“地王”瘋狂

周如清

與2007年地產熱時各地“地王”均是清一色的民營或外資企業不同的是,這一輪“地王”幾乎全部由具有國資背景或由紅色后代掌控的企業所持有。

7月23日本該是很平常的一天,但是,下午3點30分在上海市房地產交易中心的拍賣現場,一場“土地風暴”驟然而至。

上海今年最大的純住宅用地“青浦區趙巷鎮特色居住區10號地塊”在交易中心五樓進行拍賣。這個不大的拍賣現場,卻聚集了房地產界的諸位大佬。龍湖地產、華潤置地、金地集團、仁恒地產、萬科地產、保利地產、招商地產、新鴻基地產等11家業內知名開發企業悉數到場。這樣的場面,在今年幾次住宅用地拍賣現場并不多見。

本次土地招標以暗標的方式進行,各家公司一次性報價。據業內人士介紹,暗標方式比此前一貫采用的輪番加價的競拍方式要理性,但沒想到依然誕生了今年上海灘的新“地王”。

僅僅用時10分鐘的拍賣會,金地集團以30.48億元的驚人價格將該地塊收入囊中。金地也憑此成為上海今年當之無愧的“地王”。根據拍賣的結果計算出來的樓板價為14495元/平方米,該地塊最終成交價格比起拍價9.46億元溢價222%。

在北京,6月份的最后一周,連續高價成交三塊地。6月25日,北京祁連房地產開發有限公司經過125輪的激烈競價,以17.4億元競得通州九棵樹大街居住項目,高出起始價近10億元。僅僅一天之后,成都中澤置業有限公司經過46輪激烈競價以19.6億元拿下北京奧運村鄉地塊。6月30日,中化方興投資管理有限公司更以40.6億元拍得廣渠路15號地,創造北京“地王”的新紀錄。

在廣州,6月10日廣州城建集團競拍下今年的廣州“地王”,溢價高達154%。

在成都,7月24日,保利地產以12.2億元拿下成都領事館地塊,成就了該地區的新“地王”。

……

今年6月以來,沉寂一時的中國房地產市場再次熱鬧起來,各大城市的新“地王”此起彼伏。值得注意的是,與2007年地產熱時各地“地王”均是清一色的民營或外資企業不同的是,這一輪“地王”幾乎全部由具有國資背景或由紅色后代掌控的企業所持有。如中澤置業是中國電子集團的子公司,而中化方興則是中化集團的下屬企業。

央企掀起圈地運動

克而瑞(中國)研究中心7月20日發布的報告顯示,今年上半年,各月成交總價排行前10的地塊中有60%的高價地塊是由國資背景的企業獲得,特別是在土地市場較為冷清的一季度,國資背景企業幾乎包辦了所有高價土地。

對此,克而瑞(中國)首席研究員陳嘯天認為,主要原因是“國資背景企業對于土地價格并不敏感,再加上政府為了維持土地市場的成交,會要求一些國資背景企業拿地”,所以,國資背景企業在近期市場上占據了主導地位。

初步統計顯示,目前國資委分管的136家中央企業中,逾七成企業涉足房地產業。其中以地產為主業的有16家,輔業包含房地產的達80多家,房地產已經成為央企的主要輔業和利潤來源。據專業人士估計,央企中房地產資產總量已高達2000億元。

分析人士指出,央企之所以瘋狂圈地,主要看重房地產是金融海嘯中為數不多的能賺錢的幾個行業之一。

此外,去年年底國務院出臺“4萬億”經濟刺激計劃后,化工、電子、建筑等制造業央企成為最大的受益者。

“拿到投資的制造業國企幾乎都是產能過剩,國家給了錢,如果投到自身主業上,肯定要虧。因通脹預期漸大,企業們不能眼睜睜看著手里的錢貶值,只好另想出路。”

來自國資委的統計數據顯示,上半年中央企業累計實現利潤同比下降26.2%,降幅比一季度縮小15.6個百分點,其中6月份當月實現利潤環比增長29.5%。可以看出,二季度央企利潤出現了大幅增長,而利潤的增長曲線與房價飆升和央企拿地的時點不謀而合。

接近國資委的消息人士向媒體記者透露,二季度,非主業央企的房地產業務季度直接利潤平均占企業當季總利潤的28%;經營狀況好的,能達到企業當季總利潤的35%甚至還多。

對于央企掀起的圈地運動,國資委主任李榮融7月21日在接受媒體采訪時說,希望這些央企更加清醒、更加穩健、更加扎實地做好自己的工作。

央企拿地如“酒后駕車”?

央企頻頻刷新“地王”紀錄,讓民營企業SOHO中國有限公司董事長潘石屹嫉妒地感慨:中澤置業和中化方興這兩個“地王”都是央企,和它們“拼殺”到最后的也是中信地產、遠洋地產、保利地產、北辰實業這些大國企背景的地產企業。

潘石屹形象地把央企拿地形容為“酒后駕車”。他表示:“有些(大型國有)企業為了短期的利益,在制造泡沫,從長期來看泡沫一定會破的。最近多起車禍是喝酒造成的,有人為了一時的高興,沒有為自己的健康和別人的生命著想,房地產市場也是如此。”

重慶新浪網地產頻道顧問周遠征認為,民營企業在2007年房地產高潮之后,就陷入了資金短缺的現狀,很難與資金渠道暢通,更注重規模而不注重成本的國有企業抗衡。

“從融資成本上講,接下天價‘地王的公司是有先天優勢的,大企業現在大概的利率只有3%,但是像華遠這樣的公司融資成本可能要(百分之)五點幾到六點幾,利率幾乎差一倍,所以不是人家不算賬,而是成本起點就低。”北京華遠集團總裁任志強一語道破天機。

“不計成本拿地跟國企的體制有很大關系。”中國社科院城市與環境研究中心主任牛鳳瑞告訴媒體記者,國有企業沒有資金成本壓力,民營企業要計算資金成本壓力。另外,跟國企只計算盈利水平少注重虧損成本相比,民營企業盈虧都是企業自己的,所以拿地更加謹慎些。

任志強坦言,國有企業需要的是業績,而這個業績不是利潤業績,是營業額業績。“央企每年都有必須完成的業績要求。這些企業資金充足、融資成本低、對土地剛性需求大于民企。同時,這些企業利潤要求低于民企,但是風險承擔能力卻大于民企。市場給了企業公平競爭的平臺,卻沒給企業平等的融資能力和人才競爭條件。拍地的公平掩蓋了不公平的前提,實際競爭并不公平。”

老“地王”大多在曬太陽

就在全國各地紛紛轟轟烈烈地上演“地王”秀的同時,一些老“地王”慘淡經營的狀況被媒體曝光。

近日,房地產運營服務商合富輝煌完成了一份關于廣州地王現狀的報告,對2007年高價出讓的27幅地塊進行了整理,結果顯示,直到今年6月,仍有24塊“地王”未售或未動工,約合土地面積共121.4萬平方米,可建筑面積232.4萬平方米。而廣州 2008年全年出讓住宅用地僅為125萬平方米,約合建筑面積277萬平方米。曬太陽的“地王”竟相當于全年住宅用地總出讓量。

此外,中原地產通過梳理40家知名地產商自2003年到2009年上半年獲取的270幅土地狀態之后也發現:這些地塊中,除去在售和售完狀態的土地,有57%的土地尚未入市。其中,27%的土地還處于待開發狀態,30%依然處于規劃在建狀態,尚未形成實際的房源銷售。這一用地現狀造成了住宅市場短期供應緊缺,形成土地供應緊張的假象。

到底哪些土地在“曬太陽”呢?中原地產分析師宋莉表示,知名開發商歷年在公開市場獲取的土地數量以2007年最多,占到整個樣本數量的45%。按照土地開發周期兩年時間計算,2009年應該正是2007年土地全面入市的時間,但從樣本數據看,仍有20%的2007年出讓用地目前處于閑置狀態。

宋莉指出,地價透支房價,使得一批“地王”難以解套,2007年批發產生的“地王”困難重重。當年,在股市、樓市雙重利好的刺激下,圈錢囤地模式被開發商們所追捧,導致全國各地“地王”頻出,甚至出現了大量地價房價“倒掛”的現象。2007年土地成本的普遍偏高導致當年“地王”缺乏入市動力,因此不難理解為何2007年多數“地王”仍處于閑置狀態。

中央電視臺《今日觀察》評論員向松祚指出,盡管我們看到“地王”都是天價,動輒就是幾十個億,但實際上它們投拍只需要付定金,一般只占到地價的2%。成本實際上是很低的,剩下的錢按照當時有關政策的規定,要根據情況來分期分批支付。

但根據廣州國土房管局副局長黃文波所說,2007年在廣州拍賣到這些“地王”的眾多企業,幾乎沒有一家足額繳納了土地轉讓金。

“地王”背后的官商利益

對于“地王”現象,一位在深圳某大型房地產上市公司負責找地的人士向媒體記者透露了一些不為人知的內幕:“有些‘地王是假的,參與前期開發的開發商去拿地,都會提前跟政府協商簽好協議的,外界看到的成交價并非開發商的實際拿地價。”他表示,如果是別的開發商拍走的話,多出部分便按比例分成;如果是自家高價拍下來的話,政府再私下返回多余部分給開發商。

該人士告訴媒體記者,目前拿地主要是通過三種方式:第一是招拍掛;第二是收購方式,包括收購項目公司,或者直接并購土地;第三種是在一級市場跟政府合作開發。

據這位負責拿地的人士介紹,除了招拍掛環節是公開透明的之外,并購是兩個公司正常的商業行為,第三種則是貓膩最多的,而不了解內幕的人根本想象不出應該如何操作。

據了解,第三種方式是源于很多地方政府沒錢搞建設,以招商引資的名義,讓企業先出資搞市政工程配套設施建設,或是吸引大的開發商進駐,政府再拿地給開發商作為回報。

“雙方會提前簽好協議,約定一個土地保底價,假如拍賣的保底價是4000元/平方米,但最后實際拍賣價格是7000元的話,如果仍是該開發商拍得土地,政府便將3000元差價歸還,若由其他開發商拍得,這3000元的差價,便按比例分成,多數情況是政府與開發商四六分或三七分,甚至五五分的。”上述人士說。

“但超額分成是有前提條件的,就是開發商一般是參與前期一期開發的。”上述上市公司拿地的人士算了一下賬,底價是4000元,最后別人拍走的價如果是1萬元/平方米,按三七分成的話,開發商得4200元/平方米,這樣,對該開發商來說,前期的土地成本就只有5800元/平方米,其他開發商要搶,明顯不劃算。”

中國媒體報道,萬科集團董事長王石近日表示,在土地拍賣過程中,灰色交易普遍存在,沒有一個開發商不行賄。他說:“現在不行賄成了過街的老鼠,行賄反而成了英雄。”

地市與房市“左右互搏”的資本游戲

央視《經濟半小時》調查發現,近3年來,每一輪房價上漲,漲幅最大的都是上市房地產企業及其控股公司的樓盤。

新華社也報道稱,近段時間來,上市房企頻頻成為“地王”買家,且拿地之后,即通過增發、資產注入等方式進行融資,這反過來又保證企業有足夠的資金去競拍土地、乃至成為“地王”。

一些業內人士分析,上述循環的背后,“土地運作資本化”的現象十分明顯,地市與股市形成了“互推互漲”。這一過程,促進了樓市、股市的繁榮,但也蘊含重重風險。

事實上,今年二季度以來,諸多上市房企在地市和股市之間玩起了“左右互搏”的資本游戲。

一方面,上市房企積極出手爭奪“地王”。比如,5月21日,富力地產(02777.HK)以超出起始價近4倍的10.22億元奪得北京廣渠門外10號地塊,“地王”自此重回2009年的樓市;5月22日,萬科(000002)擊敗保利地產,以13.86億元的價格摘下佛山市佛南(掛)2009-015商住用地,一舉創造了當地的“地王”;6月8日,世茂地產(00813.HK)擊敗萬科等,出價30.2億元拿下廈門湖邊水庫金邊路以東地塊這一廈門“地王”……

另一方面,他們在資本市場上頻頻融資。比如,世茂地產在今年5月完成了69224萬股的定向增發,融資總額約83億元;7月16日,保利地產(600048)公告稱,非公開發行股票申請獲得證監會核準,公司將非公開發行不超過63760萬股新股,募集資金不超過80億元;7月23日,金地集團(600383)拿下上海“地王”的當天,便發布公告稱收到證監會有關核準公司非公開發行不超過4億股新股的批復文件;8月27日,萬科公告稱,公司擬公開增發A股,發行股票數量不超過招股意向書公告日萬科總股本的8%,扣除發行費用后的募集資金凈額不超過112億元。

據不完全統計,光今年7月就有9家上市房企發布再融資增發方案,計劃募集資金總計約188億元。

房地產分析師蔡為民觀察到,“地價”與“股價”存在明顯的互推關系。比如,5月至6月間,萬科共競拍得到8塊土地,支付土地價款達47.03億元,創下自2008年2月以來單月拿地的投資最高紀錄。但萬科的股價也大幅飆升,7月6日創下了14.94元的新高,與去年年底收盤價6.45元相比,漲幅高達121.6%。

權威人士分析:上市房企拿了土地以后,它的經營業績,成了股價很重要的指標,因此,為了保持它在資本市場價值的提升,它要不停地這樣來轉——高價拿地、賬面升值、更高價拿地、賬面再升值……

“對上市公司而言,它拿地的時候,土地只不過是它們融資的一個工具。長此下去,非上市公司將失去拿地的機會,而土地資源會越來越集中在上市房企手中,地產寡頭一旦形成,土地一旦被它們攏在手中,所有的購房者就只能眼睜睜地看著他們掀起一輪又一輪漲價的高潮。”地產界資深評論人楊少鋒擔憂地說。

“現在的房地產市場,游戲規則已發生改變,對非上市公司而言,土地仍然是生產資料,開發商在購買土地時,首先考慮的是地價高低帶來的風險,但對于上市公司而言,土地就變成了資本運作的工具,地價高低就不是它考慮的重點了,只要從資本運營角度對上市公司有利,它一樣可以去取。”北京金典集團董事長張寶全說。