房地產權屬登記風險及防范研究

莫月冰

摘要：房地產權屬登記的準確、真實及完整是登記工作的內在要求。錯誤的登記既會使真實權利人和交易當事人利益受損，也會影響到正常的房地產權屬登記秩序。《物權法》頒布實施后，登記機構的賠償風險進一步加大。試對房地產權屬登記風險及其成因進行分析，并探討防范登記風險的對策。

關鍵詞：房地產；權屬登記；風險；錯誤；防范

中圖分類號：F235.91文獻標識碼：A文章編號：1672-3198(2009)12-0244-01

1引發登記風險的成因分析

引發登記風險源于登記錯誤，而造成登記錯誤的原因也是多方面的：

1.1客觀原因

(1)法律缺位帶來的指導性缺乏。《物權法》作為一部規定物的歸屬和利用的基礎性法律，對不動產登記的規定只能作原則性的安排，但全國性的“法律”層面上規范性文件缺位，許多像登記制度模式的選擇、登記部門和登記行為的性質、登記部門具體的審查責任限度等基礎性問題至今在理論界和實務界尚存在爭議，法律的缺位必然會帶來操作和管理上的混亂，從而引發一系列工作失誤。

(2)政策法規之間的沖突引起的口徑不一。由于上位法的缺位，各種部門規章、地方性法規以及規章層次以下的規范性文件的規定難免沖突，口徑不一，有些沖突不可調和，登記人員無所適從，由此帶來更大的自由裁量權更容易造成登記錯誤。

(3)當事人過錯造成登記錯誤，大部分的房地產登記是依當事人的申請而啟動，如果當事人申請時故意提供虛假資料或作不實申報，登記機構加以采集并據此作出登記，必然會造成登記錯誤；有時第三方也會參與登記過程，例如公證機構、測繪機構、中介機構等，若出現故意或無意的過失，也會導致登記錯誤。

1.2主觀原因

(1)登記機構信息系統技術不完善造成失誤。登記系統信息技術落后、數據錄入及轉換錯漏、系統運行障礙等因素，容易導致登記錯誤的產生。

(2)登記工作人員主觀原因。部分登記業務人員工作疏忽，責任心不強，工作不細致，錄入數據、信息后沒有自行檢查，導致審定內容有誤；部分業務人員業務不熟悉，執行有關法律法規及規章制度存在偏差等造成登記錯誤。

2防范登記風險的對策

2.1實施制度化、規范化、信息化的質量管理機制

登記機構應當建立嚴格的錯案追究制度、質量檢查抽查制度、相應的獎勵制度，將事前預防與事后處理相結合，運用信息化管理手段，發現錯誤，除及時糾正外，還應按照單位內部管理規定狠抓辦件質量管理，實行錯案追究責任制，做到每月有抽查、有分析、有通報、有處理，并以此作為加強管理、增強工作人員的責任感：改進服務、提高登記質量的突破點；而對于辦案質量好、出錯率少的工作人員及防范登記風險成績顯著人員應予以適當的表揚和獎勵，做到強化監管、獎罰分明、登記質量管理長抓不懈。

2.2完善登記程序，合理把握審查范圍

登記機構一是可以充分利用更正登記、異議登記等補救手段。若發現登記有誤，應及時主動地啟動更正登記程序予以糾正，更正登記、異議登記是登記機構避免登記風險甚至承擔先行賠付責任的一個較好的事前補救手段。二是應當進一步擴大審查范圍，加強現場核查工作。除對身份證、產權證等登記資料嚴格審查外，還應加強對公證書、律師見證書、規劃驗收證明等資料的核查力度，可通過網上比對、電話核實等方式查驗真偽，還有疑問的，審核人員可上門現場調查核實，并做好記錄。

2.3加強與相關職能部門的溝通協作

一是加強與規劃、公證、公安等相關部門的信息溝通，建立信息共享機制，從而有效確保登記信息的及時和準確性。二是加強與司法部門合作，對一些實質性審查難度較大的業務以及當事人不能到場的，交由公證部門辦理公證，登記機構憑公證材料進行登記，這樣既能提高登記工作效率，又能有效防范登記風險。三是加強與規劃部門的溝通，妥善處理好城市房屋規劃與房產權屬登記發證工作的銜接，確保房地產登記的準確性。

2.4加強業務及有關法律法規的學習培訓，強化風險意識，提高工作人員風險防范能力

登記機構應加強對工作人員的業務培訓，強調保障登記安全的重要性和防范交易風險的艱巨性，解讀最新法律法規，講解各類騙取登記的典型案例，邀請公安、公證、規劃等部門專家授課，學習鑒別相關書證材料真偽的技巧和方法，針對單位各科室人員對業務知識的了解存在一定程度的局限，開展“請進來、走出去”的學習方法，請房產專業人士授課，請各科室業務骨干談經驗，組織人員到兄弟單位學習先進經驗，提高工作人員的業務素質、政策水平及為人民服務的意識和本領，盡量減少差錯，規避風險。

2.5提高服務意識，抵制各種利誘，樹立“以民為本”理念

工作人員應當清正廉潔，服務熱情、周到，用語規范，切實轉變職能，改進工作作風，簡化辦事程序，提高辦事效率，不斷提高服務質量，自覺抵制各種不正之風的侵蝕，自覺抵制形形式式的利益誘惑，自覺依照有關法律法規、規章制度辦理業務，做到準確、及時地完成登記業務工作。

2.6從受理源頭上嚴格風險防范

可在登記機構的業務受理窗口安裝身份證識別器，對居民第二代身份證的真偽進行鑒別；可在受理窗口安裝數碼攝像頭，對申請人進行人像采集，在交易登記工作的源頭上實施交易安全把關；可通過對房地產權證設置密碼驗證系統，在受理窗口進行密碼驗證，從而大大減少他人盜用房地產權證信息制作假證或盜取房地產權證騙取交易登記的可能性，保障房地產權利人的合法權益。

2.7推進登記系統的信息化建設

登記機構應將登記系統的信息化建設列入重要的議事日程上，加強與推進系統信息化建設，優化和完善系統功能，在一個登記區域內建立一個全面、完整的數據庫，建立一個統一的業務操作平臺，做好系統對業務的支持和配合工作。系統的信息化建設應圍繞業務工作開展，為業務工作服務，減少和消除系統障礙問題，確保登記業務的準確性。

2.8按程序、規程操作，自覺接受監督制約，保障登記無誤

登記工作人員要自覺遵守規定程序，按環節和時間順序辦理，同時，對每種房地產登記制作詳細的操作規程，使每位工作人員的業務操作有法可依，有據可循，確保登記質

2.9嚴格依據法定程序和標準制作房地產登記簿

房地產登記簿具有四個特征：一是統一性，即一個行政區域應建立一個統一的房地產登記簿，使本區域內房地產權利的有關情況能夠得到集中準確的反映；二是官方性，即房地產登記簿由登記部門建立，具有公信力；三是持久性，即房地產登記簿由登記部門永久保存；四是公開性，即房地產登記簿可以公開查詢，是對社會公示房地產權利狀況的依據。登記簿的內容應包括房屋基本狀況、房屋權利狀況以及其他狀況部分，可采用電子介質，也可以采用紙介質，登記機構應建立嚴格的錄入、審查和管理制度，確保登記簿記載信息與登記最終審核結果一致，未經合法程序，不得對登記簿記載的內容進行更改。

2.10建立登記錯誤的賠償保障機制

為減少風險，預防可能存在的權屬隱患，逐步建立登記賠償基金制度和保險保障機制成為必要。為有效解決賠償資金的來源問題，可以借鑒國外的登記賠償基金制度，即從登記機關收取的登記費用中提取一定比例設立基金，該基金只能用于登記錯誤的賠償，不能挪作它用。同時還可以將保險機制引入登記體系中，由登記機構向保險公司投保，購買相關責任險，以使在錯誤登記中受損的當事人獲得賠償。