房地產業發展研究

張永志

摘 要:房地產不僅僅是房屋,也不僅僅是房屋所占土地的擁有權和使用權,還包括了附帶的各種權益。而這些權益和位置的獨特才是人們所真正關心和追逐的,在國內則體現在戶籍、兒童入學資格、各種保險等方面;首次提出了用數學的方法將房地產看成是房產與地產之和的觀點,從根本上論述了房地產業所面臨的風險,并提出幾項解決問題的建議和方法。

關鍵詞:房地產市場;房產;地產;民生;數學

中圖分類號:G623.5文獻標識碼:A文章編號:1672-3198(2009)18-0161-01

1 房屋和房地產

人們談論房地產市場的時候,主要關心的是房價,并將房地產概念的模糊成了房屋或房子。“房地產”在英文中是“Real Estate”,兩者都是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益,并由于其獨特位置的固定性和不可移動性,又被稱為不動產。

房地產(不動產)包括房屋、房屋所占土地的擁有權和使用權,還包括了附帶的各種權益。而這些權益和房屋的位置才是人們所真正關心和追逐的,在國內體現為戶籍、兒童入學資格、各種保險等等方面;從某種意義上說,買房不是用來解決安身問題而是用來解決一系列權利和資質問題。由此可見,籠統地討論房屋價格是不合理的:如果去除這些附加價值,單就房屋本身而言,上海市中心的房屋和內陸山區的房屋并沒有什么不同,都是滿足人們的居住需求罷了。所以在探討價格時,必須考慮附屬的價值。

2 房地產的本質及市場主導

房價的構成要素最近成了關注的焦點,一般概括為工程建設及配套成本、財務銷售管理費用、土地成本、各類稅費、企業利潤等五部分內容;如果詳細算來,可能有一百多項具體的構成元素。

當我們將“房地產”拆分開來看,用數學的方法解析“房地產”時,房價的真正主導就躍然紙上了:房地產=房產+地產。通常情況下,不同區域的房屋建筑成本差距不大,那么房價的主導因素就應該是地價及附屬在土地上的相關權益;這部分價格則完全由地方政府操控,可見房價表面上看是由市場主導,但其本質是地方政府主導,不管是規模還是價格。

2.1 基建拉動市場和價格

近年來,多數地方政府改善基礎設施、市民居住環境和經濟發展采用的都是同一個模式。先是通過政府大規模基礎設施建設拉動房地產、建材、交通等領域的高速發展,然后由基礎設施建設促進土地升值,由土地升值后獲得土地出讓金再次投入到基礎設施建設。合肥市近5年來的經濟發展史就是最好的一個佐證。根據合肥市統計局統計數據顯示,合肥市GDP自2004年開始三級跳,當年合肥市GDP增長了16.2%。其后兩年中,合肥市GDP的增速一年比一年高,到2006年底增速達到了史無前例的17.5%,全市GDP高達1073.86億元,提前四年實現了千億目標。換言之,從2004年開始合肥僅用三年時間就實現了GDP翻番。而正是在2004年,合肥市政府開始通過融資的方式大搞基礎設施建設。

2.2 地方政策

自從國際金融危機及房地產市場陷入低迷以來,國家出臺了一系列政策和方針來激活房地產市場,主要目的在于穩定房市,促進經濟健康穩定發展。各地方政府也紛紛出臺了住房貸款降低首付百分比,降低各種稅費乃至發放財政補貼的做法,但市場反應較為平淡。

從統計數據來看,住房的剛性需求確實存在,但卻因房價虛高不下形成不了市場交易;主要原因是人們對自己經濟和自身收入成長的預期與房價的差距。基礎經濟心理學告訴我們,房產的價格超出了收入水平所能夠接受的限度時,市場不可能保持繁榮的發展,即使地方官員再出來喊“買房就是愛國”也無濟于事。

3 房價背后的風險

近些年中國經濟的快速發展,房地產投資做出了舉足輕重的貢獻,地方政府受到GDP增長政績和地方財政“小金庫”的驅動,對房地產采取過度開發,導致部分地區的經濟增長對房地產業形成了嚴重的依賴性。在部分地方政府與開發商相互之間形成一條牢固的利益紐帶,促使各級地方政府與房地產開發商彼此“合謀”推升地價,直接或間接地導致當地房地產市場的供給成本虛高不下。

目前國內一、二線城市房價收入比,距2003年-2005年的平均水平,還高出30%左右。國內宏觀經濟前景還沒完全明朗,城市居民對未來經濟和收入預期都不樂觀,各地樓盤降價和大眾對于中短期樓市看淡,導致房地產市場進一步低迷。

根據國家統計局的最新數據,截至2008年12月末,中國商品房空置面積達1.64億平方米,同比增長21.8%,增幅比1—11月提高6.5%。目前上市房地產公司的資產負債率在60%以上,總資產周轉率多數在0.3以下,經營性現金流也多數呈現負值,資金鏈普遍吃緊。而行業整體的負債水平和資金狀況則更不容樂觀。資金鏈如果一旦斷裂,最大的受害者不是開發商,而是國家正常的金融秩序;高企的房價如燙手山芋,任由上漲即對通貨膨脹推波助瀾,如果暴跌則將導致更深層的經濟危機;高企的房價同時導致外圍熱錢的涌入,加劇人民幣升值與房價的動蕩,重則危及國家金融體系的安全。

正如易憲容先生早在去年就呼吁的那樣:房地產業已綁架了中國經濟,進而要挾中國政府。如果不及時加以制止,不但房地產市場本身會遭受重大損失,對國家整體經濟運行也會造成嚴重而深遠的影響。

4 繁榮房地產市場

4.1 改革房稅制度

許多開發商捂盤惜售、待價而沽,不是不想讓資金早點回流,落得心里踏實,而是想以此逼宮,迫使地方政府出臺政策救市,維持只能升不能降的高房價,自己好從中獲取暴利,收獲高房價帶給的成果,地方政府和相關部門從推出的高價土地和高稅費中也獲取了豐厚回報。

針對各地商品房普遍大量空置問題,應向開發商等征收不動產閑置稅。竣工驗收后的商品房,有超過75%屬于空置狀態,在空置一段合理時間如一年或二年后,應被認定為閑置房屋,都要向其征稅。

4.2 建立房產等級收費制度

在十多年的發展中,房地產作為一種商品形成了較大規模的市場。這種商品性的體現,也使得它始終是追逐經濟利益的高位,向最大利益化體現。這種價值、價格不斷的上升,也使得很多普通的居民購房出現了困難,目前我國的住房政策逐漸形成一條主線,就是針對不同的收入結構、不同的收入水平采取不同的住房政策,來供給城市的居民。

房產作為一種特殊的商品,與一般商品不同的是其具有民生的特性。因此房地產應該只允許投資不允許炒作,即允許投資開發房產、購買房產開展租賃業務,但不允許將房產低價買進高價賣出獲取差價。國家應該出臺相關的法律法規來限制房地產的炒作。具體的做法有:(1)嚴格統計家庭擁有房屋的數量,原則上一對夫妻只能擁有一套房產;如果購買第二套房產改善居住條件,則必須在規定的緩沖時間內將原房產售出。(2)對于購買多套住房者,按照第二套征取房產總值20%、第三套征取40%的比例逐漸增加房產等級收費制度。

只有采取多方面措施,將房價降至百姓所能夠消受的水平,才能真正的繁榮房地產市場;從而帶動相關產業的發展、拉動經濟快速復蘇。

參考文獻

[1]@王新芳.房地產開發成本控制研究[D].西安科技大學,2008.

[2]@陳蕾.當前房地產宏觀調控政策特點及政策效應思考[J].中國城市經濟,2007,(8).

[3]@張琴.淺析房地產稅制[J].稅務研究,2004,(9).