廉的融資功能,解決了他們的資金之困,但也將絕大部分風險轉嫁到了購房者身上,使他們屢屢遭到開發商的盤剝。

對于收房時質量問題頻出,在今年全國“兩會”上,民革中央遞交了取消房屋預售的提案,認為因為預售制度“導致購房人缺乏《擔保法》保障,導致房屋面積縮水、建筑設計變更、配套設施建設滯后、環境描述浮夸、房屋質量缺陷等問題得不到解決”。

關鍵在建立健全監管制度

住宅質量問題已經引起有關部門的關注。據8月7日消息,住房和城鄉建設部近日表示,從8月中旬開始到9月中旬,將派出檢查組對全國30個省份進行建設工程質量專項督查,此次檢查范圍包括在建的商品房等所有住宅。

據悉,檢查組將在每個省份抽查6個在建工程,包括3個住宅工程、2個公共建筑工程和1個市政橋梁工程。第一批接受檢查的地區是北京、天津等,而上海將在9月1日至5日期間檢查。檢查結果將向社會通報。

但運動式的執法檢查顯然并非根本之策。有觀點認為,要從本質上解決商品房質量問題,杜絕豆腐渣工程,只有一個辦法,那就是建立健全監管制度。

首先,中國現行的建設工程竣工驗收備案制度必須改革。長沙律師馮正元在《上海“塌樓”拷問我國商品房竣工驗收備案制度》一文中表示,在備案制下,商品房竣工驗收是否合格則實際上是由開發商一方說了算,備案制說到底就是為了讓政府不承擔責任。在政府職能轉變的背景下,將部分工作交給中介機構并沒有錯,但政府本應監督把關的事情,該承擔的責任還需要承擔,不能為了不承擔責任就盡量回避實質的關鍵的事情。與其他建設工程比較起來,沒有業主真正參與的商品房工程質量和竣工驗收尤其需要政府行政職能部門的把關。

其次,堅決打擊官商勾結,對樓市不良開發商要依法嚴懲、重懲。

2005年11月,由日本千葉縣一級建筑設計師姐齒秀次設計的194棟高層建筑中,被曝出有20多棟建筑物的設計數據存在造假問題,嚴重影響居住安全。此事一經曝光,開發商紛紛表示要將偽劣住宅的購置款全額退還給業主,并承擔因此而產生的搬家、租房等費用。日本的開發商之所以如此“老實”,顯然是懼怕法律的嚴懲,法律的判決會讓他們付出更大代價。試想,如果日本開發商所面臨的結果是“整改”,開發商會自愿退房款,主動承擔巨大損失嗎?

因此,中國還需要完善質量追責和相應賠償的法律標準與執行細則。《北京青年報》文章認為,無論1998年3月1日起施行的《建筑法》,還是2003年4月最高法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等,都缺乏針對更加細節的東西提出更具有可執行性的法律細節解讀。這也使業主維權在法律上缺乏足夠支持,需要付出極大代價。

而在商品房預售制度上,“制定一個時間表,比如2-3年,逐步提高商品房的預售條件”,乃至取消預售房制度當是應有之義。

時寒冰解釋稱,開發商反對取消預售房制度的理由,是所謂國際慣例,其實這是被他們篡改過的已經面目全非的“國際慣例”。以美國為例,美國也有商品房預售制度,但預售所占比例很小。根據美國法律的規定,住房在沒有正式竣工、沒有經過驗收的情況下,還沒有形成真正法律意義上的不動產,而未成形的不動產在許多州都是不允許交易的。開發商只有拿到入住證才可以和客戶簽訂正式合同,收取商品房的銷售款。即使有些州準許商品房預售,也有許多非常嚴格的規定和限制,與中國現行的商品房預售制度有著本質區別。

在美國,所謂的預售其實只是開發商在竣工前的推廣宣傳和購買意向協議,并不是真正意義上的銷售,買賣雙方只是根據意向簽訂“商品房預訂協議書”。根據美國法律,在這種情況下,開發商可以要求有購房意愿的人繳納一定數額的訂金,但這部分訂金并不直接交給開發商,而是由第三方來保管,第三方包括具有合法執照的律師事務所、房地產經紀公司、保險公司、能夠提供擔保服務的政府有關部門等等。而且,如果買房者改變了購房意愿,這部分由第三方保管的訂金必須無條件退回。